义顺与三巴旺最值得买的 5 个公寓

两周前我们排了巴西立（Pasir Ris），发现那是一个靠租金「养活自己」的 99 年地契市镇。把镜头移到岛的最北端，同样的规律再次出现，只是多了一个转折。义顺与三巴旺通通是 99 年地契，最好的私宅付得起高于平均的租金回报——而整个邮区的最顶端，几乎被执行公寓（EC）占满，我们一如既往把 EC 作为另一种产品剔除。剔掉 EC 之后，剩下的是一小簇 S 级私宅，多数就坐落在一个它们建成时还不存在的地铁站旁边。我们用转售项目评分卡（RPS）跑了第 27 邮区的每一个项目，让数据挑出排名前五的私宅。五个全是 S 级——而且没有一个在向你兜售「未来催化剂」。

RPS 用超过 126,000 笔 URA REALIS 成交，从七个加权因子为每个项目打分——二手市场表现、小学学区、项目规模、地铁便利度、地契、租金回报与未来转型潜力——每项满分 10 分，汇总成一个总分和 S 到 D 的字母等级。方法论公开，绝不含糊。排名之前先做一个筛选：第 27 邮区的顶端由执行公寓主导——Parc Life（8.92）、The Brownstone（8.91）与 The Visionaire（8.78）的分数都高于下面所有项目——我们在这里和每一篇评测一样剔除 EC，因为它是一种有自己转售规则的不同产品。这份榜单只看公开市场的私宅。

第 27 邮区的故事：一个在公寓之后才到的地铁站

义顺与三巴旺从来不是高尚住宅区，评分卡也不假装它们是。它捕捉到的，是它在巴西立发现的同一件事：一个其貌不扬、规划出来的北部市镇，却能产出高于平均的租金回报——下面五个项目每一个的毛回报都在 3.40% 到 4.05% 之间，明显高于核心邮区。以合理总价买入的 99 年地契地块，租给稳定的租客群，每一块钱产出的租金就是比一个名门地址更多。

转折在那条地铁。康培地铁站（NS12）于 2019 年 11 月启用，是既有南北线上的一个「填空」站——在它周边多数公寓早已建成售罄的多年之后，才被塞进三巴旺与义顺之间。我们前五名里有四个就坐落在它约半公里的范围内，意味着它们被一次自己不必苦等的便利度升级重新定价向上。这与巴西立正好相反——那里的催化剂跨岛线（CRL）还在施工。这里的升级已经发生，评分卡把它体现在便利度分数里，而不是未来转型分数里。

这正是整个邮区诚实的注脚。未来转型是五个项目共同的弱项：RPS 在合理范围内找不到任何重大的市区重建局转型区或新地铁站——它能识别到的最近的前瞻催化剂，是远期的三巴旺船厂滨海重建，约两公里之外。你买的是今天的租金与学校，而不是未来的横财。这五个在一个熟悉的维度上分化——离地铁多近、学区多深——但它们都背着 99 年地契的时钟，也都缺一个前方的大催化剂。

1. Eight Courtyards — 8.30，S 级

Eight Courtyards 以全区最强的资本增值记录登顶私宅榜。这是一个位于康培通道（Canberra Drive）的 2014 年、654 个单位的项目——正好处在流通性的甜蜜点——录得 每年 +2.80% 的增值，位居其 2014 年同期项目的第 87 百分位，是五个里最高的百分位排名。它同时配上 步行 0.49 公里到康培地铁站（NS12），以及榜单上最深的学区：1 公里内有四所小学，最近的 Ahmad Ibrahim 小学 0.58 公里。租金扎实，毛回报 3.40%，高于平均，地契还剩约 83 年，近期没有地契衰减之忧。对于想要规模、家门口的学校与经过验证的转售表现的家庭，它是全能型选手。

2. North Park Residences — 8.08，S 级

North Park Residences 是便利之选，也是五个里唯一不在康培簇群的项目。这是 星狮地产（Frasers）2018 年、920 个单位的项目，直接建在义顺镇中心的 Northpoint City 商场之上，提供榜单上最好的交通——130 米到义顺地铁站（NS13），可直接步行进站——以及这里最深的学区，1 公里内六所小学（义顺小学 0.56 公里）。它的资本增值就同期项目而言很强（每年 +3.53%，2018 年同期第 74 百分位），租金健康，毛回报 3.80%。作为这组里最年轻的大型项目，地契还剩约 88 年。对于想要一个商场、一个枢纽级的镇中心和一个就在楼下的地铁站的买家，就是它——你为这份「一体化」付的是价格，而不是妥协。

