关于 Bloomsbury Residences 的诚实洞察

Bloomsbury Residences 是一个 358 个单位、99 年地契的项目，位于第 5 邮区纬壹科技城（one-north）的 Media Circle——由青建地产（Qingjian Realty）与 Forsea Holdings 打造的三栋住宅，是 Mediapolis 片区有史以来第一个开盘的住宅项目。这幅地在 2024 年 1 月的政府售地（GLS）招标中以 S$395.29m（S$1,191 psf ppr）售出。它在我们的新项目评分卡（NPS）上拿到 C 级（5.3），而它的销售史是一场关于耐心的研究：2025 年 4 月开盘周末只卖出 25.1%——当年最软的大盘开局之一——随后是十五个月稳定而不张扬的销售，走到发展商 2026 年 7 月图表上的约 91% 已售，且近期成交印在开盘均价之上。这篇文章要看的是：这个 C 到底标记了什么、市场为什么还是买了，以及最后的两房、四房套房和顶层单位卖多少钱。方法论公开，绝不含糊。

NPS 在一个 10 年窗口内为项目的邮区基本面打分——资本增值、租金增长、学校、地铁便利度与项目规模——全部基于真实的 URA 成交数据。它在设计上是回溯性的：反映的是邮区的历史，再为项目自身的规模、交通与学校做提升，而非预测。

评分卡：这个 C 到底说了什么

这张卡要从底部读起，因为 C 就是从那里来的。地铁 2.0：按 OneMap 路径，最近的车站是 0.96 公里外的联邦站，而评分卡自己的口径备注把这段步行标记为"不现实的日常路线"——营销文案里"步行十分钟到纬壹站"要横穿 Mediapolis 的超级街区，写在册子上比走在七月午后的太阳下体面得多。学校 2.8：一公里内只有一所小学，而且认购不足——这不是一个抽签学区地址。这两行，就是 2025 年 4 月定价里让出来的折扣。

卡的顶部则是那些照买不误的买家真正买的东西。租金增长 7.6——第 5 邮区租金十年间年均复合约 7.1%，在我们板上位居最强之列，租客池就在项目门外：Mediapolis、启奥城（Biopolis）、启汇城（Fusionopolis）、新加坡国立大学（NUS）和 INSEAD。模型测算的毛租金收益率是 3.28%，高于 2025–26 年新盘的大多数。资本增值 6.3 是诚实的中间值：D5 转售按同一房产口径年均增值约 3.0%（模型在这里退回邮区序列——Media Circle 周边 1 公里的转售历史太薄，撑不起本地读数），再加上小小的 +0.21，得到 3.26% 的预期增长——只以 0.26 个百分点越过 3% 的门槛。记住这条薄薄的余量，它在下面的持有期表格里干了很多活。

土地、开盘，与安静的十五个月

2024 年 1 月的招标已经告诉你发展商清楚自己在买什么：三方竞标，青建–Forsea 联合体以 S$395.29m（S$1,191 psf ppr） 拿下片区第一幅住宅地。这至今仍是 Media Circle 的地价高水位——之后隔壁的 Parcel A 由同一个联合体以 S$315m、即 S$1,037 psf ppr、低 13% 的价格拿下（那幅地如今是 Hudson Place Residences）。开盘定价用发展商自己的话说是"敏感"的：2025 年 4 月 12–13 日的周末卖出 358 户中的 90 户（25.1%），均价 S$2,474 psf——S$1.37m 起的两房占了七成以上的销量，88% 的买家是新加坡人，一个六房顶层单位以 S$2,700 psf 成交。对照当时售出 93% 的 Blossoms by the Park 或早已售罄的 One-North Eden，25.1% 读起来像一纸判决。

