关于 Tembusu Grand 的诚实洞察

Tembusu Grand 是一个 638 个单位、99 年地契的项目，位于第 15 邮区加东的 Jalan Tembusu——由城市发展（CDL）与 MCL 置地打造的四栋 20 至 21 层住宅。2022 年 1 月，这幅地引来八份标书、以创纪录的 S$1,302 psf ppr 成交，开启了加东的 GLS 世代。它在我们的新项目评分卡（NPS）上拿到 A 级（7.6），而且是我们评测过的项目中少见的一种：一个已经讲完的故事。大楼已于 2025 年 12 月取得临时入伙证（TOP），货架售出 99%，转售在 2026 年 5 月创下 S$2,881 psf 的纪录——比 S$2,465 的开盘均价高 17%——剩下的恰好是五个一房加书房单位和两个 S$7.888m 的顶层单位。这篇文章要看的是：这个 A 由什么构成、三年的去化证明了什么价格，以及最后七扇门怎么读。方法论公开，绝不含糊。

NPS 在一个 10 年窗口内为项目的邮区基本面打分——资本增值、租金增长、学校、地铁便利度与项目规模——全部基于真实的 URA 成交数据。它在设计上是回溯性的：反映的是邮区的历史，再为项目自身的规模、交通与学校做提升，而非预测。

评分卡：这个 A 实际在说什么

引擎是资本增值。Jalan Tembusu 一公里范围内的转售私宅过去十年按同屋转售口径年均增值约 3.6%，而模型给了榜单上数一数二的品质提升——为项目的规模、交通与学校加 0.87 分——预计增长约每年 4.5%，从容越过 3% 的门槛。这个提升是硬碰硬挣来的：规模拿满分 10.0（638 个单位），学校得 9.0——超额认购的丹戎加东小学步行 0.38 公里，海格女校也在一公里内——在一个学额驱动家庭需求的邮区，这是一张货真价实的抽签距离卡。

两条安静的线值得诚实地读。租金增长 6.0 反映第 15 邮区租金年均复合约 6.1%——健康，但比 7% 以上的邮区低一档——模型毛收益率为 3.02%，被东海岸的定价摊薄。地铁得 4.0：汤东线丹戎加东站 2024 年 6 月通车，0.76 公里的 OneMap 步行是实打实的——接近十分钟而非楼书上的八分钟——但它把一个原本依赖巴士的地段变成了一趟车直达 CBD，这正是 2023 年 4 月的开盘买家凭信念先付了钱的东西。

开盘，以及为它背书的三年

CDL 在 2022 年 1 月投出的 S$7.68 亿（S$1,302 psf ppr）——八家竞标、丰隆财团以约 S$1,208 居次——是重定加东地价的那份纪录，也铺垫了此后的一切：当年五月 Grand Dunman 的 S$1,350 ppr，2023 年隔壁的 Emerald of Katong。2023 年 4 月的开盘周末售出 638 个单位中的 340 个（53%），均价 S$2,465 psf——一房加书房从 S$1.248m、两房从 S$1.548m、三房从 S$2.278m——买家约 90% 是新加坡公民。这是一个扎实而非惊艳的开局，其后的去化曲线才是更有分量的纪录：2024 年 11 月达到 91%（仅当月就售出 52 个，Emerald of Katong 99% 的开盘把溢出的买家送到了隔壁），到 2026 年年中实际售罄——按 URA 契据，截至 2026 年 6 月 2 日仅剩 5 个未售，发展商七月中的余货表上是 7 个。

项目的成交纪录，按卧房类型（URA 契据，经由实时评分卡，2023 年 4 月–2026 年 6 月）：

2026 年 5 月的转售市场为「竣工做了什么」给出了数字：一个 1,173 平方英尺的三房以 S$3.38m——S$2,881 psf 的项目纪录——转手，四天前一个 990 平方英尺的单位刚以 S$2,878 创下前一个纪录，2026 年另有七宗转售落在 S$2,693 至 S$2,850 psf 之间。对照 S$2,465 的开盘均价，这个纪录是三年 17% 的溢价——而且是在一栋实体完工的楼上，不是一张期票上。

