2026 年的 BTO、SBF 与转售组屋：同一间屋，三个价格

每一次拿 BTO 和转售做比较，最后总会回到同一句简写：新屋比较便宜，转售比较快。两句都对，但两句都不是决定。真正的决定是：扣掉津贴后差距究竟剩多少、等待期的租金要付掉多少、以及你到底抽不抽得中。

建屋局其实自己公布了大半个答案。每一次 BTO 推售的附录里，都有一张表把新屋的指示价，摆在附近同类转售单位的实际成交价旁边——同户型、同面积、并注明剩余地契。这是新加坡住房数据里最干净的同类对比，却几乎没人在看。

差距，用建屋局自己的数字

取自 2026 年 6 月推售（建屋局，附录 A），四房式，价格不含津贴：

建屋局自己的注脚才是重点：这些转售可比单位的剩余地契约为 91 至 93 年。所以这不是「新屋对旧屋」，而是「新屋对几乎全新的屋」——而折让依然存在。

取中位数。Sembawang Portico 的四房式约 S$380,000，对上附近一间转售四房式约 S$640,000，在同样 93 平方米的平面图上，这是 S$260,000 的表面差距。

津贴填掉三分之一——但只填一个方向

有三项津贴要紧，而它们并不适用于同样的路径。

公积金购屋津贴（EHG）是唯一一路跟着你走的：家庭最高 S$120,000，家庭月入顶限 S$9,000；单身人士最高 S$60,000，顶限 S$4,500；新组屋与转售组屋皆适用（公积金局）。它进的是你的公积金普通户头，不是你的口袋，而且卖屋时须连同累计利息一并退还。

另外两项只适用于转售：

• 家庭购屋津贴 —— 四房式或以下 S$80,000，五房式或以上 S$50,000，家庭月入顶限 S$14,000（MadeForFamilies）。
• 靠近父母津贴（PHG） —— 与父母或已婚子女同住 S$30,000，住在 4 公里内 S$20,000；单身人士分别为 S$15,000 与 S$10,000（公积金局）。

一个家庭无论符合哪一档 EHG，两条路径拿到的 EHG 都一样。所以结构性差异很干净：首次购屋家庭走转售，可以多拿最高 S$110,000，而 BTO 或 SBF 买家一分也拿不到。

代入中间情形——S$80,000 家庭津贴，加上住在父母 4 公里内的 S$20,000——三巴旺那道差距就从 S$260,000 收窄到 S$160,000。

然后，等待开始向你收费

Sembawang Portico 的预计等候期是31 个月，由选购单位起算到项目竣工。Woodgrove Acres 是 42 个月，Kebun Baru Breeze 是 52 个月。这些都是建屋局在同一份附录里公布的估算。

对一对否则就得租房的夫妻，这是实打实的数字。以假设的每月 S$3,000 计算——这是我们的假设，不是公布数据，请按你自己的替代方案调整——31 个月的租金是 S$93,000，等于扣完津贴后 S$160,000 差距的 58%。42 个月按同样租金是 S$126,000，几乎把差距吃光。

对一对能几乎零成本住在父母家的夫妻，等待几乎不花钱，差距原封不动。这是整个比较里摆动幅度最大的单一变量，而它完全取决于你自己的处境，与市场无关。

融资的形状不一样

两条路径如今都是 75% 的贷款价值比上限。建屋局的上限于 2024 年 8 月 20 日起由 80% 下调至 75%，BTO 方面自 2024 年 10 月推售起适用；银行贷款本来就是 75%（建屋局，附录 B）。建屋局优惠利率维持 2.6%，按公积金普通户头利率加 0.1% 厘定，每季检讨（建屋局）。房贷偿还比率（MSR）上限为月入的 30%，总偿债比率（TDSR）为 55%（金管局）。

以 2.6%、25 年的建屋局贷款计算：

每月相差 S$885——整个贷款期累计 S$265,000，而这还是在购价差距之上。

差异更大的其实是现金什么时候要付。BTO 买家订购四房式先付 S$2,000 订金，签署租赁协议时若用建屋局贷款须付楼价的 10%（用银行贷款则为 20%），余款在领钥匙时缴付；而建屋局会在订购后九个月内邀请买家签约（建屋局，附录 B）。转售买家则要在完成交易时一次拿出全额 25%，通常在三个月内，其中若贷款来自银行，至少 5% 须为现金。放在 S$640,000 的转售屋上，就是一次要 S$160,000，对比 BTO 路径头九个月内的 S$40,000。

你到底抽不抽得中

2026 年 6 月推售在五个市镇的七个项目共推出 6,952 个单位，收到 22,312 份申请，整体申请率 3.2 倍，与 2026 年 2 月持平，低于四年平均的 3.9 倍（Stacked Homes）。

真正要紧的不是这个表面数字。三房式及以上单位的首次购屋家庭中位申请率是 1.3 倍，因为这部分供应至少 90% 拨给首次购屋家庭（建屋局，附录 B）。二次购屋者面对的是另一个市场：Lakeview Cascadia 四房式 16.9 倍、Berlayar Rise 22.1 倍，而同一批单位的首次购屋者分别是 3.7 倍与 3.1 倍。

