关于 Pinery Residences 的诚实洞察

Pinery Residences 是一个 588 户、99 年地契的综合发展项目，坐落于淡滨尼 94 街——由和美置地（Hoi Hup Realty）与双威发展（Sunway Developments）打造的六栋 14 层住宅，楼下是直通地下通道连接滨海市区线淡滨尼西地铁站的 121,600 平方英尺 Pinery Mall。它在我们的新项目评分卡（NPS）上拿到 S 级（9.0）——我们板上的最高分，高于 Parktown Residence 的 S 8.6 和 The Chuan Park 的 S 8.9——而市场也用同样的方式对待它：2026 年 3 月 28–29 日开盘周末以 S$2,546 psf 的均价卖出 588 户中的 544 户（92.5%）。三个半月后，7 月 14 日的余量图上只剩 34 户，每一户都是四房+书房或五房。这篇文章要看的是：9.0 由什么组成、开盘到底证明了什么，以及这条大户型尾巴的定价是不是一场胜利巡游。方法论公开，绝不含糊。

NPS 在一个 10 年窗口内为项目的邮区基本面打分——资本增值、租金增长、学校、地铁便利度与项目规模——全部基于真实的 URA 成交数据。它在设计上是回溯性的：反映的是邮区的历史，再为项目自身的规模、交通与学校做提升，而非预测。

评分卡：这个 S 到底说了什么

三项因子拿满分，而且没有一项是靠技术性凑出来的。地铁以综合发展项目的身份拿到 10 分：地下人行通道把滨海市区线放到家门口，一站直达淡滨尼转换站。但有一条诚实的边界——这是"商场+地铁"版本的综合发展：裙楼里是职总平价超市、Kopitiam 食阁和托儿中心，而不是 Parktown Residence 那种商场、巴士转换站、民众俱乐部加小贩中心的完整配置。学校拿 10 分：一公里内有四所小学，严重超额认购的仁勇小学在 0.47 公里——就在 1 公里优先圈内，圣希尔达小学（St. Hilda's）在 0.67 公里——这是一个货真价实的抽签地址，正是淡滨尼买家愿意付钱的东西。规模在 588 户拿 10 分。

这些区位分数背后的增长引擎则是扎实而非惊艳。淡滨尼 94 街周边 1 公里内只有三个转售公寓项目——本地序列太薄——所以模型退回邮区序列：D18 转售在过去十年按同一房产口径年均增值约 3.1%，而项目接近顶格的品质提升（+1.45，上限 +1.5）把预期增长抬到每年 4.53%——舒适地越过 3% 的门槛。租金增长拿 8.2 分——D18 十年约 7.4%/年，位居我们板上最强之列——模型测算的毛租金收益率是 3.59%。这里是组屋升级客与租客的地盘：2026 年正是淡滨尼与勿洛满足最低居住年限（MOP）的组屋从 527 套跳到 2,133 套的一年。

一笔提前定好开盘价的地价，和一场把它消化掉的开盘

这幅地一年半前就把开盘价告诉你了。淡滨尼 94 街的政府售地（GLS）招标于 2024 年 9 月截标，收到六份标书——自 2023 年 11 月金文泰 1 道以来非 EC 私宅地段最多的一次——和美–双威以 S$668.28m、即 S$1,004 psf ppr 拿下，只比 Sing Holdings 的 S$985 高出 1.9%。这比十八个月前 Parktown 超大地段的 S$885 psf ppr 高出 13%，换来的却是一个更小的综合配置。市场不以为意：3 月 14 日起的两周预览吸引了超过 8,500 名访客、约 1,300 张支票——每户超过两名申购者——订购日当天以 S$2,546 psf 的均价清掉 588 户中的 544 户（92.5%），价格从两房的 S$1.486m 到五房的 S$3.708m。所有两房户型当天售罄；合登（Huttons）称之为淡滨尼史上销售最好的综合发展项目开盘，也是 2026 年第三个开盘周末破 90% 的项目，排在 River Modern 和隔壁的 Rivelle EC 之后。据发展商，买家几乎全是新加坡公民与永久居民，合登估计约 80% 为自住。

