房贷利率已经腰斩，你的贷款额度却没变。这里是算清楚的账。

新加坡的房贷资金，正处于大约五年来最便宜的水平。截至 2026 年 6 月，已竣工私宅的两年期固定利率配套从 1.40% 起，最优浮动配套定价为 3 个月 SORA + 0.20%——即总利率 1.27%——而 3 个月复合 SORA 本身处于 1.07%，较 2025 年初约 3% 的峰值大幅回落。

利率腰斩改变的是两个常被混为一谈的数字：一笔贷款每月花费你多少，以及银行愿意借给你多少。前者已大幅改善；后者几乎纹丝不动——因为 TDSR 压力测试从未跟着利率往下走。理解这道分界，决定了你是善用这个窗口，还是被它说服去买一套规则根本不会批的更大的房子。

利率现在到底在哪里

2026 年 6 月的利率板（据 PropertyNet.SG 的每月追踪；以 100 万元贷款为参考，实际利率因个人情况而异）：

有两个基准细节值得注意。1 个月 SORA（1.16%）目前高于 3 个月 SORA（1.07%），而且涨得更快——所以本月按季重定价的配套反而是更便宜的那一档，与通常的格局相反。另外，市场共识预测 SORA 在 2026 年余下时间将维持在 0.7% 至 1.2% 的区间。预测终归是预测；但托底的事实是，没有任何可信的机构预测今年会重回 3% 以上。

利率腰斩对一笔 100 万元贷款意味着什么

以一笔 100 万元、25 年期的贷款为例——升级者的标准房贷规模。每月还款额：

• 按 4.0%——大致是 2023 至 2024 年那轮周期固定利率的位置：每月 5,278 元
• 按 1.40%——今天最优的两年固定利率：每月 3,953 元

每个月相差 1,325 元，月月如此。换成利息口径：仅头两年，4% 的贷款收取约 78,000 元利息；1.40% 的贷款约 27,000 元。同一套房产、同一笔本金——在一个锁定期之内，纯成本相差 51,000 元。

这就是再融资排起长队的原因。一个家庭背着上一轮周期 3.5% 利率的 80 万元贷款，按 25 年期每月约还 4,005 元；同一笔贷款按 1.27% 重写，每月约 3,114 元——大约每月省出 890 元。对比通常约 1,800 元的律师费加估价费（贷款超过 50 万元时银行往往有补贴），头几个月就能回本。真正的障碍只有两个：未到期的锁定期（通常有 1.5% 的罚金）——和惰性。

那个没有动的数字

现在说大家都跳过的那一半。在金管局的总偿债比率（TDSR）框架下，银行不是按你实际支付的利率来评估你的贷款，而是按一个中期下限利率做压力测试——住宅贷款为 4%——并要求你在该压力利率下的总债务还款不超过总收入的 55%。

把那笔 100 万元的贷款过一遍这道筛子。按 4% 压力利率，评估还款额为每月 5,278 元，意味着你需要约每月 9,600 元的总收入才能通过 TDSR——无论你实际签约的利率是 1.40%、1.27% 还是别的什么。利率腰斩了；获批这笔贷款所需的收入，一块钱都没变。

这是有意为之的，而且值得为它辩护，而不是抱怨它。压力测试是监管者在假设：今天 1.07% 的 SORA 才是异常值，4% 才是你必须活下来的世界。任何在 2021 年以 0.2% 的 SORA 利差签了浮动贷款、然后在 2023 年经历 3.7% 的人都知道，这个假设不是理论——那一个来回就发生在一个锁定期之内。

落到实操上：便宜的资金是再融资的理由，不是买更大房子的理由。 你的最高购买力由那个 4% 的世界决定；你每月的舒适度由这个 1.4% 的世界决定。在前者里买房，在后者里享受。

组屋贷款之问，终于又有意思了

多年来，建屋局 2.60% 的优惠贷款与银行贷款之间是一道由性格决定的选择题，差距不大。按 2026 年 6 月的定价，这道差距已经宽到可以摆出实数了。以一笔 50 万元、20 年期的贷款计算：

一个两年窗口之内，每月差约 260 元、利息差约 10,600 元。按 1.32% 浮动计算，差距还会更宽。

但这里有一个结构性的关卡，而且是一道单向门：你可以从建屋局贷款转去银行，但永远回不来。 建屋局贷款的价值从来不在利率，而在那些富有弹性的条款：任意金额提前还款均无罚金、首付可以全额用公积金支付、以及当你的收入出问题时，一个历来更宽容的债权人。为了每月约 130 元的税后等值省下这些，是一笔实实在在的交换，不是免费的午餐。收入稳定的双薪家庭、手上有缓冲的，往往可以换；收入起伏大或脆弱的家庭，往往无论利差多宽都不该换。

低于 2% 的资金还有一个二阶效应：公积金普通户头（OA）的存款年利率是 2.5%。多年来第一次，一笔私宅房贷的成本可以低于你 OA 的收益。那个默认反射动作——把 OA 掏空砸进房子里缩小贷款——悄悄地不再是无风险套利了。在 1.4% 对 2.5% 的格局下，每一块不沉进房贷的公积金，赚的都比贷款的成本多，而且没有将来卖房时退还累计利息的拖累。如果利率反弹超过 2.5%，这套逻辑会翻转回去，所以这是一件要持续盯着的事，不是设好就忘——但在 2026 年 6 月，这笔账算出来的方向，是那个陌生的方向。

我们实际会怎么做

如果你被锁在 3% 以上： 今天就查你的锁定期何时到期。距离到期六个月以内，现在就开始谈再融资——当银行知道你随时可以走，重定价的报价会变得更好看。

如果你在新贷款上选固定还是浮动： 1.40% 固定与 1.27% 浮动之间相差 13 个基点——100 万元贷款约合每月 65 元。在一个接近周期低点的利率上，给两年的确定性付这点钱，非常便宜。除非你有确切的理由押注 SORA 落在预测区间的底部（或者计划在锁定期内卖房），否则花 13 个基点买下这层地板，是廉价的保险。

如果低利率正在引诱你抬高预算： 重读压力测试那一节。银行已经拒绝让便宜的资金抬高你的天花板。让这份纪律也立在你自己的规划里——买那套在 4% 的世界里依然成立的房子，然后趁它只花你 1.4% 的时候，把差额存起来。

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仅供一般参考，不构成财务建议。文中利率为 2026 年 6 月初以 100 万元贷款为参考的指示性板面利率，随时可能变动；实际定价取决于贷款规模、房产类型和借款人资质。TDSR、LTV 与公积金规则由金管局、建屋局和公积金局制定并可能调整——在做出承诺之前，请向你的银行和相关机构核实最新条款。