关于 The Sen 的诚实洞察

The Sen 是一个 347 个单位、99 年地契的公寓，位于乌美武吉知马（Upper Bukit Timah）裕廊吉里路旁的 De Souza Avenue——由 Sustained Land 联手和利集团（Ho Lee Group）与 Greatview Development 发展的五栋 10 层楼，目标 2029 年 8 月竣工。它在我们的新项目评分卡（NPS）上拿到 C 级（5.2），是我们本月评测的项目中最低的一个；也是唯一一个问题不是「还剩什么」，而是「为什么还剩这么多」的项目。在一个安静的十一月开盘之后八个月，347 个单位中仍有 204 个未售出。这是一篇关于这个 C 立足于什么、缓慢的去化在告诉你什么，以及哪一个数字比营销说法更好看的审视。方法论公开，绝不含糊。

NPS 在一个 10 年窗口内为项目的基本面打分——资本增值、租金增长、学校、地铁便利度与项目规模——全部基于真实的 URA 成交数据。它在设计上是回溯性的：它反映的是周边一公里真正发生过的事，再按项目自身的规模、交通与学校做加减，而非预测。

评分卡：一个强项，两个弱项

The Sen 的 5.2 不是对建筑的评判，而是对地块的评判。

先说好消息，因为它是真的。资本增值拿到 7.8——1 公里内的二手住宅过去十年以同物业口径每年约增值 3.9%，这是一段确实强劲的记录。模型为项目自身在交通与学校上的欠缺扣掉小小的 −0.09，留下每年 3.83% 的预计增速，越过 3% 这条线，还余 0.83 个百分点。乌美武吉知马一直是个「早买了就不错」的地方。

再说地块。交通拿 0.0。营销把 The Sen 定位为「靠近美世界（Beauty World）地铁站」；评分卡量的是 OneMap 上真实的步行路线，那是到滨海市区线 Hume 站的 1.27 公里。这不是一个走路上班的地址，而定价也不得不承认这一点。学校拿 2.4——圈内只有一所小学，1.07 公里外、未足额认购的武吉知马小学。在一个整个品牌就是「学校」的邮区里，这是一张尴尬的牌：武吉知马那些响亮的名字，都在路的更远处。

最后一个数字最安静，也最要紧。邮区毛租金收益率是 2.63%——我们板上所有项目中最薄的一个。无论 The Sen 是什么，它都不是一个收益资产。

开盘：一次配售，而不是一场活动

Sustained Land 于 2025 年 10 月 31 日预展，并在 11 月 15–16 日那个周末以单位配售的方式安静开盘——那是 2025 年第 27 个、也是最后一个新盘。约 80 个单位（23%）以均价 S$2,358 psf 成交。

在这个数字之内，结构很清楚。全部十个一房在首日售罄，起价 S$993,000——在武吉知马邮区能有百万以下的入场券，用合登的话说，很难被击败。VIP 场次卖出的 11 个单位里，有 7 个是项目里最大的间隔：1,453 平方英尺的四房 + 书房。两房约占迄今成交的 47.5%，三房约 30%。发展商自己的解释——27 个新盘之后的年末疲劳，以及一个「以自住买家为主、慢而稳」的地段——比多数说法都要坦白。

八个月之后，成交记录停在 143 个单位，约占项目的 41%。余下的 204 个单位涵盖除一房之外的每一种间隔。

请注意四房那一行。它 S$1,995 psf 的起始价，比本项目 1,453 平方英尺户型自身 S$2,453 psf 的成交中位数低了 19%——这是低楼层与朝向的函数，但以任何标准衡量都是一道宽阔的缺口，也是进入这个项目每平方英尺最便宜的方式。

基准：两个真正与它竞争的邻居

评分卡默认的一公里对照集里有 Toh Tuck Lodge，一个 2003 年、只有十个单位的永久地契小楼，它的「如新」提升本身就是一个很大的模型估计。忽略它。真正要紧的两个对照项目是 Daintree Residence（327 个单位，99 年地契，2022 年落成，相距 0.32 公里）与 Verdale（258 个单位，99 年地契，2023 年，相距 0.3 公里）——同一段路上的现代地契产品。

你不能拿新盘的 PSF 直接对上二手对照项目的原始 PSF。需要两项调整：

1. 地契折损。 Daintree 大约还剩 92 年，而 The Sen 是全新的 99 年。按 Bala's Table，系数约 0.977，因此它的 PSF 要上调约 +2.3% 才等价于全新 99 年地契。
2. GFA 统一化。 Daintree 与 Verdale 的规划许可都早于 2023 年 1 月 22 日，因此它们的分层面积仍把冷气棚与挑空计算在内；The Sen 则不然。同一套房子在新项目里因此显示出更少的平方英尺，以及更高的 PSF。计算器对未统一化的对照项目上调 +6%（一至两房）与 +8%（三房及以上）。

Daintree 的成交均价是 S$2,013 psf。提升到全新地契是 S$2,060；就三房做统一化，为 S$2,225。The Sen 三房的起始价是 S$2,220 psf——比这位同类邻居低 0.2%。对上调整后为 S$2,145 的 Verdale，同一叠货带 3.5% 的溢价。请再读一遍：一份全新的 99 年地契、附完整保修，正以与四年楼龄二手相同的价钱出售。

