关于 The Continuum 的诚实洞察

The Continuum 是一个 816 个单位的永久地契项目，位于第 15 邮区加东的 Thiam Siew Avenue——由和美置地（Hoi Hup Realty）与双威发展（Sunway Developments）打造的双地块项目，以空中天桥相连。这幅地是两家发展商在 2021 年 11 月以 S$815m（约 S$1,488 psf ppr）通过私下协议买入的。它在我们的新项目评分卡（NPS）上拿到 B 级（6.5），而它的销售史恰好是"开盘周末故事"的反面：2023 年 5 月开盘只卖出 26.5%，当时被市场解读为失手，随后却是三年稳定的去化，走到售出 95%——2026 年 7 月 14 日的余货表上只剩 42 个单位，2026 年 6 月的成交最高印到 S$3,019 psf。这篇文章要看的是：这个 B 由什么构成、慢热的去化究竟证明了什么，以及一批 S$4.5m 至 S$5.9m 的家庭大户型如何对照项目自身的成交纪录定价。方法论公开，绝不含糊。

NPS 在一个 10 年窗口内为项目的邮区基本面打分——资本增值、租金增长、学校、地铁便利度与项目规模——全部基于真实的 URA 成交数据。它在设计上是回溯性的：反映的是邮区的历史，再为项目自身的规模、交通与学校做提升，而非预测。

评分卡：这个 B 到底说了什么

这台增长引擎诚实而不惊艳。Thiam Siew Avenue 一公里范围内的转售住宅——这个圈内有 158 个转售项目，是我们板上最密集的可比样本之一——过去十年按同一房产口径年均增值约 3.5%，模型再为项目自身的规模、交通与学校加上 +0.31，得到约 3.8%/年的预期增长——以可用的余量越过 3% 的门槛。规模在 816 个单位下拿到 8.0，学校拿到 7.6：严重超额认购的 Haig Girls' 在 0.81 公里，丹绒加东小学（Tanjong Katong Primary）与光华学校（Kong Hwa）也在一公里之内——是一张真实的家庭牌，但不是隔壁 Tembusu Grand 那种 0.5 公里内的抽签锁定。

两个诚实的保留意见在卡的底部。租金增长 6.0 是第 15 邮区的故事——约 6.1%/年，健康，但比 7% 以上的邮区低一档——模型测算的毛租金收益率是 3.02%，被东海岸的价格摊薄。而地铁只有 3.0：按 OneMap 步行到环线科达站是 0.89 公里，而且与 Tembusu Grand 的汤申-东海岸线故事不同，这里不会有更近的新车站。在这里下手的买家，买的是永久地契和学区圈，不是火车。

一场看似失手、实则没有失手的开盘

土地价格要放在时间轴上读：S$815m 的 Thiam Siew Avenue 收购是新加坡多年来最大的永久地契住宅土地交易之一，2021 年 11 月以私下协议完成，约合 S$1,488 psf ppr——成交在重新定价加东的 GLS 纪录之前（Tembusu Grand 2022 年 1 月的 S$1,302 psf ppr、Grand Dunman 同年 5 月的 S$1,350，两者都是 99 年地契）。2023 年 5 月 6–7 日的开盘周末卖出 816 户中的 216 户（26.5%），均价 S$2,732 psf——对当年最大的永久地契新盘而言是个偏软的开局，当时被解读为买家对永久地契溢价的却步。

接下来的三年重写了这个判断。到 2024 年 12 月，EdgeProp 的成交分析把 The Continuum 称为 Emerald of Katong 售罄外溢的最大受益者，成交均价约 S$2,788 psf。发展商的图表在 2025 年 12 月约达 83%，而去化从未停下：官方售出记录显示 2026 年的大多数双周都有五到十个单位成交，URA 数据记录截至 2026 年 6 月的 36 个月内共 529 宗成交，均价 S$2,819 psf（区间 S$2,390–3,121）——2026 年 6 月的单位最高印到 S$3,019 psf。到 2026 年 7 月 14 日的余货表，只剩 42 个单位：已售 95%——而且这还是在楼未建成的情况下：发展商申报的 TOP 底线日期是 2027 年 11 月 17 日。

