乌节路与里峇峇利转售公寓五强。第9区的平均分低于全国平均。

第9区——乌节、克拉丽、里峇峇利——是新加坡房地产市场卖得最用力的地址。区内有205个转售私人公寓项目，其中184个是永久地契或999年地契，多数距地铁站仅数分钟步程。

把全部2350个已评分项目跑一遍转售项目评分表（RPS），第9区的平均分是5.67，全国平均是5.99。28个邮区中排第19。它低于第18区淡滨尼与巴西立，低于第20区碧山与宏茂桥，低于第27区三巴旺与义顺。

这不是对这一带的评价，评分表也不是价格指数。但造成差距的原因异常清楚，而且它并没有分散在七项因素里，几乎全部集中在其中一项。

整个差距只来自一项因素

RPS为七项因素分配权重。下表是第9区在每一项上的平均分与全国平均的对比，以及每个差距加权后对该区得分的贡献。

贡献＝权重×差距。七项贡献合计−0.322；该区实际平均分低于全国平均0.323，因此这套拆解的误差在0.001分以内。

先看最后一行，再看第一行。单单历史表现一项就让第9区损失0.395分。其余所有因素加起来回补**+0.073分**。该区在七项中有四项胜出——地契、地铁距离、小学、未来转型——最终仍比平均低三分之一分，因为它输得最惨的那一项，正是权重最重的那一项。

分布比平均值更刺眼。第9区205个项目中有52个——占25.4%——历史表现得分在2分或以下。全国这个比例是8.6%。这里每四个项目就有一个落在评分表最大组成部分的最低两档，是全国比率的近三倍。

留意哪些因素落在哪一边。永久地契与步行可达地铁，恰恰是这个区的价格溢价最常被拿来解释的两点，也恰恰是第9区表现优于全国的地方——而它们分别只占10%与13%的权重。而「这个项目为它的业主实际做到了什么」占25%，那正是分数被吐回去的地方。

评级也跟着走。205个项目中：S级2个、A级18个、B级124个、C级49个、D级12个。205个项目里只有两个拿到最高评级，占1.0%。我们在6月就发现最好的转售评级出现在郊区，而不是核心中央区，郊区接近四分之一的项目能拿S级。第9区是这个发现最锋利的单一例证。

1. Irwell Hill Residences — 7.60分，S级

全区两个S级之一，而且是一个99年地契项目，身处一个九成永久地契的区。540个单位，远东机构，2024年入伙。项目规模拿满分10分：「规模理想，兼顾流通性与设施而不显拥挤。通常是转售换手的最佳区间。」地铁项也拿满分：「距大世界地铁站（TE15）170米——直接步入式地铁通道。」五强中租金回报最高，3.71%，属「强劲的收益回报」。

它的弱点被明确写出：「未来催化剂曝光有限——最近的是纽顿—乌节综合用途片区，距1.92公里，远到对本项目的影响有限。」历史表现为年均+1.23%，处于2024年批次第59百分位——对一个2024年落成的项目而言样本仍薄，宜视为暂定。

2. Kopar @ Newton — 7.49分，S级

全区另一个S级，同样是99年地契。378个单位，城市发展有限公司，2023年获得临时入伙证。评分表称它「几乎在每一个维度上都属顶级」，突出优势在地铁与地契：「距纽顿地铁站（NS21 / DT11）300米——直接步入式地铁通道。」

它是少数没有把那项重权因素输掉的第9区项目——「年均涨幅+2.69%——在2023年批次同侪中接近中位表现（第68百分位）」——同时还跨过了多数邻居跨不过的租金门槛，3.44%，属「高于平均的收益回报」。1公里内有四所小学，最近的是英华小学（0.34公里）。

3. Rivergate — 7.38分，A级

545个单位，星狮地产，永久地契，2009年入伙——五强中规模最大的一个。规模项满分，里峇峇利小学在0.25公里外，并且「距合乐地铁站（TE16）270米——直接步入式地铁通道」。历史表现为年均+3.02%，处于2009年批次第62百分位：不亮眼，但已持续十七年。