两个优质项目吃掉了整场推售 65% 的申请。需求并非平均分布，它向地段集中——而标准项目才是概率所在。

2026 年安排三次推售：2 月、6 月与 10 月，全年约 19,600 个单位（Stacked Homes）。10 月那场预告约 7,970 个单位，分布于勿洛、芽笼、三巴旺、登加、大巴窑与义顺的七个项目，HFE 文件须在 9 月 15 日前提交（PropertyNet）。

SBF：被遗忘的那条路

剩余单位销售（SBF）推出的是过往推售中剩下或被退回的单位。2026 年 2 月推出 4,320 个剩余单位，与 BTO 合并成 9,012 个单位的一场推售（建屋局）。自 2024 年起，它一般一年办一次而非两次；截至 8 月初，2026 年的第二场尚未公布。

它的强项是时间。部分 SBF 单位仍在兴建中，等起来跟 BTO 无异；另一部分已竣工，意味着数月内可领钥匙，而且——这在向建屋局买屋时很少见——你能先看到实物。它沿用建屋局的定价，也沿用与 BTO 相同的「只有 EHG」津贴处境，却在已竣工的存量上具备转售路径的速度。

它的代价是选择。同一场 SBF 会把标准、增值与优质单位混在多个市镇里，各自带着不同的最低居住年限与津贴回扣；而任一市镇加户型的供应，可能只有寥寥数个单位。建屋局也把五房式、三代同堂与公寓式单位并为同一个申请类别（建屋局，附录 B），所以你抽的那个「户型」，比看上去更宽松。

有一项警告对两条建屋局路径都适用：首次购屋家庭若获邀选购、且当时确有单位可选却不选，接下来一年会被归入二次购屋者类别。对照上面 16.9 倍与 22.1 倍的二次购屋者申请率，这个代价不小。

分类锁定了什么

2024 年 10 月起推出的单位分为标准、增值与优质，而这个标签永久附着于该单位——会一路带到日后每一次转售。

• 标准 —— 5 年最低居住年限，无津贴回扣，对日后买家没有限制，居住期满后可整间出租。
• 增值与优质 —— 10 年最低居住年限；转售时须缴津贴回扣，按转售价或估值中较高者计算；你未来的买家须受 家庭 S$14,000／单身 S$7,000 的月入顶限约束；并且永远不得整间出租，只能出租房间。

回扣公布的区间约为 6% 至 9%，按项目逐一设定而非一刀切，优质项目位于上限。请查阅该项目推售文件里的实际比率，别假设。

这笔交易讲得很明白：Berlayar Rise 的优质四房式 S$592,000 至 S$810,000，对上附近转售的 S$938,888 至 S$1,068,000——折让约三分之一——换来的是锁定十年、一笔回扣，以及日后出售时受收入顶限约束的买家池。转售在任何价位都不附带这些条件。

7 月 28 日改了什么

私宅业主购买转售组屋的 15 个月等候期，已于 2026 年 7 月 28 日即时取消。私宅业主与前业主，不论年龄，均可即时购买非津贴转售组屋，前提是不申请建屋局贷款。官方理由是措施已达到目的：组屋转售价格增幅已从 2022 年的 10.4% 放缓至 2025 年的 2.9%（Mothership）。

这不触及 BTO 或 SBF 的资格，也不改变津贴处境。它为转售市场增添买家——具体来说，是那些本来就走不了建屋局路径的现金充裕的降级买家。

它落进的背景则是走软的。组屋转售价格指数 2026 年第二季为 202.8，按季跌 0.3%，是连续第二季下跌，按年基本持平，成交 6,396 宗（Stacked Homes）。但总量并不均匀：同一季有 491 间成交价突破 S$1,000,000，占全部成交 7.7%，创纪录。

决定其实落在哪里

价差是真的，也很大，而且并不免费。归结成三个问题：

等待对你要花多少钱？ 如果你能三年免租地住着，几乎任何算法下 BTO 都赢。如果你按市价租房，31 至 52 个月的租金能吃掉扣完津贴后的大部分折让；而等最久的那几个——Kebun Baru Breeze 52 个月、Lakeview Cascadia 51 个月——会把它整个吃光。

你输得起几次抽签？ 标准项目 1.3 倍的首次购屋中位申请率，是一个合理的赌注；22 倍的二次购屋者申请率不是计划。如果你的时间表被租约到期或孩子出生锁死，那么一条中间有抽签的路，就不算一条路。

你需不需要卖，什么时候卖？ 10 年最低居住年限加上受收入顶限约束的买家池是实打实的成本，不是脚注——而它全部在未来才付，这正是它在申请当下最容易被挥手带过的原因。

在上述每一个问题上，SBF 都坐在两者之间——这也是它值得一看却少人看的原因：建屋局的定价、已竣工存量上的转售速度，以及与 BTO 相同的津贴限制。

方法论公开，不作修饰。以上每一个数字，若非出自建屋局自己的推售附录，就已附上出处；每月 S$3,000 的租金是明示的假设，贷款数字按建屋局 2.6% 优惠利率、25 年期计算。