关于 Upperhouse @ Orchard Boulevard 的诚实洞察

Upperhouse @ Orchard Boulevard 是一栋 301 户、99 年地契的独栋塔楼，坐落在 2018 年以来乌节地带唯一售出的政府售地（GLS）地段上——由华业集团（UOL）与新加坡置地（SingLand）打造的 35 层建筑，就立在汤申-东海岸线乌节林荫道地铁站的门口，这幅地在 2024 年 2 月以 S$428.28m（S$1,617 psf ppr）售出。它在我们的新项目评分卡（NPS）上拿到 C 级（5.4），而这句话的两半就是全部的故事：核心中央区（CCR）数一数二的纯区位卡，坐在我们评测过最弱的增长引擎上——周边 1 公里的黄金地段转售房产，十年间年均只增值约 1.8%。市场照样买了区位：2025 年 7 月 19 日开盘日以 S$3,350 psf 的均价卖出 301 户中的 162 户（53.8%），是 2023 年底 Watten House 以来最强的核心中央区开局，到 2026 年 7 月中已售 246 户（81%）。这篇文章要看的是：这个 C 到底标记了什么、开盘证明了 CCR 需求的什么，以及剩余 55 户要价多少。方法论公开，绝不含糊。

NPS 在一个 10 年窗口内为项目的邮区基本面打分——资本增值、租金增长、学校、地铁便利度与项目规模——全部基于真实的 URA 成交数据。它在设计上是回溯性的：反映的是邮区的历史，再为项目自身的规模、交通与学校做提升，而非预测。

评分卡：这个 C 到底说了什么

这张卡要从底部读起，因为 C 就住在那里。资本增值拿 4.0 分，而它背后是我们板上最丰厚的数据集之一——1 公里圈内有 106 个转售项目——所以这不是数据太薄的假象：乌节林荫道周边的黄金地段转售房产，过去十年按同一房产口径年均增值约 1.8%，即使加上项目的品质提升，模型的预期增长也只有每年 2.19%，在 3% 的门槛之下。可比项目集把这件事说得很具体：220 米外、2023 年竣工的 99 年地契项目 Cuscaden Reserve，按工具口径的历史增值是负的（−0.02%/年）；19 Nassim 是 −0.41%/年。这与我们在 TMW Maxwell（1.7%/年）和 One Marina Gardens 标注过的是同一个形态：CCR 的过去十年就是没有复利。学校拿 2.5 分：按评分卡的 OneMap 门到门口径，1 公里内没有小学——开盘报道则把里峇峇利小学（River Valley Primary）算在圈内，所以请把这条边界当作有争议的，指望小一优先权之前先在 OneMap 上核实你那个单位的门到门距离。租金增长 4.4（D10，约 5.2%/年）和 2.46% 的模型毛收益率——我们评测过最薄的一档，比 The Sen 的 2.63% 还低——补完引擎舱的画面。

卡的顶部是 246 名买家实际买下的东西。地铁 9.0：塔楼就立在车站门口——OneMap 步行 0.00 公里到 TE13，一站到乌节，ION 约 500 米。规模 8.0，301 户分成 270 户的 Signature 系列和 31 套带私人电梯与专属车位的 Bespoke 四房套房。这是一个货真价实的稀缺地址：六年多来乌节/东陵带释出的唯一一幅 GLS 用地，马路对面是 Park Nova S$6,150 psf 的永久地契新盘成交。

开盘：被度量过的 CCR 需求

2024 年 2 月的招标引来四份标书；华业–新置地的 S$1,617 psf ppr 以 2.5% 的差距压过 Allgreen 的 S$1,578。十八个月后的开盘日——2025 年 7 月 19 日——卖出 162 户（53.8%），均价 S$3,350 psf，博纳（PropNex）称之为 2023 年 11 月 Watten House 的 57% 以来最强的 CCR 项目开局。需求的形状很说明问题：764 平方英尺的两房+书房当天 67 户卖出 60 户（S$2.338m–2.72m），1,012 平方英尺的三房 Premium 34 户卖出 33 户（S$3.269m–3.781m），而 S$7m 以上的 Bespoke 套房去化约 30%。据华业，买家几乎全是新加坡公民与永久居民——在外国人 ABSD 高达 60% 的当下，黄金地段新盘要么靠本地需求清掉，要么清不掉。这场开盘背后的宏观叙事是压缩交易：CCR 与其他中央区（RCR）的新房价差从 2018 年的 56.5% 收窄到 2025 年上半年的不足 2%，而乌节林荫道地铁站旁的 S$3,350 psf，定的是马路对面 99 年地契转售的价（Cuscaden Reserve 当时成交在 S$3,100 以上），而不是永久地契新盘的价。

