公积金 120% 顶限：没人会为它做打算的限制

大多数买家都知道，公积金对它能替房产支付多少设有规矩。但能说清这道顶限具体是多少的人很少，能说清它何时到来的人几乎没有。答案是：对于一笔普通的私宅购买、配一笔普通的 30 年期贷款，这道顶限大约会在你六十岁生日前后到来——而它到来的方式，是一笔你从未编入预算的月度现金账单。

支配这一切的是两个数字**。估值顶限是购买价与购房当时估值两者中较低的那一个。提款顶限**是估值顶限的 120%，而要用到这部分，你必须已经凑足自己的基本存款额。一旦超过提款顶限，公积金就完全停止为这套房产付款（公积金局）。

真正会耗用这道顶限的是什么

多数人正是在这一点上算错了时间。估值顶限并不是首付款的上限，而是每一块从你公积金普通账户（OA）流出、用于这套房产的钱的累计总额：

• 从 OA 支付的首付部分；
• 从 OA 支付的买方印花税、律师费及相关费用；
• 每一笔月供的全额——本金与利息皆然。

月供这一项，才是真正让人措手不及的地方。偿还贷款本身就是一次公积金提款，而月供中的利息部分，和本金部分一样，全都计入这道顶限。这正是为什么这道限制会在二十多年后收紧，而不是永远不会出现。

累计利息——公积金按你已动用的金额，名义上每年计收的 2.5%——是另一回事。公积金把它归入售屋时须退还的范畴，而非一次提款（公积金局）。它不会耗用你的估值顶限，但会悄悄吃掉你的售屋所得——这是另一个问题，我们在累计利息现金冲击一文中已作说明。

实测案例：S$1.8m 购房、75% LTV、30 年期

一套私宅公寓，价格为 S$1,800,000，估值与价格相同，因此估值顶限为 S$1,800,000，120% 的提款顶限为 S$2,160,000。贷款为 S$1,350,000，即 75% LTV。未借贷的 25% 之中，按金管局规定至少 5% 须以现金支付；假设其余 20% 来自 OA。

按每月 S$4,990 计算，这 S$1,377,400 的空间可以撑 277 个月——也就是 30 年期贷款的第 23 年。如果你是 40 岁买入的，估值顶限会在你 63 岁时触顶。

接下来会发生什么，完全取决于一项测试。

如果你无法凑足基本存款额：公积金就此止步。从第 277 个月到贷款结束，月供全部改用现金。也就是 84 期、合计 S$419,148——而且恰好从多数人劳动收入正在下降而非上升的那个十年开始。

如果你能凑足基本存款额：你会多获得估值顶限的 20%——即再多 S$360,000 的公积金可用额度——这能撑到第 349 个月，也就是30 年期贷款的第 29 年。最后十二个月，约 S$59,878，需以现金支付。这道顶限依然存在，只是从贷款结束前七年，推迟到了贷款结束前十一个月才出现。

四种情形下，它何时收紧

同一笔购房、同样 20% 的公积金首付与相关税费，只是贷款条件不同。以下按完整的还款摊销表计算：

这里有两点值得留意**。利率越高，顶限来得越早**，因为同样的债务，你每月要从 OA 提走更多钱——这是加息一个常被忽视的二阶成本。而年期越短，触及估值顶限的时间越早，却永远不会触到 120% 的顶限，因为贷款先一步结束了。更快地摊还贷款，才是留在限额之内更干净的做法，而不是拖长年期。

基本存款额这道门槛，说清楚

要在估值顶限之外继续动用公积金，每一位动用公积金的业主都必须凑足各自的基本存款额——公积金的原文用词是「respective BRS」。这笔数额不会在夫妻之间对半分：两个业主，意味着两份全额（公积金局）。

按公布的时间表，这笔金额每年上调约 3.5%：

资料来源：公积金局。对于已满 55 岁的会员，基本存款额是其所属批次全额存款额的一半，并终身固定不变。

不要把它和房产抵押混淆——后者允许你在房屋剩余租期覆盖你到 95 岁的前提下，以房产抵充部分全额存款额。那是一个退休提款的机制，和解锁你住房限额中最后那 20% 完全无关。

「租期覆盖至 95 岁」的规则救不了你

一个常见且代价不小的误读是：由于 2019 年的改革放宽了「剩余租期覆盖业主至 95 岁」这类房产的公积金住房规则，买家便以为永久地契或全新 99 年地契的公寓能够躲开这些顶限。事实并非如此。

这是两套彼此独立的机制，值得说得精确一点：

• 如果剩余租期无法覆盖动用公积金者中最年轻一位到 95 岁，公积金可用额度会被削减为估值顶限的某个百分比，按年龄与剩余租期比例调整——而剩余租期只剩 20 年或更短时，完全不能动用公积金。
• 如果租期确实覆盖业主到 95 岁——全新 99 年地契对 44 岁以下的人大致都能做到，永久地契则对所有人都成立——你就能拿到估值顶限的完整 100%，并可在通过基本存款额测试后延伸到 120%。

租期测试决定的，是你能不能拿到 100%；它不会移除 120% 这道顶限。2026 年一位 40 岁的买家即使买永久地契，处境也和上文那个实测案例完全一样（公积金住房计划条款与细则）。

该怎么应对

算清你自己的那个日期。用你估值顶限剩余的空间，除以你的月供金额。得出的月数，就是你的住房现金流会发生变化的时间点。这是算术题，不是预测。

把基本存款额当成一项住房变量，而不只是退休变量。对一笔年期长、金额大的贷款而言，你 55 岁时 OA 和 SA 是否凑够基本存款额，决定了你六十多岁那几年，是靠公积金还是靠现金撑起来。

留意再融资带来的影响。转成更长的年期会降低月供、推迟估值顶限的到来——但也拉长了 OA 提款的总额，让你更可能撞上 120% 的顶限。缩短年期则正好相反。

默认这道顶限一定存在。OA 的利率是 2.5%，公积金普通账户的利率也一直没有跌破这条底线（公积金局）。把每一块能用的 OA 都押在房子上，实际上是在决定：贷款的最后一段要靠别的钱来供。多数人做了这个决定，却没意识到自己做过。

方法论公开，绝不含糊。

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资料来源：估值顶限、120% 提款顶限与「各自 BRS」的条件，均来自 公积金局 与 公积金住房计划条款与细则——后者也订明了对无法覆盖业主到 95 岁的房产按租期比例扣减的规则。退休存款额数字来自 公积金局。OA 利率来自 公积金局。累计利息的处理方式来自 公积金局；公积金将累计利息描述为售屋时的退还义务，而非一次提款，因此本文将其视为不耗用估值顶限。买方印花税按现行住宅税阶计算；所有月供、时间点与现金数字均由 TRIBE 按所列假设、以完整摊销表计算得出——即一笔 S$1,800,000 的购房，75% LTV，20% 的非现金部分从普通账户支付，并假设律师费用为 S$3,000。你自己的估值、公积金余额与贷款条件都会改变这些时间点。

陈思乐（Silas Tan）是合登（Huttons Asia）的区域总监、TRIBE 联合创始人。本文仅为一般性资讯，不构成财务、税务或法律建议。地产代理理事会注册编号 R000303I。