马林百列 / 东海岸这 3 个公寓，我们不推荐

第 15 邮区是我们数据中最大的邮区——434 个评分转售项目，比新加坡任何其他邮区都多。它在马林百列 / 东海岸 / 加东一带的榜尾位置，并不在你想象的地方。不是某个远离交通的偏僻老楼，而是美雅路（Meyer Road）一带：永久地契、临近海滨，而且自 2024 年汤申-东海岸线（TEL）在此通车后，步行几分钟就有地铁站。

那里有三个项目被评为 D 级，而每个项目背后的细项评分都在讲同一个故事。永久地契和门口的地铁站在评分卡上确实值不少分，但不足以抵消跑输同期项目的升值表现、约 2% 或更低的租金收益率，以及 1 公里内没有一所小学的现实。

我们如何排名

转售项目评分卡（RPS）对 2,350 个转售公寓按七个加权因素评分：二手市场实力（25%）、邻近学校（20%）、项目规模（16%）、地铁距离（13%）、地契（10%）、租金收益率（10%）和未来转型（6%）。二手市场评分是同期相对值——每个公寓只与同一个两年窗口内取得 TOP 的项目比较，所以老项目不会因为老而被扣分，只会因为跑输自己的同期同侪而被扣分。

排名前先做三道筛选，明白写出：

• 实际位置。 邮区不等于市镇。D15 西起丹戎禺（Tanjong Rhu）和蒙巴登（Mountbatten），北至芽笼边缘。我们只保留实际位于马林百列 / 东海岸 / 加东一带的项目——例如 Park Court（RPS 4.91，位于樟宜 101 巷、靠近友诺士一侧）就被排除在外。
• 仍然存在。 该区两个曾经的低分项目已不再是转售选项：Meyer Park（最后评分时 RPS 3.29）于 2023 年 2 月以 3.9218 亿元集体出售给华业集团（UOL）与新加坡置地（Singapore Land）的联营公司，正重建为 Meyer Blue；Lodge 77（最后评分时 RPS 3.17）同样已集体出售。
• 只用数据完整的项目。 凡评分卡本身标注了占位值——地理编码不完整或租金用邮区代理值——我们就把该项目搁置而不参与排名。据此排除的包括 Amber Glades（RPS 3.40，名义上是 D15 最低分，但其学校与未来转型评分被标注为默认占位值；其已测量的因素同样疲弱——升值位于 1990 年同期队列的倒数 13%，收益率 1.29%），以及 Suites Twenty Two、Tian Court、Pomex Court 和 Klassic Court。

剩下的，就是该区域数据完整的最低分三个项目。三者彼此步行可达，都位于加东公园站与丹戎加东站之间。

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1. The Sovereign —— RPS 3.92，D 级

三者中规模最大、名气最响的一个：位于美雅路的 87 个永久地契单位，1993 年落成，拥有这一带闻名的大面积户型。它也是该区域数据完整项目中的最低分。

• 二手市场：4/10。 「平均年化升值 +3.12%——低于同年代同侪的中位数表现（1993 年同期队列的第 39 百分位）。」升值为正，但长期落后于自己那一代。
• 租金收益率：0/10。 1.94%——「收益回报疲弱」。
• 学校：2/10。 「1 公里内没有小学——学校选择受限，对重视小一报名的家长尤其如此。」
• 项目规模：3/10。 87 个单位——此处三者中最大，但用评分卡的话说，仍是「非常小型的项目；小众产品，转售市场单薄」。
• 未来转型：0/10。 3.5 公里内没有市建局总蓝图转型区或即将开通的地铁站。
• 地铁：8/10。 距丹戎加东站（TE25）490 米——「步行可达地铁」，这是它唯一逊于另外两个项目的因素。

它最强的因素是地契，永久地契得 10/10。按公布的权重，地契与地铁合计贡献约 2 分。卡上其余各项没有一项高于 4 分。

2. Meyer Melodia —— RPS 3.93，D 级

本文中最年轻的项目：位于 Meyer Place 2B 号的 16 个单位永久地契精品公寓，2017 年落成，距加东公园地铁站 90 米。它只比 The Sovereign 高 0.01 分。

• 二手市场：3/10。 「平均年化升值 +0.00%——低于同年代同侪的中位数表现（2017 年同期队列的第 26 百分位）。」它的同代项目——2016 至 2018 年取得 TOP 的一批——已经向前走了，它没有跟上。
• 租金收益率：0/10。 1.23%——三者中最低，而资本价值却是按永久地契海滨地段定价的。
• 学校：2/10。 1 公里内没有小学。
• 项目规模：3/10。 16 个单位。其中 13 个是不足 730 平方英尺的两房——一个急售的卖家就足以重设全项目的成交参照价。