S$2,546 的均价比 Parktown 2025 年 2 月 S$2,360 的开盘均价高 7.9%——地价差几乎原封不动地传导了过来。

项目至今的成交纪录，按卧室类型（实时评分卡引用的 URA 禁售契约，2026 年 3–6 月）：

注意这一列有多平：从小到大每个面积段都在 S$2,532–2,564 之间。发展商给大户型的每平方英尺定价几乎没有对小户型打折——而开盘照样清掉了。

剩下什么：34 户，全部是家庭户型

按 2026 年 7 月 14 日的余量图，剩余 34 户全部是四房+书房与五房：1,195 平方英尺的 4BR+书房 Premium 剩 3 户（起价 S$2.972m，S$2,487–2,784 psf）；1,227–1,238 平方英尺的 4BR+书房 Premium 各型共剩 24 户（起价 S$3.124m，S$2,546–2,741 psf）；1,389 平方英尺的 4BR+书房 Luxury 剩 3 户（起价 S$3.375m，S$2,430–2,613 psf）；1,475 平方英尺的五房 Luxury 剩 4 户（起价 S$3.579m、S$2,426 psf，最高 S$3.904m、S$2,647 psf）。全部两房与三房户型——456 户——已经售罄。

对照项目自身纪录——项目内部基准——这条尾巴的定价异常克制。4BR+书房各型的起价折算为 S$2,430–2,546 psf，对照项目自身 S$2,532 的四房成交中位数（65 份契约）：Luxury 户型的入场价比纪录低 4%，Premium 户型在纪录 ±1% 之内。只有最高楼层伸到 S$2,741–2,784，高出约 8–10%。五房没有 NPS 成交价格带（1,475 平方英尺的户型落在模型四房面积段之外），所以我们用它自己开盘日的起价 S$2,378 psf 作基准：目前 S$2,426 的入场价高出 2%。对比 Faber Residence 高出自身中位数 6–11% 的尾盘，或 Elta 高出 21% 的 D1 户型：和 The Continuum 一样，这批货架要的大致就是成交价，而不是"最后几户"的溢价。

基准：马路对面的转售带，诚实地调整过

Pinery 的住宅座落挂的是勿洛蓄水池路的门牌，它最近的转售可比项目就在蓄水池边界另一侧的 D16。原始 PSF 的对比在这里会误导——那条带子是 99 年地契上老一代的楼——所以 NPS 计算器把每个可比项目抬到同口径的"如新"水平：按 Bala 表做楼龄与地契调整折回全新 99 年，再为这组三房及以上的对比加 +8% 的建筑面积（GFA）统一化上调（可比项目早于 2023 年 1 月 22 日的分层面积新规），并以项目自身中位数为上限封顶。

直白地读：马路对面那条二十五年楼龄的带子原始成交在 S$1,3xx——新盘价的一半——即使全额抬到"如新"，两个可比项目也都在项目自身 S$2,532 的中位数处封顶。这张表最诚实的一句话是：你为这个区位付的是足额的模型"如新"价，另一个选择是用 S$1.2m–1.4m 的折扣换一栋 2001 年的楼和 74 年剩余地契。未封顶的算术（如新 S$2,714–2,744）说明要价并没有高出调整后的带子——但也没人应该假装这里存在捡漏空间。最近的现代可比项目 The Tapestry（2021 年）最近原始成交约 S$1,674 psf——对它的溢价，付的是综合裙楼、抽签学区圈，和五年的地价通胀。

你大概要持有多久

卖方印花税（SSD）为期四年（16%、12%、8%、4%），第四年之前的退出都不现实，所以我们发布的最短档位是四到六年。用 NPS 计算器的模型——预期增长 4.53%、目标 3%——以下是每个剩余户型的估算持有期，只算价格增长，以各卧室类型自身的成交中位数作为公允价值锚。

