巴西立评分最高的五个公寓

上周我们排了东海岸——永久地契土地、一条全新地铁线，以及薄到几乎覆盖不了持有成本的租金回报。往东北开十分钟，取舍就反过来了。巴西立从头到尾都是租赁地契，但它最好的转售公寓做到了东海岸做不到的一件事：付你一笔真实、且高于平均的租金。而这里的地铁故事还没讲完——它正在动工。我们把巴西立的每个公寓都跑过转售项目评分卡（RPS），让数据挑出前五名。五个全是 S 级，五个全是租赁地契，而它们如今不再需要牺牲的，正是收入。

RPS 以 126,000 多笔 URA REALIS 成交为基础，从七个加权因子为每个项目评分——二手市场强度、小学学区、项目规模、地铁可达性、地契、租金回报与未来转型潜力——每项满分 10 分，汇总成一个分数和一个由 S 到 D 的字母等级。方法已公开，绝不含糊。排名之前先说一句：第 18 邮区不是一个单一市镇。它横跨巴西立、淡滨尼与四美，而我们已经单独写过淡滨尼。所以这份名单筛选到巴西立本身——锚定在巴西立地铁站（EW1）与 Elias Park、Casuarina、Park View 学区的项目——而非整个邮区。这里我们排的是公开市场的私宅公寓；巴西立的执行共管公寓（Belysa，7.92，是本区任何类型中最强的评分者）按惯例作为另一种产品被排除，与我们其他评测一致。

第 18 邮区的故事：一个能养活自己的租赁地契市镇

巴西立从不假装自己是高端房产。它是一个规划于 1990 年代、坐落在东西线尽头的市镇——海滨公园、低层社区、家庭市镇。评分卡读出来的是，这个不张扬的画像产生了一样高档邮区大多给不了的东西：高于全国平均的租金回报。以下五个项目每一个都录得 3.3% 到 4.0% 的毛回报，对比我们在永久地契东海岸那一条带上找到的约 2.5% 回报。以合理价位买下的租赁地契土地，租给一个稳定的租客群，每一块钱的现金流就是比一座永久地契奖杯更多。这是在这里投资的核心事实。

第二个事实着眼于未来。跨岛线（CRL）——新加坡最长的地铁线——把巴西立变成一个换乘站（CR5），并新增一座 Pasir Ris East（CR3） 站，首阶段目标在 2031 年前后 通车。评分卡把这一项归入未来转型，而对巴西立而言它读作「中等」：真实、就在门口的潜力，但是一种分散、全镇性的顺风，而非单一项目的横财。你买的是一个本十年内连通性会显著变好的市镇，而不是一个已经连通好了的。这五个在一条熟悉的轴线上分化——离现有地铁多近、学区多强——但它们共享租赁地契的时钟和高于平均的租金。

1. NV Residences——8.20，S 级

NV Residences 以全镇最均衡的画像位居榜首。这是 实利集团 2013 年、642 个单位 的项目——正好落在流动性的甜区——它把上四分位的资本增值（每年 +2.07%，在 2013 年同期项目中位列第 70 百分位）与 步行至巴西立地铁站（EW1）0.66 公里 相搭配，并拥有这份名单上最深的学区：1 公里内四所小学，Elias Park Primary 仅 0.31 公里。收入是它安静的标题——3.50% 的毛回报，高于平均。地契尚余约 81 年，没有近期递减的顾虑。对一个想要规模、门口学校、又要一笔真能偿还贷款的租金的家庭来说，它是全能选手。

2. D'Nest——8.11，S 级

D'Nest 是顶层梯队里的收入之选。这是 凯德集团 2017 年、912 个单位 的项目，拥有领先一对中更近的地铁——距巴西立地铁站 0.48 公里——以同期而言强劲的增值（每年 +2.94%，位列 2017 年同期项目第 76 百分位），以及以 Elias Park Primary（0.49 公里）为锚的出色学区。它最突出的数字是租金：3.81% 毛回报，是五个里最强的收入回报。一个规模大、较年轻、转售换手活跃的租赁地契项目，地契尚余约 83 年——对一个想要高评分者里最佳回报、又不愿放弃规模的买家来说，就是它了。