一年过去，图表读数是 301 户已售 246 户（81%）：两房+书房和三房 Premium 全部售罄，去化是一场稳定的爬坡，而不是第二波浪潮。

项目至今的成交纪录，按卧室类型（实时评分卡引用的合登数据，2025 年 7 月–2026 年 7 月）：

剩下什么：55 户，要价高于纪录

按 2026 年 7 月 6 日的中介价格指南，剩余库存是：474 平方英尺的一房+书房剩 26 户（S$1.571m–1.715m，S$3,314–3,618 psf）、700 平方英尺的两房 Premium 剩 19 户（S$2.469m–2.564m，S$3,527–3,663 psf）、2,056 平方英尺的 Bespoke 四房套房约剩 11 户（S$7.131m–8.056m，S$3,468–3,918 psf）——7 月 16 日的余量图确认这三种户型合计剩 55 户。

对照项目自身纪录，这条尾巴——与 Pinery 和 The Continuum 不同——几乎在每个户型上都要价高于成交中位数。一房+书房的入场价比自身 S$3,100 的中位数（40 份契约）高 6.9%，顶部伸到 +16.7%。两房 Premium 入场价比 S$3,308 的价格带中位数高 6.6%，最高到 +10.7%。只有 Bespoke 套房的起价在自身价格带之下——S$3,468 对 S$3,608 的中位数，但那个中位数只压着 18 份契约，请宽松解读。这是熟悉的周期后段发展商定价形态：早早清掉的亲民户型按稀缺性向上重定价，最后的折扣藏在最大的那张支票里。

基准：乌节带，诚实地调整过

原始 PSF 在这里不偏袒任何人——邻居要么是更老的永久地契，要么是十年横盘的 99 年地契项目——所以 NPS 计算器把每个可比项目抬到同口径的"如新"水平：按 Bala 表做楼龄与地契调整折回全新 99 年，再为这组一、两房对比加 +6% 的建筑面积（GFA）统一化上调（可比项目早于 2023 年 1 月 22 日的分层面积新规），并以项目自身中位数封顶。

五个可比项目里有四个在项目自身 S$3,308 的中位数处封顶——意思是 Upperhouse 自己的成交纪录已经站在其调整后带子的顶端，而剩余两房 S$3,527–3,663 的要价，比每一个调整后的可比项目——包括抬到"如新"的永久地契 Boulevard 88——高出 S$200–350 psf。说得再直白些：Cuscaden Reserve，一个步行 3 分钟、2023 年竣工的 99 年地契项目，成交在 S$3,204——比 Upperhouse 最后这批两房的要价低约 10%。唯一真正更便宜的调整后选项是一公里外的 Jervois Mansion：永久地契、2025 年新竣工，如新约 S$2,818——另一个地址，但对只想要这个邮区的肌理、不执着于车站门口溢价的买家来说，是诚实的备选。马路对面 S$6,150 psf 的 Park Nova 提醒着乌节永久地契新盘的价格是什么样子；Upperhouse 不是那种产品，定价也没按那种产品定。

你大概要持有多久

卖方印花税（SSD）为期四年（16%、12%、8%、4%），第四年之前的退出都不现实，所以我们发布的最短档位是四到六年。用 NPS 计算器的模型——预期增长 2.19%、目标 3%——以下是每个剩余户型的估算持有期，只算价格增长，以各卧室类型自身的成交中位数作为公允价值锚。在低于 3% 的模型增长下，一个户型只有入场价足够低于公允价值才能过线——按这个增长率，大约要低 3%——而溢价定价的户型没有一个做到。

算术之所以刺眼，是因为引擎就是如此：在 2.19% 的模型增长下，一房要在 S$3,004 psf 以下、两房要在 S$3,205 以下入场，才能在四年下限处勉强过 3%——而当前要价比这两条线高出 S$300–450。模型唯一背书的户型是最低楼层的 Bespoke 套房：入场价比它自己（很薄，18 份契约）的公允锚低 3.9%——但一套 S$7.1m 的私人电梯套房是买来自住的，不是买来做退出交易的。租金也救不了这道数学题，不像在 Kassia 那样：这里的模型收益率是 2.46%，我们板上最薄的一档，价格加租金的总回报也只有约 4.7%/年——靠租金撑着，而支票是本系列评测里最大的。以上数字均未扣除印花税、融资与出售成本。

