那间屋，就是退休计划

国伟 66 岁，去年不再开罗厘了。美珠 63 岁，还在诊所柜台一周做三个早班。他们在淡滨尼那间 1997 年领钥匙的四房式，今天值大约 S$668,000。三十年来，计划就只有一句话：这间屋就是我们的退休金。

这个计划与其说是错的，不如说是没写完。它回答了资产值多少，却跳过了「当你真要把它变成可以花的钱」时会发生什么。以下就是那道算术，每一条规则都附上出处。

国伟与美珠是示意性的组合人物，并非客户。以下假设均已列明，数字为程式计算，政策参数以 2026 年 8 月为准。

他们拥有什么

一间四房式，93 平方米，1997 年领钥匙，99 年地契由 1996 年起算——即尚余 69 年。淡滨尼四房式在 2026 年第二季的转售中位价为 S$668,000（Stacked Homes，建屋局数据）；我们就用这个数字。

假设的购入条件：1997 年 8 月以 S$210,000 买入，两成首付来自公积金，其余以 2.6%、25 年期的建屋局贷款支付，每一期都从普通户头扣。贷款已在 2022 年还清，他们没有房贷。

头 S$434,721 不是他们的

用于买房的公积金存款并没有被花掉，而是向自己的退休储蓄借的；卖屋时要连同「若从未被动用本可赚到的利息」一并归还——普通户头目前是每年 2.5%。

按上述假设推算：

售价的六成五，在两人碰到任何东西之前，就先回到公积金。 这笔钱并没有消失——它进了他们的公积金户头，55 岁后高于退休存款额的部分可以提取。但它不会以一笔横财的样子出现；而单是那 S$164,072 的累计利息，就已经比多数人对「整笔退还额」的估计还大。

两位在 2026 年满 55 岁的屋主，各自面对的全额存款是 S$220,400，基本存款是 S$110,200（公积金局）。若按基本存款拨存，公积金终身入息计划自身的估算是 65 岁起每月约 S$950（标准计划）；按全额存款则约 S$1,780（公积金局）。这些是公积金局针对男性会员的估算，并明示可能调整。

而那 S$233,279 早已有去处：他们还是得有地方住。

选项一：卖掉，买小的

要让这间屋变成可以花的钱，唯一的办法是：取代它的那间，要便宜得够多。

55 岁及以上的新加坡公民，可购买地契 15 至 45 年、以五年为一级的二房式灵活单位，前提是所选地契须覆盖每一位买家至少至 95 岁（建屋局，2026 年 6 月附录 A）。美珠 63 岁，所以下限是 32 年，他们会选 35 年。

建屋局 2026 年 6 月，48 平方米二房式灵活单位、35 年地契的价格（不含津贴）：

即使取 Portico 区间的顶端 S$122,000，对上释出的 S$668,000，这间屋总算做到了当初计划假设它会做的事。

在此之上，乐龄安居花红为换购二房式或更小单位者提供最高 S$40,000，适用于至少一位公民屋主年满 55 岁、家庭月入 S$14,000 或以下的家庭，条件是退休户头须净增加最多 S$60,000。该计划的加强版自 2025 年 12 月 1 日起生效，其中包括把私宅年值门槛由 S$21,000 上调至 S$31,000（建屋局，2025 年 3 月 4 日）。

难处不在钱。而是 63 岁买下的 35 年地契，是一份在美珠 98 岁那年结束、后面什么都没有的地契——没有资产可留，也没有第二次搬家。这就是摆在桌上的交易，而且是合理的一份。它只是不等于多数人以为自己签下的那一份。

选项二：卖掉尾巴，留住屋子

屋契回购计划（LBS）是把地契的后段卖回给建屋局，保留前段。两位屋主都必须年满 65 岁——所以国伟现在符合，美珠要等到 2028 年。家庭月入须为 S$14,000 或以下，须已满足最低居住年限，并且在保留足以覆盖最年轻屋主至 95 岁的年限后，仍有至少 20 年地契可卖（建屋局乐龄理财手册，2025 年 12 月）。

到 2028 年，屋子还剩 67 年，美珠 65 岁。保留 30 年可覆盖她至 95 岁，于是有 37 年可卖给建屋局，远高于 20 年的门槛。

所得款项不是自由现金。按适用于 2026 年 1 月 1 日至 12 月 31 日申请的条款，65 至 69 岁的屋主须各自把退休户头补足至 S$110,200——即 2026 年的基本存款额——之后才会有现金发放（建屋局，屋契回购计划条款）。两位屋主即先吸收 S$220,400。四房式在合计补足额达到 S$60,000 时可获 S$15,000 花红；三房式或以下为 S$30,000，五房式或以上为 S$7,500。

