2026 年年中房贷检查：重新定价，还是转贷？把账算清楚。

利率逼近五年低位，但据此行动会分成两个成本不同的决定。重新定价（repricing）让你留在原银行——快、几乎免费。转贷（refinancing）把你转去新银行——利率更低，但有实打实的费用。我们用一笔 80 万元贷款算清账，并指出各自在什么情况下胜出。

By TRIBE Editorial · 14 June 2026 · 2 min read

如果你的房贷是 2025 年之前签的，你现在几乎肯定在多付利息。新加坡的房贷资金逼近五年低位——而与一个正在决定借多少的买家不同，对一个现有屋主来说，问题不是低利率「有没有帮助」，而是「怎么够得着」。有两道门，人们却不断把它们混为一谈：你可以重新定价（repricing，在原银行换一个新配套），或者转贷（refinancing，把贷款转到另一家银行）。两者成本不同、耗时不同，在不同情况下胜出。这就是关于「哪一道门是你的」的年中检查。

（如果你是买家而非屋主，更相关的阅读是我们的姊妹篇：利率腰斩为何没有抬高你的贷款额度——压力测试依然按 4% 计。）

2026 年年中，利率在哪里

2026 年 6 月的牌价，据 PropertyNet.SG 的每月追踪（以 100 万元贷款为指示性参考；你的情况会有差异）：

配套	最佳利率	备注
私宅，2 年固定	1.35–1.40%	最锐利的新客户定价
私宅，浮动	1.27%	3 个月 SORA + 0.20%
组屋，2 年固定	1.50%
组屋优惠贷款	2.60%	维持不变
典型重新定价报价	约 1.55–1.65%	来自原银行的挽留利率

最后一行，是大多数屋主从未见过被报出来的——因为它只有在你开口请原银行留住你时才会出现。它通常比最锐利的转贷利率高出一档：银行把「你会离开」的摩擦成本算了进去。这一档值不值得付来省去麻烦，就是整个决定的核心。

两道门，并排来看

重新定价是低摩擦的选项。你留在原银行，签一个新配套，变更在大约一个月的通知期后生效。没有新的法律手续、没有新的估价、不重新评估你的收入——只有一笔行政或转换费，通常是 200–800 新元。代价在利率：挽留报价很少能匹配新银行给全新客户的报价。

转贷是更费力、回报也更高的选项。你以新银行的最佳新客户利率把贷款转过去，但要承担全部转换成本：约 1,800–2,500 新元的律师费和估价费（多数银行会对约 50 万元以上的贷款用现金回扣补贴），向原银行的三个月通知期，以及一次全新的 TDSR 与收入文件评估。如果你的收入或负债状况自首次借贷以来变弱了，这次重新评估就是一道真实的关卡——而重新定价跳过它。

逐笔计算：一笔 80 万元贷款

设一个家庭背着 80 万元、剩余 25 年期限，仍停留在上一轮的 3.50% 利率上。两道门各自对月供的影响：

情形	利率	月供	头两年利息
什么都不做（沿用旧约）	3.50%	4,005 元	约 54,600 元
在原银行重新定价	1.60%	3,237 元	约 24,800 元
转贷至新银行	1.27%	3,114 元	约 19,700 元

相较原地不动，两道门都是巨大的改善——光是重新定价就释放约每月 768 元，转贷约 891 元。真正有意思的数字，是两道门之间的差距：约每月 123 元，即约每年 1,480 元，在一个两年锁定期内约为5,100 元的额外利息。

于是法则自己就写出来了。如果转贷不让你自掏腰包（费用全额补贴、没有要逃的锁定期罚金），那 5,100 元的节省让它成为明确赢家。如果你要净付 2,000 元以上才能转，这个两年优势就缩到约 3,000 元——仍是正的，但你现在要拿它去权衡三个月的文书工作和一次全新的收入审查。而如果原银行的挽留部门把报价磨到与市场相差约 10 个基点以内——一旦它知道你手上有转贷报价，往往就会——差距能收窄到几乎为零，重新定价仅凭省力就赢了。

此刻，固定还是浮动

至于新配套本身，眼下的问题是 1.40% 固定对 1.27% 浮动。在一笔 100 万元、25 年的贷款上，这 13 个基点的差距约为每月 60 元——你为两年的利率确定性、在接近周期低点的水平上，只被多收了一点点。除非你有坚定的判断认为 SORA 就处在其预测区间的底部（共识是它在 2026 年余下时间维持在 0.7%–1.2%），或者你打算在锁定期内卖出，否则为这个「地板」付约 60 元，是便宜的保险。

走浮动的话有一个技术细节值得抓住：1 个月 SORA（1.16%）目前高于 3 个月 SORA（1.07%），且一直在往上走，所以本月 3 个月重设的配套是更便宜的锚——这与通常的次序相反。要有意识地挑锚，别默认用你的银行职员最先提到的那个。

容易绊倒人的时间机制

有三个细节，决定上面这一切今天对你到底可不可行：

锁定期。 如果你还在现有配套的锁定期内，毁约会触发罚金——通常是未偿贷款的 1.5%（80 万元约合 12,000 元）。那通常会把节省一笔抹平。在锁定期内重新定价，有时银行会酌情免罚；转贷出去则几乎从不免罚。先查你的到期日——这是决定性的事实。

通知时钟。 转贷需要向原银行提前三个月通知；重新定价通常需要一个月。在你距锁定期到期还有四到六个月时就开始谈，而不是到期之后——挽留报价恰恰在银行看到你可以自由离开时才会变好。

回扣追讨。 如果你拿了转贷的现金回扣来覆盖律师费，多数银行会在你三年内赎回或再次转贷时把它追回。如果你打算长期持有这个配套，这没问题；如果你每个周期都在「跳利率」，这就是个陷阱。

我们会怎么做

如果你锁在 3% 以上、且已出（或接近）锁定期： 现在就动——无论走哪道门，节省都是每年四位数。先拿一份转贷报价，然后把它带去原银行，请他们重新定价来匹配。你往往能拿到大部分好处，却不必付律师费、也不必等三个月。

如果转贷费用接近于零、你的收入状况干净： 拿新银行的利率。约 5,000 元的两年优势是实打实的钱，而文书只是一次性成本。

如果你的收入下滑、你是收入起伏的自雇人士、或者你单纯看重速度： 重新定价。省去全新的 TDSR 评估和三个月的时钟，值得你为此让出约 10–15 个基点。

如果你还在锁定期内： 暂时什么都别做，只把「到期日减六个月」记进日历。在那之前，罚金几乎总是盖过节省。

仅供一般参考，不构成财务建议。所引利率为 2026 年 6 月中、以 100 万元贷款计的指示性牌价，可能随时变动；实际定价取决于贷款额、房产类型、锁定期状态和借款人状况。重新定价与转贷的条款、费用、补贴和追讨期因银行而异。TDSR、LTV 和公积金规则由 MAS、HDB 和公积金局制定，可能变动——在签约前请向你的银行及相关机构核实当前条款。