The Hillshore 诚实评测

The Hillshore 是一个 59 户的 永久地契 精品项目，位于第 5 邮区的巴西班让路（Pasir Panjang Road）292 号，步行 0.53 公里到环线的虎豹别墅地铁站，建在旧 Gloria Mansion 集体出售地块上，预计 2027 年落成。它在我们的新项目评分卡（NPS）上拿到 C 级（4.9）——而这个等级是一堂很好的课，讲的是永久地契本身买得到什么、买不到什么。这张卡被强劲的第 5 邮区租金动能撑起，又被单薄的资本增值历史、精品规模、以及 1 公里内没有小学拖累。它已售出约三分之一的单位，其余从 S$2,277 psf 起售——这个水平低于隔壁那个永久地契项目的成交价。这是一篇诚实的解读：这个 C 级反映什么、以及这个价位的永久地契精品到底适合谁。方法论公开，绝不含糊。

NPS 用真实的 URA 成交数据，在一个十年窗口里为项目的邮区层面基本面打分——资本增值、租金增长、学校、地铁便利度与项目规模。它在设计上是回望式的：反映的是这个邮区的历史，并按项目自身的规模、交通与学校上修，而不是一个预测。

评分卡：C 级到底在说什么

唯一真正强的因子是租金增长：第 5 邮区租金十年增约每年 7.1%，接近绝对标尺的顶部，这对一个横跨纬壹（one-north）、科学与商业园区、以及新加坡国立大学的邮区来说说得通。其余的从中等到偏弱。交通尚可但不出众——虎豹别墅站是环线上半公里的步程，不是换乘站。59 户是真正意义上的精品，模型给 5.0，因为小项目日后转售市场更薄。两个真正的拖累，是永久地契修不了的。1 公里内的转售房屋过去十年只以约每年 2.4% 复利——这是剥离了新盘价格膨胀的同物业转售口径——即便小幅 +0.07 上修 之后，预测增长也只有约每年 2.3%，低于 3% 这条线。而且 1 公里内没有小学，模型把这读作家庭吸引力有限。永久地契能防地契衰减，但造不出这个街区从没有过的增长历史。

记录：七份屋契在说什么

The Hillshore 的成交历史很短——这是一个精品新盘，不是大众盘——但它很有信息量。URA 屋契显示，从 2024 年 4 月到 2026 年 4 月 共 7 宗成交、中位数 S$2,508 psf，区间 S$2,362 至 S$2,670，总价大约在 S$195 万到 S$316 万之间。今天的余货表上仍有 59 个单位中的 37 个 可售，按户型定价：

今日入场价与项目自身的记录一致，而不是在它之上打折：S$2,277 psf 的两房起价，正好落在 S$2,362 psf 的最低屋契之下，而从 S$2,334 psf 起的主力三房货，也稳稳落在成交区间之内（该区间上探到 S$2,508 的中位数）。换句话说，买家被要求付的，大致就是上一批 7 位买家付的价——精品的总价（两房从 S$188.8 万起）才是可负担的部分，psf 不是。

第二把标尺：第 5 邮区的永久地契框架

更有启发的对比就在隔壁。The Hillshore 不是这一带巴西班让唯一的永久地契，而它的定价低于买家最熟悉的那个。

Terra Hill，那个约 0.3 公里外的 270 户永久地契项目，过去一年的成交均值接近 S$2,650 psf——比 The Hillshore 自身的 S$2,508 中位数高约 5%，比它 S$2,277 的入场价高约 14%。另一边，纬壹的 99 年地契 Blossoms by the Park 成交约在 S$2,384 psf，尽管是地契产品，却仍高于 The Hillshore 的入场价。可以细致地读：The Hillshore 以低于隔壁那个更大的永久地契项目的价格提供永久地契——对一个讲究性价比的自住者是个可能的优势——但这个折让，部分正反映了评分卡已经指出的东西，也就是一个更小的项目、没有学区、以及一个 Terra Hill 更大更有流通性的转售基础也同样不具备的增长历史。这里的永久地契是地契风险的底线，而不是市场愿意为之加价的溢价。

你大概要持有多久

按模型口径，The Hillshore 约每年 2.3% 的预测增长过不了 3% 这条线——这个邮区十年 ~2.4%/年 的转售增值，不支持主要为了价格增长买这个项目。这张卡能支撑的是收益与使用：第 5 邮区 ~7.1%/年 的租金历史，以及背后科学园、商业园与国大的租客基础，让它成为一个说得通的出租或自住持有——永久地契、离环线一小段步程、总价从 S$188.8 万起。精品 59 户的规模两面都有：住起来更安静、更私密，但你日后卖时转售池更薄。以上数字未计印花税、融资与出售成本。

诚实的结论

The Hillshore 是一个干净的例子，说明永久地契是一个特性，不是一套论点。这个 C 级（4.9）不是对楼本身的否定；它是评分卡在报告：巴西班让这一带租金强，但十年转售增长软（~2.4%/年），59 户是一个薄的转售市场，而且 1 公里内没有小学——这些永久地契都改变不了。从 S$2,277 psf 起，它低于永久地契邻居 Terra Hill，用一个不到 S$190 万的入场价买到地契衰减保护和一个环线地址。如果你是一个看重永久地契与纬壹租金腹地的自住者或房东，并且清醒地知道增长引擎是温和的，它合适。如果你是为了增值而买，评分卡在明白地告诉你先看这个邮区的历史——因为永久地契不会提供过去十年没有提供的增长。

到 tribesg.com/nps 查看完整评分卡，并把你自己的单位价格跑一遍持有期计算器。

---

资料来源：NPS 品质等级、五个因子分数与预测增长来自 TRIBE 新项目评分卡（URA Data Service 成交 PSF；1 公里转售趋势按项目规模、交通与学校上修；数据截至 2026 年 7 月）。The Hillshore 的成交记录（7 份屋契、2024 年 4 月–2026 年 4 月、中位数 S$2,508 psf）来自 URA 屋契，经由 NPS 数据集。可比项目指示性 PSF（Terra Hill、Blossoms by the Park）来自 Homejourney / 99.co 成交数据。集体出售背景（Gloria Mansion，S$7,030 万）见 99.co。指示性定价与余货来自项目价格表（2026 年 6 月更新）；供应随单位售出而变动。分数是模型输出，非投资建议。

Silas Tan 是 Huttons Asia 的 District Director，也是 TRIBE 的联合创始人。他基于 URA 成交数据构建了新项目评分卡（NPS）与转售项目评分卡（RPS）。本文仅供参考，不构成财务或投资建议。CEA 注册号 R000303I。