参与率不高，而且已公布的数据偏旧：截至 2024 年 12 月 31 日共 13,734 户，多数取得 S$100,000 至 S$300,000 之间，过去五年平均每年约 1,680 户（《海峡时报》）。对照建屋局管理下超过 115 万个单位，这是一个零头——它要么说明这项计划没被理解，要么说明多数人不愿把地契的尾巴换成每月入息。多半两者都有。

屋契回购买到的，是换购做不到的那件事：他们留住屋子、留住这个区、留住楼下的咖啡店，还有那间空房。它的代价是剩余价值——回购之后，就没有一间可以再卖的屋子了。

什么是他们不能拿来做计划的

选择性整体重建计划（SERS）不是彩票。 自 1995 年 8 月以来共公布 82 个 SERS 地段，其中 80 个已完成清空（建屋局主要统计数据 2024/2025）。时任部长黄循财在 2017 年说得很直白：自 1995 年以来只有 4% 的组屋被纳入 SERS，标准将继续从严，而「对绝大多数组屋而言，地契最终会走完」。

VERS 还有十年，而且价值更低。 国家发展部 2025 年 9 月在国会表示，自愿提早重建计划（VERS）将「从少数选定地段开始，可能在下个十年的上半段」，赔偿框架仍在拟定中，而且 VERS 的赔偿会低于 SERS，因为那些单位的剩余地契更短（国家发展部）。这一立场在 2026 年 2 月再度重申。等到第一批地段选定时，国伟已经八十几岁，而他那一座楼可能永远不在名单上。

地契对下一个买家做了什么

这一段决定这间屋十五年后卖得到多少，而它是机械式的，与感情无关。

自 2019 年 5 月 10 日起，公积金的规则只看一个测试：剩余地契是否覆盖最年轻的买家至 95 岁？是，公积金动用上限为估值限额；否，上限按地契短缺的程度按比例调低，建屋局的贷款价值比上限亦按同一比例调低。无论哪一种，剩余地契都须超过 20 年（国家发展部／人力部，2019 年 5 月 9 日）。要注意 2019 年该附录里的 90% 贷款价值比已过时——建屋局的基准自 2024 年 8 月 20 日起是 75%。

把今天的规则套用在他们的屋子上：

这间屋不会变成卖不掉。它会变成卖给较年长的买家，而年轻买家则须补上更大的现金缺口。这是买家池的收窄，不是价格的崩塌；而且它是渐进且无声的，直到你挂盘那一天。

现有数据里就有一个活生生的例子。马林百列的平均转售价在 2026 年上半年回落逾 10%，Huttons 归因于「该区老化的地契结构，以及买家需求明显转向邻近较新的已竣工单位」（EdgeProp，2026 年 7 月 24 日）。老屋仍有成交量——同一份报告里博纳（PropNex）整理的 data.gov.sg 数据显示，2026 年第二季的转售成交中，29.4% 剩余地契不足 60 年——但 Huttons 认为这股需求来自现金充裕、把地段或面积放在地契之前的买家，原因正是融资更紧。

在土地价值这一侧，新加坡土地管理局的地契折算表——由宜居城市中心转载——把 70 年地契定为永久地契价值的 86.0%，60 年为 80.0%，50 年为 74.7%。从 69 年走到 52 年，单是这个系数就侵蚀约 13%，市场还什么都没做。该表用于国有土地估值而非组屋定价，而建屋局亦曾表示屋契回购的所得会向上调整，以反映公共住房的各项限制——所以请把它当作方向，而不是价格。

诚实的另一面：新加坡国立大学一项涵盖 1997 至 2017 年、超过 62 万宗转售交易的研究发现，组屋在满 20 年与 30 年之后的折旧速度，慢于私人非有地住宅；作者归因于翻新计划、重建的选择权与转售津贴（NUS IREUS）。老化单位承受的压力，首先出现在融资上，之后才——如果有的话——出现在价格曲线上。

这个计划漏掉了什么

不是价值。这间屋大致就值他们以为的那个数。

计划跳过的是：你住着的家，在你准备好不住它之前，都还不是退休资产；而且头三分之二的售款是还债，不是收入。让它变成可花的钱的几条路都真实存在，也都各有明码标价：换购小屋，付出的是剩余资产；屋契回购，付出的是地契的尾巴；出租空房，付出的是私隐；而等待 VERS，付出的是十年，末端还没有保证。

如果这篇文章里只有一个数字值得带走，那就是 S$164,072——安静地躺在他们公积金结单上、每年以 2.5% 增长、直到卖屋那天才现身的累计利息。

方法论公开，不作修饰。国伟与美珠为示意人物；1997 年的购入价、贷款条件与公积金动用方式均为明示假设，退还额与按比例折算的数字由这些假设计算得出，所有政策参数均附上出处。