一个 2017 年落成、出门即达地铁的项目，是对「交通能解决一切」论点最强的检验。评分卡的答案是不能：地铁 10/10、地契 10/10——按公布的权重合计 2.3 分——总分仍然停在 3.93。

3. Margate Point —— RPS 4.15，D 级

三者中最小的一个：15 个单位的永久地契项目，1998 年落成，距加东公园地铁站（TE24）320 米——「出门即达地铁」。

• 二手市场：4/10。 「平均年化升值 +2.90%——低于同年代同侪的中位数表现（1998 年同期队列的第 39 百分位）。」
• 租金收益率：1/10。 2.18%——「收益回报疲弱」。
• 学校：2/10。 1 公里内没有小学。
• 项目规模：3/10。 15 个单位——「非常小型的项目；小众产品，转售市场单薄」。
• 未来转型：0/10。 3.5 公里内没有市建局总蓝图转型区或即将开通的地铁站。

规律与它的邻居相同：地契 10/10、地铁 9/10 撑起评分卡，而衡量转售市场、租金和学校的各项都在 4 分或以下。

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三个项目的评分对照

把这三个项目与区内其他项目区分开的，不是项目规模——D15 的平均规模评分只有 3.6/10，因为整个邮区都以精品小盘为主。也不是未来转型——汤东线通车、利好兑现之后，全区该项平均分只有 1.4/10。真正拉开差距的，是合计占 55% 权重的三个因素：二手市场（这三个项目得 3–4 分，邮区平均 6.3）、学校（2 分，邮区平均 6.7）和收益率（0–1 分，邮区平均 3.9）。

关于 The Meyer Place 的说明：本文首次发布时它排在这份名单首位，此后分数已升至 4.43（D 级）。它的评分卡现在写明其资本记录「过去 10 年只有 1 笔转售成交，样本太少，无法可靠解读资本增值」，因此评分卡把它向同期平均水平折算，而不是扣分。收益率 1.77%、1 公里内没有小学，它依然偏弱，但已不再是该区域最低的三个之一。

集体出售这个变数

有一样东西是 RPS 刻意不评分的：重建期权价值。Meyer Park——60 个永久地契单位，就在两个门牌之外，退出数据前 RPS 为 3.29——在第三次尝试中于 2023 年以 3.9218 亿元集体出售。美雅路上老旧永久地契精品公寓的业主，某种程度上持有的是一个地皮仓位；The Sovereign 更是经常被点名为未来的集体出售候选。

但那是一种真实却完全不同的赌注：以年计的时间表、80% 的业主同意门槛，以及这条街上每一次成功背后的两次失败。RPS 衡量的是转售市场今天愿意付给逐个单位卖家的价格。以这把尺子量，三者已经落后了几十年。

这不代表什么

这些并不是糟糕的住家。美雅一带安静、真正近海、永久地契，而且交通从未如此便利。The Sovereign 的超大户型是如今不再兴建的那类产品。如果你买的是自住的空间和地址，评分卡量度的并不是你的使用场景。

数据要说的是：作为转售投资，以各自的同年代同侪为基准，这三个项目位列 D15 全部 434 个评分项目的倒数 3% 之内，升值分别处于同期队列的第 26 至第 39 百分位之间，收益率介于 1.23% 至 2.18%。作为对照，同一区域的榜首——The Sea View（RPS 8.12）、One Amber（8.10）和 Grand Duchess @ St Patrick's（7.97），全部 S 级——说明了市场在这里真正奖励的是什么：永久地契加上规模、学区和收益率，而不是永久地契本身。

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查查你的公寓得几分

本文中的每个项目都在全岛独立评分的 2,350 个公寓之列——每个项目按七个加权因素评分：二手市场表现、学校、规模、地铁距离、地契、租金收益率和未来转型。

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无需注册。没有中介来电跟进。只有数据。

分数与评级截至 2026 年 10 月 16 日。

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Silas Tan（陈思乐）是合登集团（Huttons Asia）区域董事、TRIBE 联合创始人。他基于 236,000 多笔市建局 REALIS 交易数据构建了转售项目评分卡（RPS）。本文仅供参考，不构成财务或投资建议。CEA 注册号 R000303I。