武吉班让与蔡厝港最值得买的 5 个公寓

两周前我们跑了这个邮区不太好看的一半：武吉班让与蔡厝港我们不推荐的三个公寓。这是另一半。第 23 邮区是西北部的组屋腹地——99 年地契、以家庭为主、离任何名门地址都很远——乍看之下它的最高分项目相当亮眼。但整个邮区的最顶端，几乎被执行公寓（EC）占满，我们一如既往把它作为另一种、有自己转售规则的产品剔除。剔掉 EC 之后，剩下的是一小簇五个 S 级私宅。我们用转售项目评分卡（RPS）跑了每一个项目，让数据来挑。让这个角落和多数腹地不同的转折是：它有一半，正等着一条全新的地铁线。

RPS 用超过 126,000 笔 URA REALIS 成交，从七个加权因子为每个项目打分——二手市场表现、小学学区、项目规模、地铁便利度、地契、租金回报与未来转型潜力——每项满分 10 分，汇总成一个总分和 S 到 D 的字母等级。方法论公开，绝不含糊。排名之前先做一个筛选：第 23 邮区的最高分都是执行公寓——Wandervale（9.22）、Inz Residence（9.01）、The Rainforest（8.65）、Sol Acres（8.40）与 Blossom Residences（7.50）都高于私宅阵营——我们在这里和每一篇评测一样剔除 EC。这份榜单只看公开市场的私宅。

第 23 邮区的故事：两个市镇，一条催化剂

武吉班让与蔡厝港从来不是高尚邮区，评分卡也不假装它们是。它捕捉到的，是一个规划出来、以家庭为锚的西北腹地：学区深，项目就坐落在轨道网上——武吉班让自 2015 年底起有滨海市区线（DTL），蔡厝港换乘站有南北线。下面五个私宅都背着同一个头号强项：出色的小学学区，每一个的 1 公里内都有三到五所小学。

把这个邮区和多数腹地区分开来的，是一条真正在施工的催化剂。裕廊区域线（JRL）——新加坡第七条地铁线——的第一阶段从蔡厝港一路通到文礼，而全新的 蔡厝港西站（JS1） 正好落在这个邮区里。第一阶段原定 2027 年底；陆路交通管理局已把它推迟到 2028 年年中，但它在建，评分卡也已把这份「近」算进价里。决定排名的关键在于：催化剂是单边的。蔡厝港一侧的项目在新线 1 公里范围内，吃到出色的未来转型评分；武吉班让一侧的项目离两到三公里，只拿到一个弥散、温和的分数。同一个邮区，两个不同的故事——下面五个几乎就沿着这条线分化。

1. Hillion Residences — 8.32，S 级

Hillion Residences 以「直接插进交通网」的强项登顶私宅榜。这是武吉班让一侧 2017 年 UIC、546 个单位的项目，是全区的一体化项目——建在 Hillion 商场之上，连着武吉班让巴士转换站、滨海市区线车站与轻轨，最近的站台 仅 90 米，可直接步行进站。它配上榜单上最深的学区——1 公里内四所小学（Zhenghua 小学 0.60 公里）——健康的 3.70% 毛回报，地契还剩约 86 年。诚实的保留意见在转售记录：增值就同期项目而言 接近中位（每年 +2.14%，2017 年同期第 61 百分位）——你付的是「一体化」与便利，而不是资本增值的战绩。对于想要商场、三种交通方式与学校都在同一屋檐下的买家，它是全能型选手。

2. Mi Casa — 8.07，S 级

Mi Casa 是未来转型之选——最吃得到新线的私宅。这是蔡厝港一侧 2012 年 MCC Land、457 个单位的项目，离在建的蔡厝港西（JRL）站 0.79 公里，正落在新地铁的覆盖圈内，因此拿到五个里最强的未来分。它还配上榜单上数一数二近的学校——South View 小学就在 0.28 公里，1 公里内四所小学——步行 0.40 公里到蔡厝港轻轨，以及就同期而言前四分之一的增值（每年 +2.70%，2012 年同期第 79 百分位）。取舍在租金：3.15% 毛回报是五个里最弱的房东，低于全区平均。对于买来自住、押注 JRL 增值而非租金的家庭，就是 Mi Casa。