货架上剩什么：七扇门，两种对话

按发展商的余货表（2026 年 7 月 13 日），货架上只剩五个一房加书房单位（527–646 平方英尺），净价 S$1.409m–1.546m——按面积区间折合约 S$2,393–2,674 psf——以及两个 2,691 平方英尺的五房顶层单位，各 S$7.888m（S$2,931 psf）。其余所有户型全部售罄。

对照项目自身的纪录——即项目内基准——这批一房的定价克制得少见：开价区间横跨项目自身 S$2,522 的一房中位数（三年 113 份契据），从低 5% 到高 6%。尾货定价贴着纪录而不是踩在纪录之上，是我们在这些货架上很少见到的——对比 Faber Residence 高出 6–11% 的尾货，或 Penrith 的 +6–13%。顶层单位是另一种对话：S$2,931 psf 的开价比 S$2,417 的五房段中位数高 21%，那是藏品定价，不是评分卡定价。

基准：诚实地调整过的加东转售

加东的转售带以永久地契、楼龄偏高的项目为主，原始 PSF 对比会在两个方向上误导。我们把每个可比项目提升到同口径的「等同新盘」水平：地契/楼龄调整（按 Bala 表折算为全新 99 年等值），再对一、两房加 +6% 的 GFA 统一化调整——因为所有可比项目都早于 2023 年 1 月 22 日的产权面积新规。NPS 计算器把每个调整后的可比项目封顶在本项目自身的中位数上——一个刻意保守的下限。

每一个可比项目都触到封顶线——不封顶的话，它们的等同新盘值在 S$2,554–2,562 之间，而 Amber Park 作为一栋 2023 年的永久地契楼，今天的原始成交就在 S$2,909。直白地读：在同口径下，Tembusu Grand 周边楼盘的价值等于或高于项目自身 S$2,522 的中位数，这正是转售市场能在不脱离街区引力的情况下打出 S$2,693–2,881 的原因。整个集群也在互相印证——Emerald of Katong 在 2024 年 11 月以 S$2,621 的均价开盘、Grand Dunman 的 911 份契据中位 S$2,524、永久地契的 The Continuum 到 2024 年底均价约 S$2,788。剩余一房 S$2,393–2,674 的开价，落在这张织物里面，而不是之上。

你大概要持有多久

卖方印花税（SSD）为期四年（16%、12%、8%、4%），所以四年之内退出都不现实，我们发布的最短档位就是 4–6 年。按 NPS 计算器的模型——4.48% 的预计增长、3% 的目标——以下是每个剩余组合仅按价格增长估算的持有期，以该卧房类型自身的成交中位数为公允值锚点。

一房干净利落地达标：在约 4.5% 的模型增长引擎下，连开价区间的顶端也能在第五年越过 3% 的门槛，4–6 年档的容纳上限一直伸到 S$2,747 psf 的入场价——远高于货架上的任何开价。这也是 3.02% 的收益率数字最低估其成色的一种户型：一个已竣工、已拿 TOP、步行十分钟到汤东线车站的 527 平方英尺单位，现在就能出租，租在第 15 邮区租客真正付得起的总价段上——等待是被租金抬着走的，不是硬熬的。顶层单位是镜像：对照项目自身的五房段，21% 的溢价在 4.48% 的增长下需要约 14 年才能按年化越过 3%（要进 4–6 年档，开价得在约 S$2,633 psf、约 S$7.1m），而 S$7.888m 的顶层单位没有任何现实的租金能实质改变这个读数。藏品楼层的买家买的是别的东西。关于锚点的一个说明：评分卡另有一个小的「顶层格式」段（8 份契据、中位 S$2,366），对应的是紧凑型顶层单位；我们把这两个大顶层对照 1,711 平方英尺的五房段作基准，因为产品更接近。数字为毛额，未计印花税、融资与销售成本。

