关于 Springleaf Residence 的诚实洞察

Springleaf Residence 是一个 941 个单位、99 年地契的项目，位于第 26 邮区的上汤申（Upper Thomson）——国浩房地产（GuocoLand）与丰隆控股（Hong Leong Holdings）联合发展的大型项目，距离汤申-东海岸线的 Springleaf 地铁站步行 0.16 公里、约两分钟。它在我们的新项目评分卡（NPS）上拿到 B 级（6.9），而它的开盘记录是过去一年最强的之一：941 个单位中的 870 个、约 92%，在 2025 年 8 月 15–16 日的开盘期间以 S$2,175 psf 的均价售出。这是一篇审视：这个 B 立足于什么、市场为何这么快出手、这些价格对照真正与它竞争的邻居意味着什么、诚实的保留意见又在哪里。方法论公开，绝不含糊。

NPS 在一个 10 年窗口内为项目的邮区基本面打分——资本增值、租金增长、学校、地铁便利度与项目规模——全部基于真实的 URA 成交数据，在设计上是回溯性的：它反映的是邮区的历史，再为项目自身的规模、交通与学校做提升，而非预测。

评分卡：一个 B 到底说明了什么

Springleaf Residence 的 6.9 是一半对一半的故事——交通、租金动能与规模构成接近满分的卡片顶部，而学校则是一个真实的窟窿。

交通分数是标题。在 9.0，步行两分钟到 Springleaf 地铁站，几乎是外围区（OCR）地段能达到的极限——沿汤申-东海岸线往上一站是兀兰与未来的跨境连接，往下则直通市区与东海岸。租金增长 7.7 反映的是一个第 26 邮区，其租金过去十年约以 每年 7.1% 复合增长，属模型中租金动能较强的邮区之一；而 941 个单位的规模拿到 8.0——足够撑起完整配套，也让项目在 2029 年落成后拥有活跃的二手市场。

资本增值是扎实的 7.4。1 公里内二手过去十年以同物业口径约每年增长 3.5%，在模型为项目规模与交通做提升后，预计增速约达每年 3.7%——越过 3% 这条线，但富余不像评分最高的那批新盘那么多。这是一个随汤申线开通而重新定价的邮区，而非靠单一事件冲高的那种。

唯一诚实的窟窿是学校。学校因子只有 2.5——在 1 公里的小一抽签圈内没有小学。对一个大量面向自住家庭的项目而言，这很关键，也是一个交通拿 9.0 的项目最终落在 B 而非 A 的最大原因。指望特定学校的买家，应在 OneMap 上量一量门到门距离，再假设可达。

开盘：92% 的售罄开价多少

Springleaf Residence 在 2025 年 8 月 1–3 日向逾 2,500 组预展，并在开盘周末售出项目的 92%——一个顶级成绩。发展商的开盘起价是吸引力所在：

这些是最超值的组合；在售出的 870 个单位上实际达到的均价是 S$2,175 psf，因为高楼层与更好朝向的组合从起价往上成交。让总价站得住的，与其说是每平方英尺的价，不如说是统一化：这是一个 2023 年后、经 GFA 统一化的项目，因此报出的面积已剔除冷气棚架与空中花园的空间——在 2025 年、当典型新盘两房已漂向 S$1.8m 时，一个真正可用的两房卖 S$1.078m，是一个实在的入场点。项目还有一个别致的保留座——低层的旧上汤申中学（Upper Thomson Secondary School）建筑，经保留并纳入项目，共 32 个单位，含 16 个三房，从约 S$2.3m 起。

以项目自身的记录看，这已接近售罄。将近一年过去，剩下的是更大、更稀有的组合——五房（其中在开盘不到一半售出）、少量四房与保留座单位——而其中最大的那些近期在 S$2,162 psf（2025 年 11 月）到 S$2,366 psf（2026 年 1 月） 成交，处于或略高于项目自身 S$2,175 的开盘均价。换句话说，便宜的早期货已经没了；剩下的，定价与项目自身的成交水平持平或略高。

基准：把邻居正确地调整过来

偷懒的比较，是拿 Springleaf 的新盘 PSF 去对上汤申与 Lentor 老公寓的原始二手 PSF，然后说它贵。把算术做对，结论恰恰相反。要把一个较旧的地契二手调到同口径、如新的水平，需要两项调整：

1. 地契折损。较旧的 99 年地契剩余年数更少，因此其 PSF 必须按 Bala 表提升到全新 99 年的等值。
2. GFA 统一化。规划批准早于 2023 年 1 月 22 日的二手项目，其分层面积仍计入冷气棚架与空中花园的空间，因此同一个单位显示出更多平方英尺、更低的 PSF。要做到同口径对比，NPS 计算器把非统一化对标物的如新 PSF 一两房提升 +6%、三房及以上提升 +8%。

把两者都跑一遍——用两个最近的参照点：Thomson Impressions（99 年地契、2018 年落成，最接近的同邮区二手）与 Lentor Modern（99 年地契、2025 年落成，相邻 Lentor 的基准）：

这重新框定了它。对上同一段上一个八年楼龄的邻居，Springleaf 的 S$2,175 均价低于如新的 Thomson Impressions（约 S$2,245）——买家用更低的每平方英尺价，换来一栋全新的楼、一份全新的 99 年地契，以及一个就在门口的地铁站。对上 Lentor Modern，往北几分钟那个更新的基准，差距更大：如新的 Lentor Modern 约读 S$2,563，比 Springleaf 的开盘价高约 18%。