3. The Commodore — 7.92，S 级

The Commodore 是租金与「新」之选。这是康培通道上 2024 年落成、219 个单位的项目，背着五个里 最高的租金回报——毛 4.05%，以及 最长的地契，剩约 93 年，对一个 99 年项目来说已经是最接近永久地契的跑道了。它 离康培地铁站 300 米，可直接步行进站，增值就这么年轻的项目而言很强（每年 +3.31%，2024 年同期第 81 百分位）。诚实的取舍在学校：1 公里内只有一所小学（三巴旺小学，0.79 公里），是榜单上最窄的学区。对于把租金与地契跑道看得比学校选择更重的投资者，The Commodore 是亮点。

4. The Nautical — 7.64，S 级

The Nautical 是三巴旺一侧的性价比之选。这是 EL Development 2015 年、435 个单位的项目，配上 步行 0.56 公里到康培地铁站，学区扎实——1 公里内两所小学，三巴旺小学就在 0.44 公里——以及健康的 3.63% 毛回报，高于平均。它的资本增值就同期项目而言处于前四分之一（每年 +2.32%，2015 年同期第 77 百分位），地契还剩约 84 年。一个位置不错的中型项目，更靠三巴旺这一侧：对于想要康培地铁的便利与三巴旺学区、又不想付最新项目溢价的买家，它配得上一席。

5. Canberra Residences — 7.40，S 级

Canberra Residences 作为压轴，是看重学区的精打细算买家之选。这是 丰隆相关的 Hoi Hup Realty 2013 年、320 个单位的项目，提供 榜单上任何项目里最近的小学——三巴旺小学 0.35 公里——1 公里内两所小学，步行 0.50 公里到康培地铁站，以及稳定的 3.59% 毛回报，高于平均。保留意见在转售记录：它的增值 接近中位，每年 +1.81%（2013 年同期第 63 百分位）——扎实，但不及上面那些项目的前四分之一增速，这正是它分数低一档的原因。地契还剩约 83 年。对于想要榜单上最短上学路、又看重合理总价的家庭，就是它。

它们的共同点 — 以及要留意什么

把五个并排来看，北部的特征就一目了然。

三件事把这份榜单绑在一起。第一是地契：每个项目都是 99 年地契，剩余约 83 到 93 年——长到这个十年里地契衰减不是问题，但它确实是你背着的那个时钟。

第二是租金收入。五个里每一个的租金都在 高于平均的 3.40% 到 4.05% 毛回报——和我们在巴西立发现的安静强项一样，也是核心邮区的镜像：在那里同样的计算只能跑出不到 3% 的回报，连一笔贷款买入的持有成本都盖不住。如果你是买来出租，99 年地契的北部才是租金真正起作用的地方；我们在一篇关于出租公寓持有成本的姊妹文里讲过为何薄回报会惩罚一个用贷款的房东，而这一簇正是反例。

第三是缺了什么——前方的催化剂。和有跨岛线在路上的巴西立不同，评分卡在这五个项目的合理范围内 找不到重大的转型区或新车站。便利度升级已经到位，形式就是 2019 年的康培地铁站，而且已经反映在价里。这就是分数为何集中在 7 分尾段到 8 分头段、而不是更高的原因：你拿到的是今天的租金与学校，而不是一份未来增值的溢价。

这前五名里的选择不是「哪个最好」——五个都是 S 级，彼此相差不到一分——而是你想要哪种取舍。Eight Courtyards 给你最深的学区和最好的经过验证的增值。North Park Residences 给你一个商场和楼下的地铁。The Commodore 给你最高的租金和最长的地契。The Nautical 给你三巴旺一侧的性价比。Canberra Residences 给你最短的上学路。还有一个站得住的注脚值得再说一遍：该区真正的最高分项目——Parc Life（8.92）、The Brownstone（8.91） 与 The Visionaire（8.78）——是我们在这里剔除的执行公寓；如果你符合资格、且 EC 的转售与转售公积金附加费规则适合你，它们值得单独看一看。

在 tribesg.com/rps 查看完整排名与每个项目的评分卡。

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资料来源：TRIBE 转售项目评分卡（超过 126,000 笔 URA REALIS 成交；分数与理由截至 2026 年 6 月）。康培地铁站启用时间见 LTA。项目地契与发展商资料与 EdgeProp 及 PropertyGuru 的项目记录交叉核对。分数与等级为模型输出，并非投资建议。

Silas Tan 是合登（Huttons Asia）的区域总监、TRIBE 联合创始人。他用超过 126,000 笔 URA REALIS 成交建立了转售项目评分卡（RPS）。本文仅供参考，不构成财务或投资建议。CEA 注册编号 R000303I。