3. The Warren — 7.95，S 级

The Warren 是催化剂与便利之选，也是全区离新线最近的项目。这是蔡厝港 2004 年 MCL Land、699 个单位的项目，离蔡厝港地铁站（NS4）180 米，可直接步行进站，又 距未来的蔡厝港西（JRL）站仅 0.28 公里——榜单上最强的前瞻催化剂曝险。它背着 五个里最广的学区——1 公里内五所小学，以及高于平均的 3.43% 毛回报。两个诚实的保留意见让它排第三而非第一：增值 正好压在同期中位（每年 +3.63%，2004 年同期第 47 百分位），而地契仅剩约 74 年，是这里地契衰减曝险最高的一个——并不紧迫，但是要盯的那个时钟。对于想要两条地铁线就在家门口、又能接受这个地契的买家，论便利它很难被超越。

4. Cashew Heights — 7.91，S 级

Cashew Heights 是地契之选——榜单上唯一一个完全绕开 99 年时钟的项目。这是武吉班让 Cashew 一带 1992 年城市发展（CDL）、596 个单位的项目，999 年地契，从估值角度等同永久地契——在这个腹地邮区是稀罕物。它提供 任何项目里最近的学校——武吉班让小学就在 0.13 公里——就同期而言前四分之一的增值（每年 +4.62%，1992 年同期第 79 百分位），以及 步行 0.47 公里到 Pending 轻轨（滨海市区线支线）。两个弱项很清楚，而且都集中在武吉班让一侧的盲点上：2.10% 的弱毛回报——五个里最低——以及 有限的未来转型，JRL 线在三公里之外。对于把接近永久的地契和家门口的学校看得比租金更重的买家，它配得上一席。

5. Maysprings — 7.56，S 级

Maysprings 作为压轴，是武吉班让一侧「步行进站」的性价比之选。这是 1998 年、636 个单位的项目，离武吉班让轻轨（BP6）80 米，可直接步行进站，1 公里内三所小学（Zhenghua 0.68 公里），以及高于平均的 3.39% 毛回报。它的增值就同期而言 处于中位（每年 +3.23%，1998 年同期第 50 百分位）——扎实，但不出众，这正是它垫底的原因。要掂量的保留意见在地契：剩余约 67 年，是五个里跑道最短的，也是未来买家的贷款与公积金使用上限开始收紧的那个点。今天不是问题，但这是榜单上长线持有者最该留意的一个数字。

它们的共同点 — 以及要留意什么

把五个并排来看，这个邮区的「双重人格」就一目了然。

三条线索把这份榜单绑在一起。第一是学校。五个里每一个都背着出色的小学学区——1 公里内三到五所——这是全区最一致的强项，也是看重家庭的买家在这里选择多到眼花的原因。

第二是催化剂，以及你在它的哪一边。这是难得一个有真正前瞻增值、且在施工中的腹地邮区——但它并不共享。蔡厝港的名字 Mi Casa 与 The Warren 坐在裕廊区域线的覆盖圈内，分数也是按这个给的。武吉班让的名字 Hillion、Cashew Heights 与 Maysprings 离新线太远、吃不到，只能靠它们已经拥有的东西——一体化、地契、步行进站。如果你是冲着 JRL 故事买的，数据说：往西走。

第三是地契与租金，二者拉向相反方向。Cashew Heights 给你接近永久的地契，却是最弱的租金；The Warren 与 Maysprings 给你高于平均的回报，却是最短的地契；Hillion 给你一体化，却是中位的增值记录。这里没有一个项目在每个维度都赢——这正是五个全部聚在 7.5 到 8.3 之间、而不是更高的原因。这前五名里的选择，是哪种取舍适合你：Hillion 给你「插进网里」的便利，Mi Casa 押 JRL，The Warren 给你最好的便利度，Cashew Heights 给你地契，Maysprings 给你步行进站的性价比。还有一个站得住的注脚值得再说一遍：该区真正的最高分项目——Wandervale、Inz Residence、The Rainforest、Sol Acres 与 Blossom Residences——是我们在这里剔除的执行公寓；如果你符合资格、且 EC 的转售与转售公积金附加费规则适合你，它们值得单独看一看。

在 tribesg.com/rps 查看完整排名与每个项目的评分卡。

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资料来源：TRIBE 转售项目评分卡（超过 126,000 笔 URA REALIS 成交；分数与理由截至 2026 年 6 月）。裕廊区域线第一阶段时间表见 LTA。项目地契与发展商资料与 EdgeProp 及 PropertyGuru 的项目记录交叉核对。分数与等级为模型输出，并非投资建议。

Silas Tan 是合登（Huttons Asia）的区域总监、TRIBE 联合创始人。他用超过 126,000 笔 URA REALIS 成交建立了转售项目评分卡（RPS）。本文仅供参考，不构成财务或投资建议。CEA 注册编号 R000303I。