项目按卧室类型的成交纪录（实时评分卡引用的 URA 数据，2023 年 5 月至 2026 年 6 月）：

货架上剩什么：一批定价低于自身纪录的大家庭户型

按发展商的价格表（2026 年 7 月 14 日），剩余 42 个单位重仓在最大的户型——32 个四房 Premier 中剩 11 个（1,700–2,067 平方英尺，S$4.481m–5.799m）、32 个五房中剩 23 个（1,905–2,282 平方英尺，S$5.087m–5.871m）——外加零星几户：两个 560 平方英尺的一房加书房，S$1.48m（S$2,643 psf）；一个三房 S$2.959m；一个三房 Premier S$3.165m；三个三房加书房 S$3.502m 起；一个四房 S$4.103m。所有两房户型——三种类型共 306 个单位——全部售罄。

对照项目自身的成交纪录——项目内基准——这批尾货的特别之处与 Tembusu Grand 如出一辙：它没有定价在纪录之上。四房 Premier 的入场价按最小的 1,700 平方英尺户型算约 S$2,636 psf——比项目自身 S$2,835 的四房中位数（167 宗成交）低 7%，而近期的四房 Premier 成交印在 S$2,672–3,007 psf。五房入场价按 1,905 平方英尺算约 S$2,670 psf——比 S$2,799 的五房中位数低 5%（该区间只有 13 宗成交——样本偏薄，宜宽松解读），2026 年 6 月的五房成交在 S$2,690–2,798 psf。就连剩下的两个一房，S$1.48m 的要价也正是最近三宗 560 平方英尺成交的水平（S$2,644 psf）。对比 Faber Residence 高于自身中位数 6–11% 的尾货，或 Elta 高出 21% 的 D1 户型：这个货架要的是成交价，而不是"最后几户"的溢价。

基准：诚实调整后的加东转售市场

原始 PSF 在这里会朝两个方向误导，所以我们把每个可比项目抬升到同口径的"如新"水平：地契/楼龄调整（按 Bala's Table 折算回全新 99 年等值）加 +8% 的建筑面积（GFA）统一化调整（适用于三房及以上），因为这些可比项目都早于 2023 年 1 月 22 日的分层面积新规（The Continuum 本身的规划许可也在这条线之前、同样未统一化——因此这座只抬升可比项目的桥，对本项目而言是偏保守的）。NPS 计算器把每个调整后的可比项目封顶在项目自身的中位数。

直白地读：调整后的转售带在 S$2,272–2,835 之间，而剩余要价（S$2,636–2,805 psf）落在带内——与抬升到如新水平的成熟 99 年项目持平，低于触顶的 Waterbank 和永久地契的 Katong Regency。整个板块用原始价格讲着同一个故事：Tembusu Grand 的 2026 年转售在 99 年地契上印到 S$2,881 psf，Emerald of Katong 以 S$2,621 均价开盘，本项目自己 2026 年 6 月的成交摸到 S$3,019。在这样的市场结构里，一个永久地契项目要价 S$2,6xx–2,8xx 并不勉强；勉强的是总价——下一节谈。

你大概要持有多久

卖方印花税（SSD）覆盖四年（16%、12%、8%、4%），所以四年之前的退出都不现实，我们发布的最短档位是四至六年。使用 NPS 计算器的模型——3.81% 的预期增长、3% 的目标——以下是每个剩余户型仅靠价格增长的预计持有期，以该卧室类型自身的成交中位数为公允价值锚。

