关于 Coastal Cabana 的诚实洞察

Coastal Cabana 是一个 748 个单位、99 年地契的执行共管公寓（EC），位于第 18 邮区的罗央大路（Jalan Loyang Besar）——由青建地产（Qingjian Realty）、Forsea Holdings、ZACD 集团与嘉南资本（Jianan Capital）发展的 16 栋 11 至 12 层楼，正对 Downtown East，步行约 10 分钟可到巴西立海滩，预计 2029 年 3 月 31 日交房。它在我们的新项目评分卡（NPS）上拿到 B 级（6.5），也是巴西立 12 年来开盘的第一个 EC。它同时已售出 82%——而且现在还能买到的每一个单位，都是三房。四房与五房全部售罄。这一个事实，就把买家真正要问的问题整个换掉了。方法论公开，绝不含糊。

NPS 在一个 10 年窗口内为项目的基本面打分——资本增值、租金增长、学校、地铁便利度与项目规模——全部基于真实的 URA 成交数据。它在设计上是回溯性的：它反映的是周边一公里真正发生过的事，再为项目自身的规模、交通与学校做调整，而非预测。

评分卡：一张偏科的 B

Coastal Cabana 的 6.5 并不是一张平庸的卡。它是三个强项，加一个零分。

交通这个零分值得说清楚，因为营销资料里不会写零。销售材料把巴西立地铁站描述为「650 米、步行约 12 分钟」。评分卡量的是 OneMap 上真实的步行路线，而不是跨过沟渠与高速公路匝道的直线距离；那条路线是 1.33 公里。两个数字都为真，但只有一个是你的双腿要走的。打算走路去地铁站的买家，请在签字前于早上 7 点半亲自走一趟。

撑起这个等级的东西是实的。规模拿到满分 10.0——748 个单位正好是深厚二手池与完整配套的甜蜜点（两个 50 米泳池、一个网球场、第 2 与第 4 座楼顶的观景台）。租金增长 8.2，来自第 18 邮区租金十年间每年 7.4% 的复合增长；学校 8.1，靠的是 0.47 公里、小一超额认购的木麻黄小学，巴西立小学也落在 1 公里圈内。

真正决定下文一切的数字，是资本增值的 6.5。1 公里内的二手住宅过去十年以同物业口径每年约增值 3.1%；在 +0.91 的品质提升之后，预计增速为每年 3.44%。它越过了我们的 3% 这条线——但只越过 0.44 个百分点。这个数字里几乎没有余裕，而下面的持有期表会精确显示这要付出什么代价。

评分卡无法表达的一个 EC 专属保留意见是：3.59% 的租金收益率是邮区数据，而你收不到它。执行共管公寓在最短居住期（MOP）内不得整套出租。头五年里，这条收益率只是理论值。

开盘：从大户型往下卖

Coastal Cabana 于 2025 年 12 月 6 日至 21 日预展，2026 年 1 月 17 日开放认购。那个周末它卖出了 498 个单位——项目的 67%——均价 S$1,734 psf，起价 S$1,639 psf。真正的故事在成交结构里：全部 22 个五房在第一天售罄，超过 80% 的四房随后被拿走，逾 90% 的海景朝向单位成交。据合登（Huttons），约 85% 的买家使用了延迟付款计划（DPS）。

发展商 2026 年 6 月 1 日的余货表显示 748 个单位中已售 612 个（81.8%），余下 136 个——全部是三房，分布在 C1a、C2 与 C3 三种间隔。同一页的成交记录显示到 7 月 1 日又有约 17 宗认购，因此今天的真实余量更接近 120。买家把大空间拿走了，留下了紧凑的货。

两把尺：项目自身的记录，与隔壁的邻居

对照它自己的成交记录，剩下的三房是便宜的。Coastal Cabana 的三房中位数在 238 宗成交上是 S$1,803 psf；C1 豪华型从 S$1,649 psf 起，C3 从 S$1,671 psf 起。任何仍停在这些起始价附近的单位，进场价比本项目三房的真实成交价低 8% 到 9%。

对照邻居，比较就得先做功课。你不能拿新盘的 PSF 直接对上二手对照项目的原始 PSF。需要两项调整：

1. 地契折损。 Sea Horizon——2016 年落成的隔壁 EC——大约还剩 86 年，而 Coastal Cabana 是全新的 99 年。按 Bala's Table，系数约 0.960，所以它的 PSF 要上调约 +4.2% 才等价于全新 99 年地契。
2. GFA 统一化。 Sea Horizon 的规划许可早于 2023 年 1 月 22 日，因此它的分层面积仍把冷气棚与挑空计算在内；Coastal Cabana 则不然。同一套房子在新项目里因此显示出更少的平方英尺，以及更高的 PSF。计算器对未统一化的对照项目上调 +6%（一至两房）与 +8%（三房及以上）。

Sea Horizon 过去 12 个月的成交均价是 S$1,293 psf。提升到全新地契是 S$1,347；再统一化，为 S$1,455。因此 Coastal Cabana 三房 S$1,649 psf 的进场价，对这位同类邻居带着 13.4% 的溢价；而它 S$1,803 的成交中位数则带着 24%。放到更大的圈子里看：

一个新盘对调整后的邻居带两位数溢价，本属正常。让它在这里站得住的，是 EC 的算术。Sea Horizon 于 2013 年以约 S$800 psf 开盘，如今均价 S$1,293——13 年间 +62%，约每年 3.8%，而这几乎完全来自私有化周期，而不是地段。此外，2025 年全年新 EC 的成交中位数是 S$1,754 psf，而中央区以外（OCR）新私宅 99 年地契住宅是 S$2,252 psf——28% 的折让，正是这个产品的全部意义。