诚实的结论

Tembusu Grand 是市场投完票之后的 A 该有的样子。评分卡的引擎——每年约 3.6% 的 1 公里纪录，被满分的规模与货真价实的抽签距离学校卡提升到约 4.5%——已经在契据里被背书：售出 99%、转售三年较开盘溢价 17%、一栋在收钥匙而不是收承诺的完工大楼。诚实的保留意见就是卡上那两条安静的线：第 15 邮区的租金增长比最强的邮区低一档、收益率模型在 3.02%、0.76 公里的汤东线步行是真实的但不算门口。货架上剩下的东西分得很清楚。五个一房——罕见地——定价在项目自身纪录之内，整个区间都拿得住 4–6 年的读数，底下还垫着一个活跃的租赁市场，也是这个邮编下最后一批 S$1.6m 以内的新盘入场券。顶层单位比大户型段高 21%，定价面向的是不看持有期表格的买家。如果一个已竣工的加东一房符合你的情况，这是 2026 年少数几条定价诚实的尾巴之一；如果你想便宜地买到这个增长故事——那扇窗在 2023 年 4 月就关上了。

完整评分卡与持有期计算器见 tribesg.com/nps，可代入你自己的单位价格测算。

资料来源：NPS 品质等级（A，7.6）、五项因子得分、模型增长（约 4.5%/年）与 3.02% 的模型收益率来自 TRIBE 新项目评分卡（URA Data Service 成交 PSF；1 公里转售趋势按项目规模、交通与学校提升；数据截至 2026 年 7 月）。土地招标（S$7.68 亿、约 S$1,302 psf ppr、八份标书，2022 年 1 月；丰隆财团以 S$7.126 亿居次）见 PropertyReviewSG 转载的 URA 招标结果及 EdgeProp/Yahoo Finance。2023 年 4 月 8–9 日开盘（340/638、53%、均价 S$2,465 psf、各卧房入场价、约 90% 新加坡买家）见 CDL–MCL 置地联合新闻稿（2023 年 4 月 9 日）与 EdgeProp。2024 年 11 月达 91% 的里程碑及第 15 邮区集群数据（Emerald of Katong 99% 开盘、均价 S$2,621；The Continuum 约 S$2,788）见 EdgeProp「Emerald of Katong boosts District 15 new home sales」（2024 年 12 月）；Grand Dunman 的 S$2,524 中位数（911 份契据）见我们的 Grand Dunman 评测。2025 年 12 月取得 TOP、S$2,881 psf 转售纪录（2026 年 5 月 18 日、1,173 平方英尺、S$3.38m）、此前的 S$2,878 纪录、2026 年另七宗 S$2,693–2,850 psf 的转售，以及截至 2026 年 6 月 2 日仅剩 5 个未售的契据口径，见 EdgeProp「New record high of $2,881 psf at Tembusu Grand condo sub-sale」（2026 年 6 月 4 日）。剩余单位定价（五个 1BR+S 净价 S$1.409m–1.546m；两个 2,691 平方英尺顶层单位 S$7.888m）见 tembusugrand-condo.sg 转载的发展商余货表（2026 年 7 月 13 日更新）——中介转载的余货表非官方口径，可能滞后于契据。各卧房成交中位数来自经由 NPS 计算器的 URA 契据；转售可比项目（Amber Park、One Amber、The Shore Residences、Waterbank @ Dakota、Haig Court）按 Bala 表做楼龄与地契调整，一、两房加 +6% GFA 统一化调整，并封顶在项目自身中位数，方法论见 NPS 计算器的公开说明。丹戎加东地铁站（TE25）于 2024 年 6 月 23 日通车，见 LTA。小一优先圈层按门到门计——依赖任何学校距离前请先在 OneMap 上核实。价格与货源以引用日期的报道为准，会持续变动；评分与持有期为模型输出，并非理财建议。

Silas Tan 是合登集团（Huttons Asia）区域董事、TRIBE 联合创始人。他基于 URA 成交数据构建了新项目评分卡（NPS）与转售项目评分卡（RPS）。本文仅供参考，不构成财务或投资建议。CEA 注册号 R000303I。