新楼盘的分期付款：你到底付多少，什么时候付

买一套已竣工的转售单位，钱只动一次：你付你那四分之一，银行付它的四分之三，房贷从下个月起就是全额。买一套还是一片空地的新楼盘，这些统统不成立。在分期付款计划（几乎每一套在建单位——building-under-construction，简称 BUC——都用它来融资）之下，你按施工里程碑分十期付款，银行的贷款要到中途才醒过来，而你的月供随着楼一层层起来、一级一级往上爬。这不是「以后再付」，而是头两个月一场前置的现金考验，之后是一笔在你手里逐级长大的房贷。下面就以一笔 200 万元的购买，把整份时间表走一遍。方法论公开，绝不含糊。

在这个实算里，假设一位新加坡公民买第一套自住房——所以贷款价值比（LTV）为 75%（一笔 150 万元贷款对应 50 万元首付资金），也没有额外买家印花税（ABSD）。把这套单位想象成一个还在施工的楼盘里的两房单位——比方说第 15 邮区的 Grand Dunman，正以楼花形式发售，预计约 2028 年竣工。下面的机制对任何 BUC 购买都一样，只是数字按比例缩放。

完整的十个阶段

这份时间表不是发展商说了算的，而是由房屋发展商规则（Housing Developers Rules）固定下来的——这也是为什么它在各个项目里长得一样，为什么每一笔付款都挂钩一个经认证的施工里程碑，而不是某个日历日期。

把它读成三幕。头 20% 在浇下第一块地基之前就要付。中间那些阶段——从地基到外部工程——在大约两到三年里跟着施工走。然后是两笔大的：TOP 时付 25%，你领钥匙；最后 CSC 时付 15%，也就是通常在 TOP 之后约一年落地的法律交割。

头两个月才是真正的考验

这套计划「温柔」的名声，全来自它的后半段。前半段可一点都不温柔。在预订后约八周内，你必须拿出房价的 20%——40 万元——外加买家印花税，而贷款一分钱都还没付。

一套 200 万元住宅的买家印花税是 69,600 元，按标准住宅税阶计算，须在行使选择权后 14 天内缴付。所以早期的账单长这样：第一天付 5% 预订费（10 万元），八周内签约时补齐到 20%（30 万元），中间还有 69,600 元印花税——在银行开始分担之前，总共 469,600 元离开你的账户。

这个数字里有一道硬约束：5% 的预订费必须是现金。公积金（CPF）不能用于预订费。补齐到 20% 的余款以及印花税，可以动用你的公积金普通账户（OA）——但头 10 万元必须是流动现金。这正是大多数买家低估的那道关，因为营销讲的是温柔的中段，跳过了开头那道悬崖。

贷款到底什么时候开始出力

注意上表「来自你的首付」那一列。银行按反向瀑布（reverse-waterfall）方式放款：先花掉你 25% 的首付资金，只有等它耗尽，贷款才开始动用。你的 50 万元覆盖 5% 预订、15% 签约款，以及 10% 地基款的一半；地基款的另一半和其后的一切，由贷款接手。

实际后果是：贷款在打地基之前什么都不做，之后随着施工稳步动用，而它单笔最重的一击落在 TOP——那里一笔 25% 的款项（50 万元）一次性到期，已放款额从 70 万元跳到 120 万元。如果你的融资什么时候会被压力测试，那就是在 TOP，而不是在预订时。

你的房贷随楼一起长大

因为你只按银行实际放出的金额付利息，每月成本一开始小得微不足道，然后逐级爬升。BUC 贷款几乎都是挂钩 SORA 的浮动配套，所以下面的利率只是示意——我们用每年 2.5%——你的实际利率会不同：

最后那一跳，正是买家会漏掉的。施工期间那个舒服的约 1,500 元的月供，是一笔只放了一半的贷款上的纯利息。真正的还款——全额 150 万元的本金加利息——要到项目竣工才出现，而它是施工期数字的四倍多。请按竣工后的数字来规划你的现金流，别按吊车还在时你看到的那个数字。

也要把这套计划的本质说清楚。它是一种现金流上的便利，不是折扣：整个施工期，银行放出的每一块钱你都要付利息，所以把付款摊开并不会让房子更便宜——只会让最初几年更轻。（发展商让你把大部分房价推迟、并为此收一笔费用的「延迟付款计划」（DPS），是另一种东西，有它自己的溢价——那是改天再讲的话题。）

这到底该怎么用

按头两个月来算钱，而不是按平均。温柔的中段是真的，但前置的 469,600 元——其中至少 10 万元必须是现金——才是那道关。在你预订之前就要把它备成流动资金，而不是「找得到」。

从第一天起就按竣工后的房贷做预算。决定长期负担能力的数字，是 CSC 起开始的约 6,729 元，而不是楼在起时你付的约 1,500 元。如果竣工后的数字让你不舒服，那这笔购买本身就让人不舒服——施工期只是一段宽限期。

尊重利率风险。你的贷款余额在两到三年施工期里不断膨胀，而且是按浮动利率。如果 SORA 在竣工前上行，更大的余额会在最糟的时点撞上更高的利率。在你下决定之前，把竣工后的月供按今天利率再往上加两个百分点做一次压力测试。

你可以用新公寓购买规划器把自己的单位、贷款和时间线跑一遍，也可以在我们的2026 年年中房贷解读里看看本月房贷定价在哪儿。这套计划是一件真正有用的金融管道——但前提是你为开头那道悬崖和结尾那一级台阶做好规划，而不是只盯着中间那段轻松的舒展。

---

数据来源：十阶段分期付款时间表及其在房屋发展商规则中的依据，据 Mortgage Master 与 PropertyGuru，并与标准买卖合约（S&P）付款时间表核对。买家印花税按 2023 年 2 月 15 日起生效的住宅税阶计算（首 18 万元 1%，其后 18 万元 2%，其后 64 万元 3%，其后 50 万元 4%，其后 150 万元 5%）。每月数字由 TRIBE 按示意性 2.5% 浮动利率计算；BUC 配套挂钩 SORA，实际利率各异。Grand Dunman（第 15 邮区）仅作为在建楼盘的示例引用。贷款、LTV 与印花税规则由金管局、建屋局和税务局制定，可能变动——下决定前请核实现行条款。

陈思乐（Silas Tan）是 Huttons Asia 的区域总监，也是 TRIBE 的联合创始人。本文仅供参考，不构成任何财务或投资建议。房地产经纪注册号 CEA Registration R000303I。