每十宗组屋转售，就有三宗剩余地契不足60年

今年7月，我们写过地契折旧的理论——Bala's Table，那条标准估值曲线：一份99年地契在最初十年几乎不掉价，之后才开始向下弯。这一篇是那篇文章的另一半：组屋转售市场实际付了多少钱，用今年记录在案的每一宗交易来量。

答案接近一条直线，而且比那张表更陡。

怎么量的

建屋局在data.gov.sg公开每一宗转售交易，剩余地契精确到月。我们取了2024年1月至2026年9月12日的71,195宗交易，以每平方尺价格的对数对剩余地契做拟合，并为市镇设固定效应，同时控制楼层高度与面积。

市镇这一项比什么都重要。短地契单位并非随机分布——它们集中在勿洛、宏茂桥、大巴窑以及更老的中部成熟市镇，而这些市镇本身就带着地段溢价。若直接按地契区间比较中位数，两个效应会互相抵销：剩余地契不足50年的四房式中位尺价是572新元，反而高于剩余60至65年那一组的536新元。不加控制去读，地契折旧看起来几乎不存在。

加上控制之后，它干净、稳定，而且以百分比计接近线性。

由此得出一条可用的经验法则：每一年地契大约值这个单位的1%，而且三年下来这个比率是略微上升，而不是下降。

它在哪里与估值表分道扬镳

Bala's Table是估值师和银行在为地契土地估值时使用的参照。它是一条平滑曲线——顶端几乎不掉价，随着地契缩短才加速下滑。而转售市场自己的曲线是每年固定百分比，会复利累积。两条形状先交叉，然后分开。

两栏都是相对于全新99年地契的比例。剩余60年时，估值表说这个单位应该保有全新99年价值的83.8%。市场付的是68.1%。

在有人把这个差距当成交易讯号之前，有两点必须说清楚。

第一，这是横截面，不是同一个单位在时间上的轨迹。剩余90年的是近年落成的单位；剩余55年的建于1980年代初。因此这个系数里同时夹带了楼龄、格局、电梯配置与翻新周期，而不只是地契本身。每年1%当中，有一部分是混凝土在折旧，不是地契在折旧。

第二，Bala's Table是为地契土地而建的，持有人在期末可以重建。它从来就不是组屋定价模型，里面也没有任何一项对应短地契所牵动的融资规则。而那些规则，就是剩下那段差距的主要来源。

为什么市场的折让更陡

地契变短，减少的不只是使用年限。它还在减少买家。

公积金只能用于剩余地契至少20年的房产。在这个门槛之上，能用多少取决于地契是否覆盖最年轻买家到95岁——覆盖得到就可全额使用，覆盖不到则按比例折算。公积金局明确说明20年这道下限是刻意设的，即使地契足以撑过买家本人，这条规则一样适用。

实际后果是：一个35岁的人和一个55岁的人看同一个剩余58年地契的单位，面对的实际价格并不相同，因为两人能投入的公积金不一样。我们在《95岁规则，实算》里算过那个交叉点。地契每走一年，能在不增加现金的情况下出价的买家群就窄一分。一个以固定比率复利的折让，正是一个不断收窄的买家池被定价之后的样子。

短地契的占比还在上升

单看2026年8月：2,521宗中有727宗，占28.8%。剩余地契不足50年的单位，占今年成交量的6.7%。

这是1970与1980年代建屋高峰逐步走进转售市场的算术结果，而且不会逆转。今天是短地契的存量，只会更短。

按2026年交易宗数看集中在哪里：勿洛634宗、淡滨尼455宗、宏茂桥444宗、义顺385宗、芽笼317宗、红山312宗、大巴窑307宗。在这个剩余不足60年的区间里，中位价从大巴窑的37万新元到淡滨尼的57.5万新元——地段溢价在短地契的池子里依然活得很好。

这也不只是廉价单位的故事。今年成交价达到或超过100万新元的1,364个单位中，有109个剩余地契不足60年——占8.0%，集中在芽笼、马林百列、淡滨尼与勿洛。有人正在为一项有明确终止日期的资产付出七位数。这个决定值得用算术来做，而不是用假设。

这个数字怎么用

对一个卖旧单位的业主来说，折让早已包含在你的价格里。真正的问题是，中介拿给你的可比案例是否来自地契相近的组屋，而不只是同一个市镇。十年地契差距大约值10%的尺价——这比餐桌上真正被讨论到的那些调整项都要大。

对买家来说，每年1%是一把尺，不是一个目标。请把它套到具体单位上：如果一个短地契单位在市镇、楼层与面积都对齐之后，折让仍浅于曲线所指，那就是地契没有被定价——而在你日后卖出、面对更短地契时，付账的会是你。

对把组屋当退休资产的人来说，重要的不是今天的折让，而是你真正卖出那天适用的折让。以每年1%计，多等十年，在市场还没动之前，就已经花掉大约十分之一个单位。

数据取自data.gov.sg公开的建屋局转售交易数据集，涵盖2024年1月至2026年9月12日（71,195宗交易）。折让率为以每平方尺价格对数为因变量的普通最小二乘系数，含市镇固定效应并控制楼层与面积；它描述的是不同单位之间的横截面，而非任何单一单位随时间的走势。Bala's Table数值采用标准的五年断点并线性插值——与我们转售项目评分卡所用的实现相同。公积金规则以cpf.gov.sg在2026年9月13日的说明为准。方法已公开。不加修饰。