在 4.53% 的增长引擎下——我们为 2026 年新盘建模以来最强的一台——四到六年档在四房价格带一直伸到 S$2,766 psf（在 1,227 平方英尺的户型上约合 S$3.39m），剩下的货几乎全部落在档内。只有两个读数拉得更长：1,195 平方英尺户型的最顶层（S$2,784），和最高楼层的五房（S$2,647）——五房两行依赖的是开盘起价而非成交价格带（这种户型总共只有 12 户），请宽松解读。真正的筛子是总价而不是 psf：剩下的每一户都要 S$2.97m–3.9m，开得起这张支票的买家本来就是会持有到 2029 年竣工之后的家庭。以上数字均未扣除印花税、融资与出售成本。

诚实的结论

Pinery Residences 就是评分卡顶端的样子：一张三项满分的区位卡——家门口的滨海市区线、有仁勇和圣希尔达的四校抽签圈、理想的规模——叠在 D18 强劲的租金十年和一个接近顶格、模型算出 4.5%/年增长的品质提升之上。市场以激烈的方式表示同意：S$1,004 psf ppr 的地价传导成 S$2,546 的开盘价，一个周末卖掉 92.5%。剩下的是一条 34 户的家庭货架，定价贴着、部分甚至低于项目自身的成交纪录——按持有模型，几乎全部是四到六年的读数。诚实的保留意见恰好有两条。其一，你在一条转售价只有一半的带子里付的是足额"如新"价——S 是品质等级，不是折扣标签。其二，这里的"综合"是商场+地铁，不是 Parktown 的民生配套全家桶——如果你要巴士转换站、小贩中心和民众俱乐部，那个项目评 S 8.6，且早一年、每平方英尺便宜 S$186 开盘。如果你要的是我们模型印出过的最好的一张卡，和仁勇学区圈里一套 S$3m+ 的四房——就是它了，而它的定价也很清楚自己是谁。

完整评分卡与自选单位价格的持有期计算器见 tribesg.com/nps。

资料来源：NPS 品质等级（S，9.0）、五项因子得分、模型增长（4.53%/年）、3.59% 的模型收益率、各卧室类型成交中位数及调整后可比项目，见 TRIBE 新项目评分卡（URA Data Service 成交 PSF；1 公里圈内仅三个转售项目，故采用邮区转售趋势，再为项目规模、交通与学校做提升；数据截至 2026 年 7 月）。政府售地结果（S$668.28m / S$1,004 psf ppr、六份标书、Sing Holdings 以 S$985 psf ppr 居次、2024 年 10 月 10 日决标）见 EdgeProp 与建屋发展局招标记录；地段与综合用途参数（252,989 平方英尺地段、零售上限、托儿设施）见同一 EdgeProp 报道。开盘结果（588 户售 544 户、92.5%、均价 S$2,546 psf、2026 年 3 月 28–29 日；预览 8,500 名访客；约 1,300 张支票；价格区间 S$1.486m–3.708m；买家构成）见 EdgeProp 经 Yahoo 转载 与 Stacked Homes；预览起价 S$2,340 psf 见《商业时报》。34 户余量、各户型在售与当前要价（图表日期 2026 年 7 月 14 日）见 newlaunches.sg——中介转载的余量图并非官方口径，可能滞后于契约。Parktown Residence 开盘对照见我们的 Parktown 评测；淡滨尼/勿洛 MOP 供应数字（527 → 2,133 套）见 Stacked Homes。户型构成、地契起算（99 年自 2025 年 1 月 7 日）与预计竣工（2029 年第四季）见 PropertyReviewSG。转售可比项目按 Bala 表做楼龄与地契调整，另加 +8%（三房及以上）GFA 统一化上调，并以项目自身中位数封顶，方法论见 NPS 计算器公开说明；The Tapestry 原始中位数见 EdgeProp 售地报道。小一优先权距离按门到门测量——依赖任何学校距离主张前，请先在 OneMap 上核实。价格与在售情况以所引日期的报道为准，会持续变动；评分与持有期为模型输出，不构成财务建议。

Silas Tan 是合登集团（Huttons Asia）区域董事、TRIBE 联合创始人。他基于 URA 成交数据构建了新项目评分卡（NPS）与转售项目评分卡（RPS）。本文仅供参考，不构成财务或投资建议。CEA 注册号 R000303I。