关于 The Chuan Park 的诚实洞察

The Chuan Park 是旧 Chuan Park 重建而成的 916 个单位、99 年地契项目，位于第 19 邮区的 Lorong Chuan，步行两分钟即达 Lorong Chuan 地铁站，由 Kingsford Development 与 MCC Land 兴建，预计约 2028 年落成。它在我们的新项目评分卡（NPS）上拿到 S 级（8.9）——是我们发布过的最高分之一，甚至高于近期这批里最强的新盘。市场很早就用脚投票：Kingsford 在 2024 年 11 月的开盘周末卖出约 76%，均价 S$2,579 psf；到 2026 年 7 月，项目已售 97%，仅剩 32 个单位。这是一篇诚实的审视：一个 S 级到底建立在什么之上、接近售罄证明了什么，以及剩下的单位是留给谁的。方法论公开，绝不含糊。

NPS 在一个 10 年窗口内为项目的邮区基本面打分——资本增值、租金增长、学校、地铁便利度与项目规模——全部基于真实的 URA 成交数据，在设计上是回溯性的：它反映的是邮区的历史，再按项目自身的规模、交通与学校做调整，而非预测。持有期方面，我们采用公开的 NPS 计算器：合理价值取每个房型附近成交 PSF 的中位数，项目按其建模的增速增长，我们给出清得过 3% 年回报所需的年数——不计印花税、融资与卖出成本。

评分卡：一个 S 到底说明了什么

S 级需要在 NPS 的固定区间上达到 8.5 或以上，而 The Chuan Park 以 8.9 轻松跨过。与多数评分卡不同，这一张没有软肋——最低的一项也有 7.5。

这张卡从上到下都强。学校满分 10——1 公里内四所小学，以距 0.44km、报读严重超额的 St. Gabriel's Primary 领衔——模型把它读作稳固的家庭需求。而增长引擎是货真价实的，不是借来的：1 公里内的二手房过去十年约增值 4.0%/年——这是剔除新盘定价虚高的同房产二手口径——再加上模型为项目自身规模、交通、学校给出的 +1.2 品质加成，建模增速约为 5.16%/年，远高于 3% 的门槛。这是本批评测里最高的建模增速，而且它来自真实成交记录，不是营销预测。唯一诚实的注脚是规模：916 个单位大而流动，但也意味着你卖出时，要和更多自家邻居同台竞争。

到底还剩什么——以及要花多少钱

The Chuan Park 已经卖到了尾段。916 个单位里，截至 2026 年 7 月 2 日仅剩 32 个，而更小、更便宜的户型几乎售罄——每一个紧凑两房、大部分三房、以及所有四房和五房都已卖出。剩下的是少量较大的两房，以及中到大的三房。真正关键的数字，是这些房型附近成交 PSF 中位数所构成的约 S$2,590 psf 的合理价值。

还有第二把尺子值得一看——项目和它自己比。The Chuan Park 于 2024 年 11 月开盘，均价 S$2,579 psf（开盘周末即售出约 76%，为 2024 年表现最好的开盘），近期成交约在 S$2,596 psf。以此衡量，剩量最深的一档——19 个单位、1,206 sqft 的三房，S$2,682 psf——要价比项目自身成交价高出几个百分点；而两个中等两房（S$2,465–2,493 psf）和那套大 1,485 sqft 三房（S$2,370 psf）则低于合理价值与项目均价。对想以自律价位拿下这个地址的买家，这三档低于合理价值的单位是首选；热门的 1,206 sqft 三房，则是便利溢价。

合理价值怎么比——看看附近的二手

Lorong Chuan 有一个很深的二手市场——评分卡数到 1 公里内有 16 个在成交的项目——所以合理价值有真实证据支撑。最干净的读法，是把附近评分最好的二手项目，按 NPS 使用的同一套「全新 99 年、面积口径统一」的基准，重新定价成「如果今天是全新的」。

这是这份读法里悄然有利的部分。折算到同口径的全新基准后，隔壁那些成熟项目落在 S$2,584 至 S$2,819 psf——而 The Chuan Park 自身的成交水平约 S$2,579–2,596 psf，正好落在这条带子的底部。说白了：这里一套全新单位的价格，等于或低于周边老化二手若变成全新后的价格。这很少见——新盘通常对折算后的二手带有明显溢价——也是这个项目最有力的论据。剩余那几档低于合理价值的单位把这层优势推得更远；而带小幅溢价的 1,206 sqft 三房，仍在邻里价格带之内，并未越顶。

你大概需要持有多久

采用 NPS 计算器的模型——5.16% 预期增速、3% 目标——下面是每个剩余单位的预估持有期，分纯价格增值与计入约 3.26% 租金收益率两种口径。

这张表异常地平，而这正是结论。因为建模增速（5.16%）是本批里最强，且每个剩余单位都在合理价值上下约 4% 以内，每一个都在同一个短窗口内清过 3% 回报——真正设定实际下限的是四年的卖方印花税门槛，而不是增长模型。换句话说，这里的变量不是持有时间，而是总价：剩量最深的一档是一套 S$320 万的三房，所以诚实的约束是你能拿出多少，而不是你要等多久。以上数字不计印花税、融资与卖出成本。

诚实结论

The Chuan Park 展示了当市场已经认同评分卡时，一个 S 级新盘长什么样。这张卡在每一项上都强——学校满分、1 公里内二手约 4.0%/年增值再抬升至 5.16%/年的建模值、环线地铁两分钟可达、916 个单位的规模——而项目在不到两年里售出 97%，其中大部分是以开盘周末 S$2,579 psf 成交的。更罕见的是，它的成交价等于或低于隔壁老化二手折算为全新后的价格，这与新盘惯常的溢价恰好相反。

要留意的不是品质，而是入场门槛。剩下的是 32 个单位，且剩量最深的一档是一套 320 万新元以上的三房——便宜的户型早已不在。对于一个想要 St. Gabriel's 学区、环线与全新 99 年地契，且能承担总价的家庭来说，那几档低于合理价值的两房与大 1,485 sqft 三房是自律的入场点，模型在三到五年的窗口内即可清过门槛。若总价吃紧，这是一个已经关上「可负担之门」的新盘——而隔壁尚未开盘的 Chuan Grove Residences，才是接下来该盯的那一个。

查看完整评分卡，并在 tribesg.com/nps 用你自己的单位价格跑一遍持有期计算器。

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资料来源：NPS 品质等级、五项因子分数、建模增速与合理价值取自 TRIBE 新项目评分卡（URA Data Service 成交 PSF；1 公里二手趋势按项目规模、交通与学校上调；数据截至 2026 年 7 月）。2024 年 11 月开盘去化（开盘周末约 76%，均价约 S$2,579 psf）见 EdgeProp；当前余量（32 个单位、已售 97%）、面积与指示性 PSF 取自开发商价格表，经由 TRIBE 新项目目录（更新于 2026 年 7 月 2 日）；可售情况随成交变化。可比二手（The Springbloom、Amaranda Gardens、Goldenhill Park）按 NPS 框架折算为全新（面积口径统一与 Bala 地契折算表）。持有期以公开的 NPS 计算器模型计算（综合合理价值、建模增速、3% 目标；不计印花税、融资与卖出成本）。项目效果图取自开发商营销材料。分数与持有期为模型输出，不构成理财建议。

Silas Tan 是 Huttons Asia 的区域总监，也是 TRIBE 的联合创始人。他基于 URA 成交数据构建了新项目评分卡（NPS）与二手项目评分卡（RPS）。本文仅供参考，不构成财务或投资建议。CEA 注册号 R000303I。