夫妻同为45岁、公积金供款十三年的「自动驾驶」——一个行不通的除名（decoupling）案例

David和Serene都是45岁。他们在2013年以125万元买下一套公寓，第一周就把房贷GIRO设成公积金扣款，此后再没碰过。如今房产估值约178万元，一位朋友刚通过除名「免ABSD」买了第二套公寓，他们也想照做：Serene退出产权，重新成为首购者，再买一套130万元的两房单位出租。我们把完整账本算了一遍。结论是行不通——不是卡在一道关，而是三道关全部失败。而压垮这笔交易的，恰恰是让第一套公寓供得毫无痛感的那个习惯：十三年用公积金还银行。

David和Serene是我们经常遇到的一类家庭的虚构合成案例（composite）；他们的数字均为设定假设，下文所有计算严格按照2026年6月现行规则精确执行。我们此前写过银行从业者如何看待除名——本文正是那篇文章所警示的那对夫妻的实算案例。

持有十三年后的这套房

起始状况如下，贷款按2013年以来平均2%的假设利率摊还：

最后一栏正是本案的核心。两人各自用125,000元公积金支付首付，之后每月各扣1,848元——月供的一半——持续161个月。仅本金每人就是422,544元。但用于购房的公积金在出售或转让时必须连同应计利息一并退还，利率为普通户口（OA）的每年2.5%，资金留在房产里的整段时间都在复利计息。十三年的复利在本金之上每人多出105,302元——大约相当于五年的月供，由那个谁都没再检查过的GIRO设置悄悄累积而成。

无论成败都要先付的「入场费」

以部分产权买卖方式除名是一宗真实的产权转让，收费也按真实交易计。David要买下Serene的50%份额——价值89万元——因此须按标准累进税率（1%至6%）缴纳买方印花税（BSD）：21,300元。由于两人处于同一宗交易的对立两方，利益冲突规则要求聘请两家独立律师行，合计通常5,000至7,000元，外加一笔估价费。整张账单约27,700元。

这张账单不是除名失败的原因——用27,700元换六位数的ABSD节省，本是划算的买卖。它之所以重要，在于它确定且预付，而那笔节省却躲在这对夫妻迈不过去的三道关卡后面。以下按交易顺序逐一展开。

第一关：David的单名贷款

David要买断Serene的份额，他的新单名贷款必须赎回625,563元的联名贷款，并支付她577,218元的产权净值（她89万元的份额减去她那一半贷款）。合计约120.28万元的贷款。

45岁这个年龄，贷款与估值比率（LTV）规则开始收紧：要拿75%的LTV，贷款必须在65岁前还清——年限最多20年。若拉长到25年，LTV上限降至55%，贷款封顶97.9万元——低于他的需求——所以更长的年限在TDSR测试之前就已是死路。按20年年限、4%利率下限压力测试、55%的TDSR、且无其他债务计算：

David在这道关上差了每月3,752元的收入，折算下来需要340,542元的现金补足，才能把贷款压到他扛得动的水平。而这对夫妻的实际现金储蓄约为12万元。第一关，关闭。（补充背景：即便获批，按目前约1.5%的固定利率，实际月供也是5,804元——占他一份工资毛收入的61%。）

第二关：Serene能套出的现金

假设贷款过了关。Serene的半数份额价值89万元。减去她那一半未偿贷款（312,782元），产权净值为577,218元——但其中527,846元在她见到一分钱之前，就先径直退回她自己的公积金户口。

527,846元并没有消失——它回到她的OA，继续赚2.5%的利息，也可用于下一次购房的首付。但它不是现金，而且余量比看上去更薄：当年若两人各多用约5万元公积金，退款就会超过她的产权净值——David反而要在交割日掏现金补差额，只为解锁自己妻子的公积金。过了某个临界点，重度使用公积金会让退出本身都要倒贴钱。

第三关：45岁的Serene实际买得起什么

原计划是130万元的两房单位。Serene面对和David一样的年龄数学：75%的LTV只配20年年限，按4%压力测试。97.5万元的贷款（130万元的75%）需要每月10,742元的收入。她月入8,000元。

她的收入最多支持726,096元的贷款，按75%的LTV，购房上限约为96.8万元。一套95万元的一房单位能以每月150元的余量通过她的TDSR；她能避开的ABSD——新加坡公民第二套房产的税率为20%——是19万元，而不是130万元方案隐含的26万元。而这笔节省的前提，是先通过第一、第二关。前两关没有通过——所以实际兑现的ABSD节省是零，剩下的只有那27,700元的账单（外加一份被拒的贷款申请）。

把「45岁悬崖」摊开来讲

同样的收入、同样的房产、年轻十岁：30年年限照样能配75%的LTV，David的9,500元月入可以支持1,094,435元的贷款，而不是862,239元——仅年龄一项就多出21%的借贷力，差距小到一笔不大的现金补足就能跨过。到了45岁，每长一岁就少一年年限，同一张工资单能扛的贷款明显缩水。除名，归根结底是一件偏向年轻夫妻的工具。

这类家庭该算的是另一笔账

诚实的替代方案不是更精巧的结构，而是另一种交易。如果目标确实是两套房产，整套卖掉这套公寓能让两人同时重置：售出后清偿625,563元贷款，向两人的OA合计退还1,055,692元公积金，并释放约98,700元现金。然后两人各以单名、以首购者身份购房——两笔交易都是0% ABSD，也没有买断溢价推高任何一方的贷款。David的收入能支撑一套约115万元以内的自住房；Serene能买一套约96.8万元以内的投资单位。TDSR的限制一样存在，但中间不再有那笔120万元的单名巨债，因为没有人需要买断谁。代价是两笔BSD和一次搬家——以及放弃一套他们喜欢的公寓，这同样是真实的成本。

或者，他们什么都不做，继续用两份收入每月还3,696元的贷款，并接受一个事实：在他们的年龄和公积金状况下，第二套房产的窗口已基本关闭。这不是胆怯，这是算术的结论。用我们的印花税计算器和售房净额计算器算一遍你自己的版本——如果你的公积金GIRO已经「自动驾驶」了十年，在找任何人咨询之前，先调出你的公积金购房提款报表。决定这件事成败的，更多是那一个数字，而不是ABSD税率表。

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David和Serene是虚构合成案例，并非真实客户；购入价、估值、收入、公积金使用记录与贷款条款均为设定假设，贷款余额按2013年以来平均2%的利率假设计算。所有计算严格按照2026年6月现行规则执行：BSD与ABSD依IRAS，TDSR/LTV依MAS（4%压力测试利率下限、55% TDSR、与年限挂钩的LTV），公积金退款含2.5%应计利息依公积金局规定。本文仅为一般性信息，不构成财务、税务或法律建议——行动前请向IRAS、公积金局、你的银行及产权转让律师核实自己的数字。