诚实的对冲：Thomson Impressions 的原始 PSF 是 S$2,046，因此忽略这些调整的买家，永远能说 Springleaf「比二手贵」。这正是公开方法论的意义。在真正的同口径下，Springleaf 的开盘价处于或低于其调整后的邻居——这也是它 92% 在一个周末就清掉的很大一部分原因。

地段问题：绿意优先，学校垫底

Springleaf 的卖点不是商场或办公节点——是绿意。项目坐落于中央集水区自然保护区、Springleaf 自然公园与汤申自然公园之间，位于上汤申低密度、带有有地住宅气质的边缘地带，Springleaf 与上汤申的美食带步行可达。全线开通的汤申-东海岸线，是把这份生活方式转成投资逻辑的关键：步行两分钟到地铁，让一个绿意优先的地段同时在交通上拿 9.0、在租金上拿到 7.1%/年的记录。

有两个诚实的对冲，压在这份绿意上。第一是已经提过的学校缺口——这不是一个学区地段，需要学校的家庭应看邮区内别处。第二是自然保护区的设定限制了密度与高度，因此这是一个中低层、以生活方式为主导的项目，而非高层市景项目——对它的买家是特点，却也意味着二手池将偏向自住需求而非纯投资者。市区重建局（URA）总蓝图确实在上汤申路一带划定了更多住宅，因此竞争性的新供应会随时间到来；在地铁旁的先行者定价是优势，而那份供应就是代价。

你大概会持有多久

卖方印花税（SSD）持续四年（16%、12%、8%、4%），因此第四年之前退出并不现实，我们公布的最短档位是 4–6 年。使用 NPS 计算器的模型——预计增速约 3.7%、目标 3%——并以 Springleaf 自身 S$2,175 的开盘均价作为公允值锚，以下是各代表性剩余组合、仅按价格增长计的估计持有期。

由于模型估算的约 3.7% 增速越过了 3% 这条线，且剩下的较大组合以持平或略低于项目自身 S$2,175 均价的价格入场，每个代表性户型都落在同一个 4–6 年的档位。这里没有搁浅的组合——接近售罄本身清掉了边际货，剩下的定价与项目自身记录持平，而非在其之上硬拉。租金是温和的助力，而非故事本身：第 26 邮区毛收益率在 3.4% 上下，因此这里的回报是一个由 3.7% 增速读数撑起的资本增值兼交通故事，而非现金流故事。数字为毛额，未计印花税、融资与销售成本。

诚实的结论

Springleaf Residence 就是一个强 B 的样子：一个确实出色的卡片顶部——步行两分钟到地铁、7.1%/年的租金记录、941 个单位的规模——被一个真实的弱点拉到 6.9，也就是抽签圈内没有小学。价格是市场早已投过票的部分：以 S$2,175 成交，它开在如新的 Thomson Impressions 之下、远低于如新的 Lentor Modern，而它 92% 在一个周末就售出。剩下的是更大、更稀有的货，处于或略高于项目自身均价，而按模型约 3.7% 的增速，每个代表性组合都在 4–6 年窗口内清出。保留意见同样清楚：这是一个生活方式与交通地段，而非学区地段；自然设定把它封在中低层；上汤申也会随时间迎来更多供应。对一个想要这条线、这份绿意与一份全新地契、又不需要学校的自住买家或投资者而言，Springleaf Residence 是一个可信的 B，而开盘数字显示市场也这么认为。

在 tribesg.com/nps 查看完整评分卡，并用持有期计算器算算你自己单位的价格。

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资料来源：NPS 品质等级（B，6.9）、五项因子分数、模型增速与约 3.7%/年的预计增值，见 TRIBE 新项目评分卡（URA 数据服务成交 PSF；1 公里二手趋势再为项目规模、交通与学校做提升；数据截至 2026 年 7 月）。地价（S$779.6m、S$905 psf ppr，2024 年 4 月政府售地，344,700 平方英尺的 Springleaf 地块）、2025 年 8 月 1–3 日向 2,500 多组的预展、2025 年 8 月 15–16 日的开盘，以及以 S$2,175 psf 均价售出 92%（941 个中的 870 个），见 EdgeProp／The Edge Singapore，「GuocoLand sells 92% of units at Springleaf Residence, with an average price of S$2,175 psf」，以及国浩房地产的开盘文告。各房型起价（一房 S$878,000/S$2,263 psf 起；两房 S$1.078m/S$2,046 psf 起；三房 S$1.618m/S$2,058 psf 起；四房 S$2.448m/S$1,995 psf 起；五房 S$3.018m/S$2,077 psf 起）、保留座细节与剩余组合构成，见 Stacked Homes 与发展商价目表；大户型二手 S$2,162 psf（2025 年 11 月）至 S$2,366 psf（2026 年 1 月），见 URA 成交记录。Thomson Impressions（99 年地契、2018 年落成）近 12 个月二手中位约 S$2,046 psf，Lentor Modern（99 年地契、2025 年落成）2025–26 转售均价约 S$2,382 psf，见 EdgeProp／PropertyGuru／SRX 成交数据；地契折损调整按 Bala 表，GFA 统一化提升 +6%（一两房）／+8%（三房及以上）按 NPS 计算器公开的方法论。第 26 邮区毛租金收益率（约 3.4%）由 URA 租金与价格数据估算（2026 年第二季）。小一优先权距离按门到门计算——在依赖任何学校距离说法之前，请在 OneMap 上核实。价格与去化为所引日期的报道，会有变动；分数与持有期为模型输出，非财务建议。

Silas Tan 是合登（Huttons Asia）的区域总监，也是 TRIBE 的联合创始人。他基于 URA 成交数据打造了新项目评分卡（NPS）与二手项目评分卡（RPS）。本文仅供参考，不构成财务或投资建议。CEA 注册编号 R000303I。