你的年龄给贷款封顶：65 与 75 两条规则，以及它们的代价

问大多数买家「能借多少由什么决定」，答案通常是收入。收入确实设定了上限——但年龄会悄悄把它往下压，而且压得比人们以为的更多。做这件事的是两条规则：一条说，你的贷款年限加上你的年龄，不越过 65 就没有惩罚；另一条说，贷款必须在大约 75 岁之前还清。两者夹在一起，你每老一岁，能拿的年限就短一截，同一份薪水下银行愿意借出的金额也随之缩水。下面用一份 S$10,000 的收入，在三个年龄把这套机制走一遍。方法公开，绝不粉饰。

藏在每一笔房贷里的两条规则

先说会咬人的第一条。对私宅的首套房贷，银行只有在两个条件同时成立时才会借足 75% 的贷款成数（LTV）：贷款年限在 30 年或以内，并且你的年龄加年限不超过 65。任何一条被打破——年限拉过 30 年，或年龄加年限越过 65——LTV 就掉到 55%。这不是小修小剪：它把最低首付从房价的 25% 抬到 45%，也把现金门槛从 5% 抬到 10%。

第二条是外墙。银行通常不会让一笔房贷跑过 75 岁。所以一个年长买家能拿到的最长年限，就是「75 减去你的年龄」——而任何把你带过 65 岁的年限，都已经落在 55% 那一档。65 那条线决定廉价借贷在哪里停下，75 那道墙决定借贷在哪里彻底停下。

为什么年限其实是一条年龄规则

银行不是按标题利率给你定贷款额度，而是按 总偿债比率（TDSR）：你所有每月债务还款，经过压力测试后，不能超过月总收入的 55%。而这个压力测试故意从严——自 2022 年 9 月起，银行必须以 每年 4% 的中期利率下限（或实际利率，取较高者）来计算月供，哪怕你真正要付的利率更接近 2%。

年龄的关联就在这里。年限越长，同一笔贷款摊到的月数越多，每月经过压力测试的月供就越小，于是 更大 的一笔贷款才塞得进 55% 那条线以下。年限就是借贷能力。而 65 规则用年龄给年限封顶。于是年龄给借贷能力封顶——不是通过某种单独的「年长买家」惩罚，而仅仅是缩短了你在全额 LTV 下被允许拿的最长贷款。

同一份收入，三个年龄

取一个买家——月入 S$10,000，没有其他债务——于是完整的 55% TDSR，约 每月 S$5,500，全部可用于房贷。收入保持一模一样，只改年龄。全额 LTV 的年限就是「65 减去年龄」，上限 30 年。下面每一个数字都按 4% 压力利率计算。

同样的薪水，同样的 55% 上限，同样的压力利率。唯一改变的是出生年份——而银行愿意借出的金额，从 30 岁的约 115 万元，掉到 50 岁的约 74 万元。那是大约 S$408,000、也就是 35% 的借贷能力，纯粹被年限压缩吃掉，还没算上任何别的因素。能买的房价随之同步下滑，从约 154 万元，跌到不足 100 万元。

（作为参照，S$5,500 是压力测试的天花板，不是你真正开出的支票。那笔 30 年、约 115 万元的贷款，按接近 2% 的实际利率，每月约 S$4,258——它和 S$5,500 之间的差距，正是 4% 下限内建的安全垫。）

那道逃生口，以及它的代价

年长买家有一根杠杆：把年限拉过 65，往 75 那道墙靠。一个 50 岁的人拿一笔 25 年（到 75 岁到期）的贷款，能把月供的余裕找回来——纸面上 TDSR 的算术又允许约 104 万元，和 40 岁那一档一样。

但拉过 65 会把 LTV 触发到 55%。于是贷款不再受你的收入封顶，而是受你能拿出的首付封顶。要买那套 30 岁买家够得着的 154 万元的房子，落在 55% 那一档的买家必须付 45% 的首付——约 69 万元——而不是 25% 的约 38 万元。多出来的年限帮你赎回了月供的算术，却递给你一张大了三十多万的首付账单。对多数人来说，真正让购买停下来的，是现金墙，不是收入墙。

组屋（HDB）还要紧五年

同一套逻辑也在组屋上运行，只是更严。组屋的银行贷款，全额 LTV 只保到 25 年 年限，而非 30 年；而 HDB 优惠贷款干脆把年限封在 25 年。于是年龄的挤压提早五年到来：同一个生日，组屋买家比私宅买家更早撞进「年限被缩短」的区间。

拿这个能做什么

三个实际的读法。如果你还年轻，你手上最便宜的东西就是时间——那 30 年的年限是一份一次性的借贷能力,每过一年都在流失，所以（量力而行地）早买，比它看上去更值钱。如果你在四十几、五十几岁，别围着标题 LTV 来规划，围着首付规划，因为越过 65 会悄悄把一笔 25% 首付的购买，变成 45% 首付的购买。而在任何年龄，动身看房之前先算你自己的数——最高贷款额由 4% 压力利率和你真正的年限决定，而不是由银行报给你的那个利率决定。

年龄不是房贷里的一句脚注。它是三个旋钮之一——和收入、既有债务并列——共同设定那个上限，而且它是唯一一个每年都会自行往对你不利方向转动的旋钮。在爱上一套房源之前，先弄清楚 65 那条线和 75 那道墙，对你而言分别在哪里。方法公开，绝不粉饰。

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资料来源：LTV 上限（首套 75%；当年限超过 30 年或年龄加年限超过 65 时降到 55%）与最低现金／首付各档，见 MAS 宏观审慎规则 与 DollarBack Mortgage 的 LTV 指南。最长年限，以及「年龄加年限／75 岁前还清」的惯例，见 Cashew 与 Homejourney。TDSR 55% 上限与 4% 中期压力利率下限（自 2022 年 9 月 30 日起生效）见 Ohmyhome。最高贷款额、月供与首付数字由 TRIBE 按月入 S$10,000、无其他债务、以 4% 压力利率计算；S$10,000 的收入与 2% 实际利率仅为示例，非报价。LTV、年限与 TDSR 规则由当局设定，可能变动——动手前请与银行或房贷经纪核对你自己的数字。

陈思亮（Silas Tan）是 Huttons Asia 的区域总监，也是 TRIBE 的联合创始人。本文仅供参考，不构成财务或投资建议。房产中介注册号 CEA R000303I。