诚实的结论

Upperhouse 是 2025–26 年每一个 CCR 新盘都在问的那个问题最干净的表述：**一个没有增长引擎的顶级地址，是不是一笔好买卖？**这张卡对两半都很诚实。区位分数是真的——车站在塔楼底下、ION 在路那头、六年来唯一的乌节新地、一个让 270 名买家以 S$1.3m–3.8m 进入这个邮区的产品切分。引擎分数也是真的：黄金地段转售约 1.8%/年的十年、横盘转售的 2023 年份邻居、过不了门槛的 2.19% 预期增长、我们建模过最薄的收益率。开盘证明了当 CCR 与 RCR 的价差几乎归零时，本地买家愿意按 99 年转售价买乌节——对一个 C 级项目来说，一天 53.8%、一年 81% 是强劲的成绩，它说明市场定价的是地址、压缩交易和巴德申–乌节总体规划的故事，而这些回溯性的模型一概不计。但剩下的货，是以高于项目自身纪录的价格卖进那台弱引擎的：按模型，剩余的一房和两房在任何持有期都达不到 3%。如果你现在买 Upperhouse，你买的是住在 249628 的车站门口——一个评分卡无法打分的正当理由——或者你在亲自为总体规划包销。而 S$3,527 起的最后几套两房里，你买不到的，是模型的数学。

完整评分卡与自选单位价格的持有期计算器见 tribesg.com/nps。

资料来源：NPS 品质等级（C，5.4）、五项因子得分、模型增长（2.19%/年）、2.46% 的模型收益率、各卧室类型成交中位数、可比项目历史增值率及调整后可比项目，见 TRIBE 新项目评分卡（URA Data Service 成交 PSF；1 公里转售趋势——圈内 106 个转售项目——再为项目规模、交通与学校做提升；数据截至 2026 年 7 月）。政府售地结果（S$428,280,980 / S$1,617 psf ppr、四份标书、Allgreen 旗下 Valerian Residential 以 S$1,578 psf ppr 居次、2024 年 2 月 21 日决标）见 EdgeProp 与 PropertyReviewSG 的招标表。开盘结果（301 户售 162 户、53.8%、均价 S$3,350 psf、2025 年 7 月 19 日；各户型去化；买家构成；Watten House 对照；CCR–RCR 价差从 56.5% 收窄至 1.9%；Park Nova S$6,150 / Boulevard 88 约 S$4,200 / Cuscaden Reserve 超 S$3,100 的背景）见 EdgeProp 开盘报道。当前在售与要价（一房+书房剩 26 户起价 S$1.571m；两房 Premium 剩 19 户起价 S$2.469m；四房套房剩 11 户起价 S$7.131m；2026 年 7 月 6 日）见 MySgProp 价格指南；已售 246/301（81%）的状态（2026 年 7 月 16 日）见 newlaunches.sg——中介转载的余量图并非官方口径，可能滞后于契约。项目事实（35 层、301 户、Signature/Bespoke 切分、ADDP 建筑师事务所、合同交房期限 2029 年 6 月 30 日、市场宣传目标 2028 年下半年至 2029 年）见 PropertyReviewSG 与发展商资料表。外国人 ABSD 60% 见 2023 年 4 月降温措施。转售可比项目按 Bala 表做楼龄与地契调整，另加 +6%（一、两房）GFA 统一化上调，并以项目自身中位数封顶，方法论见 NPS 计算器公开说明。评分卡按 OneMap 门到门路径在 1 公里内未找到小学，而开盘报道把里峇峇利小学算在 1 公里内——依赖小一优先权前，请先在 OneMap 上核实你那个单位的门到门距离。价格与在售情况以所引日期的报道为准，会持续变动；评分与持有期为模型输出，不构成财务建议。

Silas Tan 是合登集团（Huttons Asia）区域董事、TRIBE 联合创始人。他基于 URA 成交数据构建了新项目评分卡（NPS）与转售项目评分卡（RPS）。本文仅供参考，不构成财务或投资建议。CEA 注册号 R000303I。