十五个月重写了它。没有重新开盘、没有降价头条，售出记录显示几乎每个双周都有两到八户成交——仅 2026 年 3 月中到 7 月中就超过 40 户——URA 数据记录截至 2026 年 6 月共 311 宗新售成交（占项目 87%），全部成交均价 S$2,522 psf，且趋势向上：2026 年 6 月的两房印在 S$2,482–2,566 psf，高于 S$2,474 的开盘均价；5 月的四房套房印到 S$2,711。发展商 2026 年 7 月 13 日的单位分布图显示剩约 33 个单位（约 91% 已售）——而剩货的构成很说明问题。63 座已经清空。所有两房、两房加书房、三房和四房 Premium+Study 户型都已售罄，只剩 61 座 19 至 22 层的四个高层 678 平方英尺两房 Premium（B3）。真正还有纵深的，是项目最私密的产品：1,421 平方英尺、带私人电梯的四房 Suite+Flexi（D3）约剩 23 户——这个户型今年春天才真正开始去化——以及八个顶层单位中的六个（1,668–1,916 平方英尺的五房；两个 2,131 平方英尺的六房加书房顶层单位均已售出）。

项目按卧室类型的成交纪录（实时评分卡引用的 URA 数据，2025 年 4 月至 2026 年 6 月）：

关于区间的一个脚注：评分卡的四房区间覆盖的是 1,173–1,206 平方英尺的 D1/D2 户型。剩余的 1,421 平方英尺 D3 套房在区间之外——它们自己至今的十一宗成交平均 S$2,617 psf（S$3.72m），从低楼层的 S$2,551 到 16–20 层的 S$2,711。仍在货架上的顶层户型完全没有成交纪录——顶层单位的成交只有那两个约 S$2,700 psf 的六房加书房——所以能对标的我们对标，不能对标的我们直说。

基准：诚实调整后的纬壹转售市场

评分卡的可比项目是女皇镇–纬壹带的成熟 99 年地契项目。我们把每一个抬升到同口径的"如新"水平：地契/楼龄调整（按 Bala's Table 折算回全新 99 年等值）加 GFA 统一化调整——两房 +6%、三房及以上 +8%——适用于早于 2023 年 1 月 22 日分层面积新规的可比项目。计算器把每个调整后的可比项目封顶在项目自身的中位数——一个刻意保守的下限。

三个可比项目中有两个触顶——四年楼龄、0.67 公里外的 Stirling Residences 今天的原始成交价就是 S$2,383，抬升后越过 Bloomsbury 自身 S$2,509 的中位数；三十一年楼龄的 Central Green 抬升后远远越过。Normanton Park 是诚实的反例：一个三年楼龄的巨型项目，原始 S$2,015，如新口径也只到约 S$2,183——提醒你如果地址本身可以让步，这条带上有更便宜的门。板块的新盘框出同一个区间：Blossoms by the Park 均价 S$2,444、Hudson Place 开盘 S$2,458、LyndenWoods 约 S$2,462、The Hill 约 S$2,550。Bloomsbury S$2,522 的运行均价正落在中间——2025 年 4 月的"敏感定价"，如今就是这个片区的市价。

你大概要持有多久

卖方印花税（SSD）覆盖四年（16%、12%、8%、4%），所以四年之前的退出都不现实，我们发布的最短档位是四至六年。使用 NPS 计算器的模型——3.26% 的预期增长、3% 的目标——以下是每个剩余户型仅靠价格增长的预计持有期，以该卧室类型自身的成交中位数为公允价值锚。

这张表的残酷是加东那几张所没有的，而原因在增长那一行，不在价格：模型只以 0.26 个百分点越过 3% 的目标，四至六年档在公允价值之上只延伸 S$38–39 psf（两房区间到 S$2,547、四房区间到 S$2,599），六至十年档再多不过 S$26。几块钱的楼层溢价就能把读数摆动十年——正是我们在 Coastal Cabana 和 Elta 标记过的"薄余量"模式。剩余的顶层单位没有自身户型的公允价值锚，所以我们不发布它们的读数。而这张只看价格的表格无法呈现的，恰恰是真正扛起这个项目的那一行：3.28% 的模型收益率，背靠 D5 约 7.1%/年的租金引擎，租客池就在马路对面。在一个户型的低位入场，这是一笔顺带越过增长门槛的租金持有；在高位入场，它是一笔越不过门槛的租金持有——你就该按后者来定价。以上数字均未扣除印花税、融资与出售成本。

