TMW Maxwell 诚实评测

TMW Maxwell 是一个 324 户、99 年地契的综合用途项目，位于第 2 邮区丹戎巴葛的 Tras Street，步行 0.29 公里到麦士威地铁站（Maxwell），由 CEL Development 与 SingHaiyi 的合资公司负责销售，预计 2027 年落成。它在我们的新项目评分卡（NPS）上拿到 C 级（4.8）。但更值得注意的数字不在评分卡上，而在销售表上：TMW Maxwell 于 2023 年 8 月开盘，只以均价 S$3,310 psf 卖出 7 个单位，而今天的价格表上，324 个单位中的 319 个从 S$2,640 psf 起售——入场价比第一批买家付的低了大约 20%。这是一篇诚实的解读：这个等级说明什么、价格重置意味着什么、以及这个项目现在适合谁。方法论公开，绝不含糊。

NPS 用真实的 URA 成交数据，在一个十年窗口里为项目的邮区层面基本面打分——资本增值、租金增长、学校、地铁便利度与项目规模。它在设计上是回望式的：反映的是这个邮区的历史，并按项目自身的规模、交通与学校上修，而不是一个预测。

评分卡：C 级到底在说什么

这张卡整齐地分成两半。交通与规模非常出色：麦士威站步行几分钟，环线最后一段的爱德华太子路站（Prince Edward Road）距离约 0.18 公里、预计 2026 年通车，而 324 户的体量足以支撑日后一个有深度的转售市场。问题在增长的那一半。1 公里内的转售房屋过去十年只以约每年 0.7% 复利——这是剥离了新盘价格膨胀的同物业转售口径——即便模型按项目自身的规模、交通与学校给了最高一档的 +1.0 上修，预测增长也只有约每年 1.7%——远低于 3% 这条线。丹戎巴葛周边的市区边缘转售存量以小型投资者单位为主，十年的换手历史就是没有像组屋区腹地那样复利。核心中央区的租金增长（~3.5%/年）按同一把绝对标尺算居中，而 1 公里内唯一一所小学未满额，模型把这读作家庭吸引力有限。

2023 年的开盘——与这次重置

TMW Maxwell 自己的成交记录很短，但它就是整个故事。2023 年 8 月 的第一阶段开盘，项目以均价 S$3,310 psf 卖出 7 个单位，总价大约在 S$150 万到 S$247 万之间。URA 屋契记录显示当月共登记 6 份屋契，中位数 S$3,337 psf（区间 S$3,143–3,739）。然后销售基本停了：开发商 2026 年 6 月的余货表显示 324 个单位中的 319 个仍可售——除了寥寥几个，整个项目都在。

变的是价格。今天的价格表从 一房 S$131.6 万——S$2,640 psf 起，两房从 S$222.7 万、S$2,833 psf 起。

对照项目自己的记录，这次重置毫不含糊：今天 S$2,640 的入场价比 2023 年登记的最低屋契（S$3,143 psf）低 16%，比 S$3,337 的中位数低约 21%。「起价」和成交均价不是同一种口径——2023 年的屋契里含高楼层的货——但无论怎么读这些数字，2026 年的买家都是在明显低于 2023 年买家的价位入场。第一批 7 位买家接受的价格，市场随后用两年时间拒绝了。

第二把标尺：丹戎巴葛的同行

把 2023 年的定价放到邻居中间看更刺眼——而这次重置放在同一框架里就说得通了。

在 S$3,310–3,337 的价位上，TMW Maxwell 作为一个 Tras Street 上的 99 年地契综合用途项目，要价比 永久地契 的 Sky Everton 的成交水平还高，直逼新加坡最高住宅 Wallich Residence。买家说了不。而在 S$2,640–2,833，它现在与 One Bernam 并排、低于马路对面的永久地契项目——一个 99 年地契产品在这个微市场里本来就该在的位置。诚实的读法是：这次重置不是便宜货出现了，而是一个离群值回到了队列里。

你大概要持有多久

按模型口径，TMW Maxwell 约每年 1.7% 的预测增长，在任何现实的持有期内都无法单靠价格增长过 3% 这条线——评分卡在明白地告诉你：这个邮区的转售历史不支持为了增值而买这个项目。剩下的理由是使用价值：一个步行几分钟到两条地铁线、CBD 和麦士威熟食中心的自住小居所或出租单位，以重置后的价格买入，2027 年落成——约一年内拿钥匙——外加 319 个单位的挑选余地，这也意味着议价筹码完全在买家手上。以上数字未计印花税、融资与出售成本。

诚实的结论

看你从哪一年看，TMW Maxwell 是两个不同的项目。2023 年的版本把一个 99 年地契的市区边缘产品定价在马路对面的永久地契之上，卖出了 7 个单位。2026 年的版本与同行看齐定价，319/324 的货几乎原封未动，而那个 C 级（4.8）主要是这个街区自己的转售历史在说话——十年 0.7%/年，任何营销都改变不了。如果你要的是评分卡上的增长引擎，这里没有。如果你想要一个接近落成、贴着地铁站的 CBD 地址用来自住或出租——并且以它自身历史证明过的修正价买入——敞开的余货表就是你的筹码，问题只在总价与合适与否，而不在你是否付了 2023 年的溢价。你没有。

到 tribesg.com/nps 查看完整评分卡，并把你自己的单位价格跑一遍持有期计算器。

---

资料来源：NPS 品质等级、五个因子分数与预测增长来自 TRIBE 新项目评分卡（URA Data Service 成交 PSF；1 公里转售趋势按项目规模、交通与学校上修；数据截至 2026 年 7 月）。2023 年 8 月开盘去化（7 个单位、均价 S$3,310 psf）见 开盘报道；2023 年屋契记录来自 URA 屋契（2023 年 8 月 6 份、中位数 S$3,337 psf）。可比项目指示性 PSF（One Bernam、Sky Everton、Wallich Residence）来自 SRX 与 PropertyGuru 挂牌数据。指示性定价与余货来自项目价格表（2026 年 6 月更新）；供应随单位售出而变动。分数是模型输出，非投资建议。

Silas Tan 是 Huttons Asia 的 District Director，也是 TRIBE 的联合创始人。他基于 URA 成交数据构建了新项目评分卡（NPS）与转售项目评分卡（RPS）。本文仅供参考，不构成财务或投资建议。CEA 注册号 R000303I。