在 3.81% 的增长引擎和不高于公允价值锚的入场价之下，几乎整个货架都能在最短的现实持有期内越过 3% 的门槛：四至六年档在四房区间一路延伸到 S$2,971 psf、五房区间到 S$2,934，都明显高于当前所有要价。唯一的例外是那个单户三房 Premier——如果它是紧凑的 1,066 平方英尺户型（S$2,969 psf，读作六至十年）；若是较大的 1,302 平方英尺户型，同样的 S$3.165m 只合 S$2,431 psf、轻松过关——下手前先问清楚是哪一户。有两点该放在正文而非表格列里：五房的公允价值锚只建立在 13 宗成交上；而在 S$5m–5.9m 的总价段，买家群体是自住家庭而非追求退出效率的投资者——3.02% 的模型收益率没法像一房的租金那样替这种体量的单位扛住等待。以上数字均未扣除印花税、融资与出售成本。

诚实的结论

The Continuum 展示了当市场花三年时间才认同价格时，一个 B 长什么样。这张卡确实是中段水平——约 3.5%/年的 1 公里引擎加温和的提升、真实的学区圈、第 15 邮区第二梯队的租金增长，以及那段永远不会变短的 0.89 公里环线步行。但 2023 年"永久地契加东卖 S$2,732 是贵了"的判断，已经被一宗宗成交拆解：售出 95%、近三年均价 S$2,819、2026 年 6 月印到 S$3,019、隔壁 99 年地契的邻居转售到 S$2,881。剩下的是一批要价不高于、甚至低于项目自身成交中位数的大家庭货架——在持有模型上，剩余单位几乎全部读作四至六年——真正的门槛是 S$4.5m–5.9m 的总价，而不是 psf。如果你需要加东学区圈里的永久地契四房或五房、而且拿得动这张支票，这是 2026 年板上少数定价诚实的大户型尾货之一；如果你需要门口有地铁、或需要租金引擎替你扛住等待，这张卡本身就在告诉你去别处看。

完整评分卡与你自己单位价格的持有期测算，见 tribesg.com/nps。

资料来源：NPS 品质等级（B，6.5）、五项因子得分、模型增长（约 3.8%/年）、3.02% 的模型收益率、按卧室类型的成交中位数与调整后可比项目，来自 TRIBE 新项目评分卡（URA Data Service 成交 PSF；1 公里转售趋势经项目规模、交通与学校提升；数据截至 2026 年 7 月）。土地收购（两幅 Thiam Siew Avenue 永久地契地块合计 S$815m，2021 年 11 月，约 S$1,488 psf ppr）见发展商项目资料及当时报道。开盘周末成绩（816 户中 216 户、26.5%、均价 S$2,732 psf，2023 年 5 月 6–7 日）与 2024 年 12 月约 S$2,788 的均价及 Emerald 外溢的分析，见 EdgeProp。去化进度：2025 年 12 月 20 日约 83%，见 the-continuum-at-thiam-siew-avenue.com；42 个单位的余货与分类型价格表（2026 年 7 月 14 日）见官方销售网站，该站同时列明预计 TOP 为 2027 年 11 月 17 日——中介载列的图表并非官方数据，可能滞后于成交。近三年成交统计（截至 2026 年 6 月共 529 宗；PSF 最低 S$2,390 / 平均 S$2,819 / 最高 S$3,121；2026 年 6 月含 1,249 平方英尺 S$3,019 psf 的成交）见 StackProperty，汇编自 URA 数据。Tembusu Grand 转售纪录与板块数据见我们的 Tembusu Grand 评测及我们的 Grand Dunman 评测。转售可比项目按 Bala's Table 做楼龄与地契调整，三房及以上另加 +8% GFA 统一化调整，并封顶于项目自身中位数，按 NPS 计算器公布的方法论执行。小一优先入学距离按门到门丈量——引用任何学校距离前请先在 OneMap 上核实。价格与货源以引用日期的报道为准，会持续变动；评分与持有期为模型输出，不构成财务建议。

Silas Tan 是合登集团（Huttons Asia）区域董事、TRIBE 联合创始人。他基于 URA 成交数据构建了新项目评分卡（NPS）与转售项目评分卡（RPS）。本文仅供参考，不构成财务或投资建议。CEA 注册号 R000303I。