租金回报2.70%，是五强中最低，被标为「低于平均的收益回报」。未来转型得3分——最近的实质驱动因素是大南部滨海地区，距2.95公里，「远到对本项目的影响有限」。

4. Klimt Cairnhill — 7.33分，A级

全区五强中资本增值记录最强，而且拉开距离：「年均涨幅+5.77%，使本公寓位列2025年批次同侪的前8%——相对同期项目属卓越的资本增值。」永久地契，凯德集团，2025年入伙。

它为此付了两次代价。138个单位——「精品发展项目。交易频率较低，共用设施有限」——规模项只得5分；租金回报2.78%，评分表标为「低于平均的收益回报」。摘要把总回报列为关键弱点。1公里内有一所小学。

5. Parc Emily — 7.29分，A级

295个单位，城市发展有限公司，永久地契，2008年入伙——五强中最老的一个。地铁项满分：「距小印度地铁站（NE7 / DT12）160米——直接步入式地铁通道。」1公里内有三所小学，最近的是圣玛格烈小学（0.31公里）。

历史表现为「年均涨幅+2.95%——在2008年批次同侪中接近中位表现（第51百分位）」。模式与上面两个相同：租金回报3.03%被标为「低于平均的收益回报」，总回报被点为弱点，另一个弱点是未来转型——最近的驱动因素是纽顿—乌节综合用途片区，距1.58公里。这份名单的五个项目中有三个带着总回报这个标记。

五强对其余200个说明了什么

在一个九成永久地契的区里，得分最高的五个项目有两个是99年地契——而且正是排头两名。地契占10%权重，第9区几乎拿满；分水岭不在那里。那对租赁地契项目拉开差距的是租金回报：3.71%与3.44%，而三个永久地契项目在2.70%至3.03%之间。历史表现则互有胜负——Klimt的前8%记录胜过两者。

规模在这里起了实质作用。第9区项目的中位规模是72个单位，全国中位是60个，但评分表奖励300至600个单位这一档，而该区的精品小楼远低于此。上面五个中有三个超过300个单位；Parc Emily以295个单位稍差一点，而只有138个单位的Klimt，需要一个前8%的增值记录来补偿。

这个区的底部几乎一致。得分最低的项目——The Tate Residences 3.87、Orchard View 4.10、Twentyone Angullia Park 4.11、The Paterson Edge 4.20，以及并列4.23的Claymore Plaza Apartments与The Orchard Residences——全是D级。六个中有五个是24至85个单位的永久地契楼；唯一例外是The Orchard Residences，一座175个单位的99年地契大楼。永久地契加上一个乌节地址，没能把其中任何一个挡在最低一档之外。

这个分数没有衡量什么

评分表衡量结果，不指派原因。租金回报分数偏低，部分是在讲分母：回报是租金除以价格，而第9区的价格是全国最高的，所以租金再强，回报也可能偏弱。这是真实存在的效应，我们并未把它当作租金问题处理。

更重要的是，RPS评的是增值的速率，不是金额的多少。同一个百分比作用在更高的基数上，换成每平方英尺的金额就更多；两个分数相同的项目，绝对值可能天差地别。我们在这里不发布配对的每平方英尺金额对比，因为本数据集并不包含它，我们也不打算暗示它包含。

评分表说的事情很窄，而且与第19区跑赢核心中央区的数据一致，也与从反方向印证的第4区垫底的平均分一致：买家付出最大溢价的那些因素，并不是驱动最大转售回报的那些因素。在第9区，这一点表现为——一个满是永久地契、交通便利项目的区，其中四分之一落在表现最低的两档里。

上述每个项目都与其余2145个项目按同一套七项因素评分。评分与评级截至2026年10月16日。第9区全部205个项目的完整评分表、权重与逐项理由，都在转售项目评分表上。

方法论公开。不做包装。