Coastal Cabana 躲过的那次规则收紧

2026 年 5 月 8 日，政府收紧了 EC 制度：最短居住期由五年翻倍至十年，延迟付款计划被取消，首次购房者配额由 70% 提高到 90%，并附两年优先窗口。这些措施适用于在 2026 年 5 月 8 日当天或之后截标的 EC 地段。

Coastal Cabana 的地段在 2024 年 8 月 16 日批出——标书于 2024 年 8 月 1 日截止，财团 S$5.57 亿的标价折合 S$729 psf ppr，在当时是 EC 地价纪录，且只有四份标书。因此它的买家仍在旧制度之下：五年 MOP，以及其中 85% 的人用上的延迟付款计划。从下一轮招标起推出的每一个 EC，都将背上十年的锁定。对一个回报史几乎就是「五年 MOP 之后私有化重估」的产品而言，这不是一个小差别；它也是一个真实的、虽不炫目的理由，去看待架上剩下的货。

你大概会持有多久

卖方印花税（SSD）为期四年，但对执行共管公寓来说，真正的下限是五年最短居住期——在那之前你根本不能卖，所以下面的「4–6 年」这一档在实务上读作五到六年。使用 NPS 计算器的模型——3.44% 的预期增长、3% 的目标——以下是每一个仍在售的分层的估计持有期，只看价格增长。

每一个分层都过关了——但在你放松之前，先看清余裕。因为模型增速只高出 3% 目标 0.44 个百分点，档位跳得很快。一个三房若买在 S$1,850 psf 以上，就滑到 6–10 年；在 S$1,882 psf 以上，就要超过十年。在 Coastal Cabana，好进场与差进场之间的差距大约是 12% 的价格，而不是 30%。租金也救不了一个糟糕的进场：MOP 五年内禁止整套出租，所以邮区 3.59% 的毛收益率恰恰在最需要它的时候不可得。这是一场你进场时付的价格，做了大部分工作的持有。所有数字未计印花税、融资与出售成本。

诚实的结论

Coastal Cabana 是一个 B，而它会因为你买的是哪一叠货，表现得像两个不同的项目。规模、学校，以及第 18 邮区十年每年 7.4% 的租金增长都是真的；而 EC 对私宅的折让——以 2025 年中位数计为 28%——是新加坡市场上最可靠的一道边际。与之相对：走到巴西立地铁站是 1.33 公里，而不是宣传册上的 650 米；3.44% 的预计增速越过 3% 这条线不到半个百分点，这让进场价格从「次要」变成「决定性」；而你在任何房源页上会读到的邮区收益率，五年之内在法律上都拿不到。剩下的，是一个只有三房的货架，价格比项目自身中位数低约 8%，属于最后一批享有五年 MOP 与延迟付款计划的 EC。对一个想要木麻黄小学、又能接受这段步行的巴西立家庭而言，以起始价买 C1 与 C3 分层是说得通的。至于任何伸手去够 S$1,850 psf 以上高楼层的人，模型说这笔账算不下去了——模型并非刻薄，只是精确。

在 tribesg.com/nps 查看完整评分卡，并用持有期计算器跑一遍你自己的单位价格。

---

资料来源：NPS 品质等级（B，6.5）、五项因子分数、3.44% 的模型增速、3.59% 的邮区租金收益率与各户型成交中位数，均来自 TRIBE 新项目评分卡（URA Data Service 成交 PSF；1 公里同物业二手趋势，按项目规模、交通与学校调整；实时数据截至 2026 年 7 月 9 日；地铁距离按 OneMap 步行路线量度）。开盘周末成交（498 个单位、67%、均价 S$1,734 psf，2026 年 1 月 17–18 日）、S$1,639 psf 起价、三房与四房起价、五房售罄、逾 90% 海景单位成交、85% 使用延迟付款计划、2029 年 3 月交房，以及 2025 年新 EC 中位数（S$1,754 psf）对新 OCR 私宅（S$2,252 psf）的比较，均据 EdgeProp。户型配比（三房 350、四房 376、五房 22）、16 栋布局、预展与认购日期，以及罗央大路地段招标结果（S$5.57 亿、S$729 psf ppr、四份标书、2024 年 8 月 16 日批出），据 PropertyReviewSG 与建屋局招标公告。余货构成（748 个中已售 612 个、余 136 个全为三房）读自发展商 2026 年 6 月 1 日的余货表，转载于 coastal-cabana-ec.sg；其后至 2026 年 7 月 1 日的认购记录取自同一页的成交日志。2026 年 5 月 8 日的 EC 新规（十年 MOP、取消延迟付款计划、首次购房者配额提高至 90% 并附两年优先窗口，适用于当日或之后截标的 EC 政府售地地段），据 EdgeProp 与 Stacked Homes。Sea Horizon：2013 年以约 S$800 psf 开盘、2016 年落成；过去 12 个月成交均价 S$1,293 psf，据 99.co 与 PropertyGuru。Sea Esta 与 Watercolours 的二手价位取自 NPS 的 1 公里对照集。地契折损调整依 Bala's Table（剩余约 86 年 → 系数约 0.960，采用计算器「96 年减楼龄」的惯例）；GFA 统一化上调 +6%（一至两房）与 +8%（三房及以上），依 NPS 计算器公开的方法论。执行共管公寓在最短居住期内不得整套出租。分数与持有期是模型输出，不构成财务建议。

陈思乐（Silas Tan）是合登（Huttons Asia）的区域总监、TRIBE 的联合创办人。他基于 URA 成交数据构建了新项目评分卡（NPS）与二手项目评分卡（RPS）。本文仅供参考，不构成财务或投资建议。房地产代理理事会注册编号 R000303I。