溢价并没有完全消失——项目已成交的三房中位数 S$2,322 psf，仍比调整后的 Daintree 高 4.4%。但发展商以 S$2.789 亿、即 S$841 psf ppr 买下 De Souza Avenue 地块，并据此定价。博纳（PropNex）在开盘时指出，2025 年中央区边缘（RCR）新非有地住宅均价为 S$2,770 psf；The Sen 的 S$2,358 psf 比它低 15%。

你大概会持有多久

卖方印花税（SSD）为期四年（16%、12%、8%、4%），因此第四年之前退出并不现实，我们公布的最短一档就是四到六年。使用 NPS 计算器的模型——3.83% 的预期增长、3% 的目标——以下是每一个仍在售的分层的估计持有期，只看价格增长。

每一个起始价都落在最快的一档，而四房过得最从容——它比自己户型的中位数低 19% 进场。但这一档是你买在这叠货的哪个位置的函数，而不是项目的函数。3.83% 的模型增速只比目标高 0.83 个百分点，容错有限：两房若买在 S$2,453 psf 以上滑到 6–10 年，S$2,533 psf 以上则要超过十年；三房的两道门槛是 S$2,437 与 S$2,516。The Sen 目前最好的楼层叫价已达 S$2,638 psf——也就是说，仅以价格增长计，这叠货的顶端已经落在 6–10 年这一档之外。租金也救不了：在 2.63% 的邮区毛收益率——我们追踪到的最薄——收入在这里能添的，比板上任何地方都少。所有数字未计印花税、融资与出售成本。

诚实的结论

The Sen 是一个 C，因为它五项因子中有两项是结构性的，发展商修不好：步行范围内没有地铁站，也没有一个配得上武吉知马邮区的学区。这就是开盘八个月后项目仍有 59% 挂在架上的原因；而美世界一带的更新，改变不了从 De Souza Avenue 走过去的距离。这个 C 没有说、而算术说了的是：这块地一公里内每年 3.9% 的二手记录，比等级暗示的要强；而 Sustained Land 把入场分层的价格定得很诚实——三房的起始价比同类对照的 Daintree Residence 还低一点点，四房 + 书房比项目自身中位数低 19% 进场。这是一个只该买在这叠货底部、其他位置都不该买的项目。一个开车的自住家庭，想要 1,453 平方英尺、背靠武吉知马山脊，并且不在意一份自己永远收不到的 2.63% 收益率，那么在一次缓慢的开盘里，他拿到的是好的那一端。而一个伸手去够 S$2,600 psf 高楼层的买家，是在为一张 C 级的卡付新盘溢价，模型给这笔交易的兑现时间，超过十年。

在 tribesg.com/nps 查看完整评分卡，并用持有期计算器跑一遍你自己的单位价格。

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资料来源：NPS 品质等级（C，5.2）、五项因子分数、3.83% 的模型增速、2.63% 的邮区租金收益率与各户型成交中位数，均来自 TRIBE 新项目评分卡（URA Data Service 成交 PSF；1 公里同物业二手趋势，按项目规模、交通与学校调整；实时数据截至 2026 年 7 月 9 日；地铁距离按 OneMap 步行路线量度）。2025 年 10 月 31 日预展、11 月 15–16 日以配售方式开盘、80 个单位（23%）以均价 S$2,358 psf 成交、楼栋与户型拆分（三栋 Classic 共 267 个单位，两栋 Prestige 共 80 个单位）、一房售罄、VIP 场次成交结构、周清民（Vincent Chew）与马克·叶（Mark Yip）的评论，以及博纳（PropNex）2025 年 RCR 新盘均价 S$2,770 psf，据 EdgeProp。发展商价目表（一房 S$993,000 起；两房 S$1.499m 起；三房 S$1.936m 起；四房 + 书房 S$2.899m 起；各户型单位数；共 347 个单位），据 thesen-condo.com.sg。当前叫价区间（S$1,955–S$2,638 psf）与可售情况，据 PropertyGuru。De Souza Avenue 地块的 S$2.789 亿 / S$841 psf ppr 地价，以及 Sustained Land／和利集团／Greatview Development 的合资结构，据 EdgeProp 与 PropertyReviewSG。Daintree Residence（327 个单位，2022 年落成）与 Verdale（258 个单位，2023 年落成）的二手价位取自 NPS 的 1 公里对照集。地契折损调整依 Bala's Table（剩余约 92 年 → 系数约 0.977，采用计算器「96 年减楼龄」的惯例）；GFA 统一化上调 +6%（一至两房）与 +8%（三房及以上），依 NPS 计算器公开的方法论。分数与持有期是模型输出，不构成财务建议。

陈思乐（Silas Tan）是合登（Huttons Asia）的区域总监、TRIBE 的联合创办人。他基于 URA 成交数据构建了新项目评分卡（NPS）与二手项目评分卡（RPS）。本文仅供参考，不构成财务或投资建议。房地产代理理事会注册编号 R000303I。