利率降了，你能借的钱并不会变多

房贷利率腰斩，所以你的预算就跳升了——对吧？不。银行仍按约 4% 的压力测试下限来核算每一笔贷款，而不是你实际付的 1.3%。我们把这道差距算清楚：一个月入 1.2 万元的家庭能借 138 万元，而非便宜利率看上去允许的 197 万元。

By TRIBE Editorial · 24 June 2026 · 1 min read

新加坡房贷利率一年内大致腰斩。2024 年要 3% 的贷款，今天约 1.3% 就能拿到。自然而然得出的结论——看房时买家会想到、中介也乐于暗示的那个——是利率更便宜意味着预算更大：既然每一元贷款现在更省养，银行总该愿意多借几元吧。它不会。你的最高贷款额几乎不随实际利率变动，因为银行不被允许按你实际付的利率来核算贷款。它们必须按一个压力测试下限来核算，而住宅房产的这个下限，在整个便宜利率的年代里始终停在 4%（MAS）。低利率压缩的是你付出的钱，对你能借到多少，几乎毫无作用。

4.0%

银行核算你贷款用的利率

金管局中期下限，而非你的 1.3%

$1.38M

月入 1.2 万元家庭的最高贷款

便宜利率却暗示 197 万元

$584k

借贷能力的幻觉

比感觉上少 42%

两个不同的利率，做着两件不同的事

新加坡的每一笔房贷，都由两个容易混淆的数字所支配。

第一个是实际利率——别人报给你的那个 1.3%（或 1.40% 固定）。它决定你真实的月供与总利息。利率下跌时，这个数字下跌，你的账单确实减少。

第二个是核算利率——银行在那个决定你最高贷款额的负担能力测试里所代入的利率。对住宅房产，金管局要求该测试采用你的实际利率与 4% 中期利率下限之中较高者（MAS）。由于 1.3% 远低于 4%，下限永远胜出。银行核算你的借贷上限时，当作你的贷款成本是 4%——尽管你实际只付其三分之一。

所以下跌的实际利率让你既有的贷款更便宜，却抬不起你的借贷上限，因为这个上限从一开始就不是按实际利率算出来的。在实际利率攀升到 4% 以上之前，你的最高贷款额都被冻结在下限上。

算给你看的那道差距

拿一个月入 1.2 万元、没有其他债务的家庭。总偿债比率（TDSR）把全部贷款月供上限设在毛收入的 55%——这里是每月 6,600 元（MAS）。问题是这 6,600 元能撑起多大的贷款，而答案完全取决于你按哪个利率、在 30 年年期上去核算它：

核算利率	最高贷款
1.3%（他们实际会付的利率）	$1,966,598
2.0%	$1,785,620
3.0%	$1,565,450
4.0%（金管局下限——银行采用的）	$1,382,444
5.0%	$1,229,459

按他们真实的 1.3% 利率，每月 6,600 元看上去该撑起一笔 197 万元的贷款。银行按 4% 下限核算，会批出约 138 万元。差额——58.4 万元，即 42%——是感觉上拿得到、实则没有的借贷能力。这是我们在低利率市场看到买家最常犯的算错：按他们会付的利率去做预算，而不是按他们被测试的利率。

这道下限为何存在（以及你为何该庆幸它在）

这不是官僚式的摩擦；它正是这条规则的全部用意。今天的 1.3% 逼近多年低位。一笔 30 年的贷款会经历好几个利率周期，到某个时点，实际利率多半会比现在更靠近下限——甚至更高。按 4% 核算你的贷款，是金管局在贷款写下之前、而非之后，逼问那个问题：「当利率回归常态时，这个家庭还供得起这笔贷款吗？」

同一个例子里就能看见那道缓冲。在银行实际批出的 138 万元贷款上，按真实的 1.3% 利率，月供只有约 4,640 元——仅为 1.2 万元收入的 39%，远低于 55% 上限。那大约 1,960 元未动用的每月余裕，不是银行小气。它是吸收利率上升的缓冲：若这笔贷款日后重新定价到 4%，月供会爬向这个家庭被测试时的那 6,600 元——而他们仍应付得来。那个想方设法借满 1.3% 所暗示的 197 万元的借款人，是预先花掉了这道缓冲，也是周期一转就被挤压的那个。

这对买家意味着什么

别按你的月供去看房——按你获批的额度去看房。便宜的利率让一处既定的房产更舒服地持有；它并不会让一处更贵的房产够得着。如果你的贷款被封在 138 万元，那个上限无论利率是 1.3% 还是 3% 都成立。在你爱上某个按「你付的利率」而非「你被测试的利率」定价的房子之前，先把贷款核算好——拿一份原则性批准。

真正能撬动你额度的杠杆，是收入、年期、年龄与既有债务——不是那个牌面利率。延长年期（受 30 年私宅／25 年组屋上限与年龄限制约束）会降低下限算出的月供、抬高贷款。还清一笔车贷会腾出 TDSR 空间。在申请里加上第二份收入会抬高 55% 的基数。这些会移动上限；而减息基本上不会。

对组屋与执行共管公寓（EC）买家，另一个上限先咬人。在 TDSR 之上，偿房比率（MSR）把单单房贷限制在毛收入的 30%，而且同样按 4% 做压力测试。对许多组屋买家来说，真正的天花板是 MSR——而非实际利率——便宜的利率对抬高它毫无作用。

结论

值得同时握住这两个念头：2026 年的低利率，对任何在供贷款的人是实打实的礼物，对任何想放大贷款的人则几乎无关紧要。银行按 4% 对你做压力测试，正是为了让一个暂时的便宜利率，不至于诱使家庭背上他们撑不过整个周期的贷款。按下限允许的 138 万元做预算，享受在 1.3% 下持有它每月只花你 4,640 元的事实——并把便宜利率看似多给的那 58.4 万元，当成它本来的样子：一个这条规则正是为了拦住你去买的幻觉。

仅供一般参考，非财务建议。TDSR 门槛（55%）、用于核算最高贷款额的住宅中期利率下限（4.0%），以及 MSR 上限（30%，组屋／EC），均为金管局截至 2026 年 6 月现行的要求，日后可能更改（MAS——核算 TDSR、MAS——MSR 与 TDSR 规则）。最高贷款数字依所述假设（月毛收入 12,000 元、无其他债务、30 年年期、55% TDSR）演算，未计入年龄、浮动收入折算、既有承担等银行同样会套用的个别因素。请向银行核实你自己的资格。

陈思乐（Silas Tan）是合登（Huttons Asia）的区域总监、TRIBE 联合创始人。CEA 注册编号 R000303I。方法论公开，绝不带风向。