3. The Palette——8.03，S 级

The Palette 以本组的增值故事坐稳前三。这是 远东机构 2015 年、892 个单位 的项目，它的资本增值在百分位上是这里最好的——每年 +2.96%，位列 2015 年同期项目第 87 百分位——搭配 步行至巴西立地铁站 0.70 公里 与 1 公里内三所小学（Elias Park Primary 0.45 公里）。租金回报为 3.38%，高于平均，地契约 83 年。一个规模大、地段优、价格表现已被验证的项目：对一个最看重转售增值的买家来说，The Palette 当之无愧位居前列。

4. Coco Palms——7.64，S 级

Coco Palms 是通勤者之选。这是 城市发展（CDL）2018 年、944 个单位 的项目，是五个里唯一拥有直接、步行可达地铁——距巴西立站 310 米的，而且它录得名单上最强的资本增值，每年 +4.10%（2018 年同期项目第 80 百分位），搭配健康的 3.76% 回报。Elias Park Primary 就在 0.23 公里外。作为这里规模最大、也最新的项目之一，地契尚余约 81 年，它唯一真正的保留是学校数目（1 公里内两所小学）略窄于上面那些。对一个把步行到地铁看得高于一切的买家来说，它是亮点。

5. Watercolours——7.49，S 级

Watercolours 是为愿意开车去地铁的买家准备的回报兼增值之选。这是 吉宝置地 2014 年、416 个单位 的项目，拥有五个里最佳的租金回报——3.96% 毛回报——以及真正出色的资本增值：每年 +3.65%，位列 2014 年同期项目前 7%。诚实的取舍在交通：距巴西立地铁站 1.20 公里，这是巴士或开车可达，而非门口步行——不过未来的 Pasir Ris East（CR3） 跨岛线站就在 0.25 公里外，这正是评分卡所标示的那种催化剂。Casuarina Primary 在 0.46 公里处，地契约 85 年——是这里最长的——对一个追求收入与已验证增值的投资者来说，走到现有地铁那一段路是唯一的妥协。

它们共有什么——以及该留意什么

把这五个并排来看，巴西立的标志一目了然。

有三样东西把这份名单绑在一起。第一是地契：每个项目都是 99 年租赁地契，全部尚余约 81 到 85 年——长到本十年内地契递减不是一个活跃的顾虑，但这就是东海岸永久地契房产不必背负的那个时钟。你是用产权换下面的一切。

第二是收入，而这里巴西立安静地胜出。五个里每一个都以高于平均的回报出租，3.38% 到 3.96% 毛回报——正是永久地契东海岸的镜像，那里同样的演算只得出约 2.5% 的回报，薄到几乎覆盖不了一笔贷款购置。如果你是买来出租，租赁地契的郊区才是租金真正管用的地方；我们在一篇关于出租公寓持有成本的姊妹文里讲过为何薄回报会伤害一个用贷款的房东，而巴西立就是那个反例。

第三是还在动工的催化剂。全镇的未来转型子分数读作中等，是因为跨岛线在来的路上，而非已经在这里——巴西立在 2031 年前后成为跨岛线换乘站，并新增一座 Pasir Ris East 站。那是真实的前瞻潜力，但也是分数聚在高 7 分与低 8 分、而非更高的原因：你今天以租金、日后以连通性获得回报，而不是现在就拿到一份高档邮区的溢价。

这前五名之内的选择不是「哪个最好」——五个全是 S 级，彼此相差约半分——而是你想要哪种取舍。NV Residences 与 D'Nest 给你规模、最深的学校与可步行的地铁。The Palette 给你最强、已被验证的增值。Coco Palms 给你唯一门口的地铁。Watercolours 给你最高的租金，以及（如果你肯开车去现有那座的话）新跨岛线站的前排座位。关于下一梯队的一句话：Ripple Bay（7.46）、Livia（7.44）与 Vue 8 Residence（7.38）都是 S 级、值得直接一看——尤其 Livia，适合想要 Elias Park Primary 在 0.21 公里、又比 Watercolours 更短地步行到现有地铁的买家。

完整排名与每个项目的评分卡见 tribesg.com/rps。

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资料来源：TRIBE 转售项目评分卡（126,000 多笔 URA REALIS 成交；分数与理由截至 2026 年 6 月）。跨岛线车站与指示性时间表参见 LTA。分数与等级为模型输出，并非投资建议。

陈思乐（Silas Tan）是 Huttons Asia 的 District Director，也是 TRIBE 的联合创办人。他用 126,000 多笔 URA REALIS 成交建立了转售项目评分卡（RPS）。本文仅供参考，不构成财务或投资建议。CEA 注册编号 R000303I。