永久地契 vs 99年地契：数据到底怎么说

在2,350个评分公寓项目中，99年地契的年化涨幅略高于永久地契。这个结论经不起十秒钟的推敲——而推翻它的原因，正是这份数据里最有用的部分。

By TRIBE Editorial · 29 July 2026 · 2 min read

永久地契与99年地契之争，通常只在理论层面进行：屋契会衰减，永久地契不会，所以永久地契升值更好。这个论点很干净，但它也是可以被检验的——因为转售项目评分卡（RPS）为每个评分项目都记录了实际的年化价格涨幅：其中2,350个项目有可用数字，1,800个为永久或999年地契，550个为99年地契。

直接比，理论输了。年化涨幅的中位数是 99年地契3.00%，永久地契2.78%。以平均值看是2.81%对2.60%，方向一致。

这个标题数字几乎没有价值——而值得花时间说清楚为什么，因为拆解它的过程，才是问题的真正答案。

两种地契不是同一个投资组合

在新加坡，永久与99年地契的公寓在结构上就是不同的存量。永久地契偏中心、偏小型：34%的永久地契项目位于核心中央区（CCR），99年地契只有17%；而 永久地契项目的单位数中位数是42个，99年地契是406个。78%的永久地契项目少于100个单位，99年地契只有12%。反过来，54%的99年地契项目位于中央区以外（OCR）——正是过去十年跑得最猛的那一块市场。

所以一个未经调整的地契比较，比的其实是「中心区精品小盘」对上「大众化郊区大盘」。按落成年代拆开，画面立刻反转：

落成年代	永久 / 999年	99年
2010年之前	3.44%（n=1,157）	3.20%（n=242）
2010–2019年	1.18%（n=539）	2.54%（n=222）
2020年之后	0.72%（n=104）	2.20%（n=86）

成熟存量偏向永久地契；2010年后落成的一切则大幅偏向99年地契。这不是屋契衰减在倒着走——那是2010年代的永久地契精品潮：建在集体出售地段上的小型分层洋房，以偏高的呎价入场，此后几乎原地踏步。

规模几乎解释了全部

把年代固定住，改按项目规模排列：

2010年代落成，按单位数	永久 / 999年	99年
少于100个单位	1.19%（n=391）	0.52%（n=12）
100–299个单位	1.06%（n=132）	0.90%（n=35）
300–599个单位	2.20%（n=15）	2.63%（n=109）
600个单位以上	—（n=1）	3.13%（n=66）

在每一个规模区间内，两种地契都很接近，而在小型区间里永久地契还领先。上一张表里2010年代的差距，是构成效应：永久地契就是那个小型项目的桶，而小型项目表现落后。地契在这里只是替规模背了黑锅。

配对检验

能做的最干净的一刀，是同区、同落成年代地比较，并且只取两种地契各有至少三个项目的单元格。这样得到48个单元格：

年代	单元格数	中位差距（99年 − 永久）	99年领先的单元格
1990年代	11	−0.38个百分点	1
2000年代	11	−0.36个百分点	0
2010年代	15	+0.30个百分点	8
2020年代	7	+1.54个百分点	5
全部	48	−0.26个百分点	17

在地点与年代配对之后，永久地契以 每年中位数0.26个百分点 胜出——而且优势集中在成熟世代，一致到近乎无异议（2000年代那一组：99年地契在11个单元格中领先0个）。在较新的世代里是99年地契领先，那又是精品规模效应，与屋契本身无关。

按区域看也是同一个故事：在核心中央区，永久地契中位数 2.21%，99年地契 1.29%；在其余中央区（RCR）两者基本打平（3.07%对3.16%）；在中央区以外同样打平（3.22%对3.15%）。永久地契的溢价在它真正稀缺的地方是真实的，而在郊区——竞争对手是位置优越的大型99年地契项目——它就消失了。

两端尾部，与执行共管公寓的但书

永久地契占整个评分集的77%，却只占表现最强的50个项目中的62%——以及最弱的50个项目中的76%。年化涨幅为负的比例几乎相同：永久地契5.9%，99年地契5.8%。永久地契并不是一个安全垫。

关于99年地契的强势尾部，有一个必须说明的但书：几个最强的99年地契项目是执行共管公寓（EC）——Hundred Palms Residences、Treasure Crest、Wandervale——它们以受补贴、有收入顶限的价格推出，并在私有化时重新定价。那是政策机制，不是地契机制，它美化了99年地契的分布。剔除 EC 效应后，最强的99年地契结果来自大型、临近地铁的郊区项目，例如第22邮区的 The Centris（99年地契，2009年落成，610个单位）——其评分卡写着「Avg Ann. of +4.57% places this condo in the top 6% of its 2009-era cohort」，评级为 S级、9.3分。还是位置与规模。

这个数字是什么，不是什么

全文使用的，是评分卡依据十年窗口内的成交数据、为每个项目计算的年化转售价格涨幅。它不是总回报：不含租金、印花税、融资与出售成本。被集体出售的项目会退出样本，这对两边的存活者都略有美化。小型项目成交稀疏，年化数字的噪音更大——这也是精品永久地契那一组离散度特别宽的原因之一。

窗口本身也重要。到2026年为止的十年，涵盖的是一个整体上涨的市场，而样本中最老的99年地契项目仍剩约65至70年。十年的数据，看不到屋契衰减在第60年之后才真正咬人的那一段。评分卡把这一块单独定价——剩余屋契是它自己的一个因子，这也是为什么79年的屋契得7分，而全新99年或永久地契得10分。已实现的涨幅与剩余风险是两个不同的问题，本文只回答了第一个。

实务解读

地契是第二顺位的变量。在配对存量上，它每年值大约四分之一到三分之一个百分点，而它被三件各自值其数倍的事情盖过：你买在哪个区域、项目有多大多好卖、你在哪个世代入场。一张40个单位、一公里内没有地铁的分层洋房的永久地契，在整份数据里一次又一次输给地铁旁的500单位99年地契项目。

由此推出的结论关乎价格，而非表现。可测量的永久地契优势约为每年0.26个百分点。如果摆在你面前的永久地契选项，每平方英尺比可比的99年地契贵15%至20%，那么算术要求你持有很长一段时间，这个地契才赚得回那笔溢价。这才是该算的账——而不是那套理论。

方法论公开，绝不含糊。

资料来源：所有数字由 TRIBE 依据公开的转售项目评分卡数据集计算（2,357个评分项目；其中2,350个同时具备已实现年化涨幅数字与99年或永久／999年地契），数据截至2026年7月。年化涨幅为评分卡依十年窗口内成交转售数据得出的项目层级数字。区域划分依标准 CCR／RCR／OCR 邮区分组。配对单元格要求同一邮区、同一落成年代内两种地契各至少三个项目。执行共管公寓身份依公开推出记录标注。

陈思乐（Silas Tan）是 Huttons Asia 的区域总监，TRIBE 联合创办人。本文仅供参考，不构成财务或投资建议。房地产代理理事会注册编号 R000303I。