诚实的结论

Bloomsbury Residences 是一个市场花了十五个月按部就班买下来的 C，这句话的两半都是真的。C 是真的：将近一公里的地铁步行、圈内唯一一所认购不足的小学、以及一个靠四舍五入才过线的增长模型。买也是真的：没有重新开盘，从 25.1% 走到约 91%，成交趋势高于开盘均价，而片区的土地经济学——本项目 S$1,191 psf ppr 的地价至今是高水位，连它自己的发展商在隔壁都不愿再出一次——在安静地保护每一个以 S$2,4xx–2,5xx 入场的人。剩下的货架对入场价的敏感程度，即使按我们的标准也属罕见：同一个 678 平方英尺的两房，在 S$2,536 是四至六年的持有，在 S$2,589 就是十年以上；1,421 平方英尺的私人电梯套房在楼层之间同样大幅摆动。如果你要在这里下手，你买的是以片区市价计的 D5 租金引擎——谈户型、拿低楼层、让租客替你扛；如果你需要增长故事独力完成任务，这张卡从 2025 年 4 月起就一直在告诉你：它做不到。

完整评分卡与你自己单位价格的持有期测算，见 tribesg.com/nps。

资料来源：NPS 品质等级（C，5.3）、五项因子得分、模型增长（约 3.3%/年）、3.28% 的模型收益率、按卧室类型的成交中位数与调整后可比项目，来自 TRIBE 新项目评分卡（URA Data Service 成交 PSF；邮区转售趋势经项目规模、交通与学校提升；数据截至 2026 年 7 月）。土地招标（S$395.29m、S$1,191 psf ppr、三方竞标、2024 年 1 月、114,462 平方英尺、容积率 2.9）见 EdgeProp 的招标报道及项目销售资料；同一篇 EdgeProp 报道记录了隔壁 Media Circle Parcel A 由同一联合体以 S$315m（S$1,037 psf ppr）拿下。2025 年 4 月 12–13 日的开盘（358 户中 90 户、25.1%、均价 S$2,474 psf、88% 新加坡买家、两房占七成以上销量、S$2,700 psf 的六房顶层单位、199 张预购支票、余货 S$1.36m / 约 S$2,386 psf 起）见 EdgeProp，该报道同时载有纬壹板块状态（Blossoms by the Park 93%、均价 S$2,444；The Hill @ One-North 约 44%；One-North Eden 以 S$1,965 售罄）。Hudson Place Residences 的开盘（61.5%、均价 S$2,458）见我们的 Hudson Place 评测。成交统计（截至 2026 年 6 月共 311 宗新售；总体均价 S$2,522 psf、区间 S$2,348–2,727；2026 年 5、6 月的逐宗成交及 1,421 平方英尺 D3 约 S$2,617 的平均纪录）见 StackProperty，汇编自 URA 数据。剩余单位构成（约 33 户：四个高层 678 平方英尺 B3、约 23 个 D3 套房、六个顶层单位；63 座售罄）自发展商 2026 年 7 月的单位分布图逐格点算，并对照其售出记录（最近一宗为 2026 年 7 月 10 日的 #04-17）——中介载列的图表并非官方数据，可能滞后于成交。转售可比项目按 Bala's Table 做楼龄与地契调整，另加 +6%/+8% GFA 统一化调整，并封顶于项目自身中位数，按 NPS 计算器公布的方法论执行。小一优先入学距离按门到门丈量——引用任何学校距离前请先在 OneMap 上核实。价格与货源以引用日期的报道为准，会持续变动；评分与持有期为模型输出，不构成财务建议。

Silas Tan 是合登集团（Huttons Asia）区域董事、TRIBE 联合创始人。他基于 URA 成交数据构建了新项目评分卡（NPS）与转售项目评分卡（RPS）。本文仅供参考，不构成财务或投资建议。CEA 注册号 R000303I。