15个月等待期取消了。但这些人不适用。

即日起,私宅业主出售私宅后,不必再等满15个月才能购买非津贴组屋转售单位。国家发展部与建屋发展局(HDB)在2026年7月28日宣布取消这项规定——距离它在2022年9月作为降温措施之一推出,已经过去了四年。这个变化确实分量不轻,但它的适用范围,比标题看起来要窄。以下是实际变了什么、什么没变。

即日起变了什么

私宅业主(PPO)与前私宅业主购买 非津贴组屋转售单位、且不申请HDB贷款,不再受15个月等待期约束。没有过渡期,也不需要「祖父条款」——公告当天就生效。在此之前,只有55岁及以上、购买4房式或更小单位的新加坡公民能豁免这项等待;其余买家都必须从脱售私宅那天起,足额等满15个月。

为什么是现在:自2019年以来首见的连续两季下跌

MND把这次取消,直接和价格数据挂钩。建屋局转售价格指数在 2026年第一季下跌0.1%,第二季再跌 0.3%——这是自2019年第二季以来,首次连续两个季度下滑,两季合计跌幅约 0.4%。此前,从2024年第四季到2025年第四季,已经连续五个季度增长放缓或停滞。转售成交量也在下滑: 2026年第二季6,196宗,相比2025年第二季的6,823宗, 同比下跌9.2%。

供应端也在发挥实质作用。达到最低入住年限(MOP)、进入转售市场的组屋数量正在明显攀升——从2025年的8,000个单位,预计增至 2026年13,500个、2027年15,000个、2028年19,500个,这段期间 增幅达144%。需求降温、转售供应增加双管齐下,MND的评估是:等待期已经完成了优先照顾公共住房买家的任务,可以取消了。

公平地说,降温并非全面性的。在指数下跌的同一段时期,百万元组屋成交反而持续攀升—— 2025年第四季350宗、2026年第一季411宗、2026年第二季491宗,两个季度增长 40%——兴楼路(Henderson Road)一套5房式单位更在2026年4月以 172万元 成交。转售价格指数的下跌,是一个广泛而温和的市场整体信号;它并未阻止转售市场高端持续刷新纪录。

关键点:这不是全面取消

最容易被忽略的,是这次取消「没有」覆盖到的部分。如果你是私宅业主或前私宅业主,要购买的是 津贴组屋(不论是否附带津贴的HDB新组屋,或使用津贴购买的转售单位)、developer出售的 执行共管公寓(EC) 单位,或者购买时需要申请 HDB房屋贷款,那么现有的 30个月等待期维持不变。真正要紧的分界线是:非津贴转售、只用现金与公积金、不申请HDB贷款——符合这三个条件,等待期就没了;只要踩中其中任何一条,原来的30个月倒数依旧适用。

已经在申请中的个案,怎么处理

对于流程已经在进行中的买家,HDB给出了明确安排:

• 持有有效HFE信函、购房计划不变——不受影响,无需采取行动。
• HFE申请正在处理中——HDB会自动更新资格状态,无需另行申请。
• 等待期豁免上诉尚在处理中——不必等HDB回复,可以直接申请HFE信函,HDB也会主动联系受影响的上诉人。
• 此前依55岁以上/4房式规则获豁免、持有有效HFE信函的买家——若现在想改购5房式或更大单位,而非原本受限的4房式或更小单位,可以取消现有HFE信函并重新申请。HDB会以电邮通知受影响买家。

什么依然没变

有两件事完全维持原状。第一,这次取消并未触及私宅业主必须在 组屋转售交易完成后六个月内,脱售名下私宅——不论在新加坡境内或海外 的规定。这条时序压力(私宅若来不及在期限内脱手,就可能被迫贱卖)依然存在。第二,如上所述,购买津贴组屋、EC与需要HDB贷款的30个月等待期,原封不动——这次取消,针对的specifically是「非津贴转售、不申请HDB贷款」这一条通道。

这在实际操作中意味着什么

举例:一位私宅业主在2026年6月1日出售私宅。按旧规定,他要到2027年9月1日才有资格申请组屋转售单位(不贷款)——整整等15个月。按新规定,从今天起,这段等待直接消失,他现在就可以申请HFE信函。对于过去15个月内已经卖出、仍在熬等待期的买家,或者因为这条规定而推迟卖房的人来说,这次取消立刻改变了换房决策的时间算法,不是要等到某个未来日子才生效。

实际的读法是:这项措施显著加快了一条特定路径——私宅业主以现金或公积金、无需银行或HDB贷款,转入组屋转售市场。但它对打算申请HDB贷款、购买津贴组屋或EC的买家毫无帮助。而私宅那边六个月的脱售期限依然存在,意味着这项政策原本想在「买」这一端缓解的时序压力,并没有在「卖」这一端消失。

方法公开,绝不粉饰。

---

来源:政策细节、生效日期、政策考量、HFE与上诉的过渡安排,以及维持不变的30个月等待期与6个月脱售规定——依据MND/HDB官方新闻稿,发布于2026年7月28日。建屋局转售价格指数、2026年第二季成交量,以及百万元组屋成交数量——依据DollarsAndSense.sg2026年7月22日报道,数据引自HDB转售统计。百分比变化、指数累计跌幅与等待期时间线实例,由TRIBE根据上述数据计算得出。行动前请向HDB确认自身资格与HFE状态——个别情况可能有所不同。

Silas Tan 是 Huttons Asia 的 District Director,也是 TRIBE 的联合创始人。本文仅供参考,不构成财务或投资建议。CEA注册号 R000303I。