武吉班让与蔡厝港这 3 个公寓，我们不推荐

第 23 邮区（D23）是一个实打实的强势公寓邮区。在我们评分、且实际位于武吉班让和蔡厝港的 32 个项目中，RPS 平均分为 6.96（满分 10）——远高于全新加坡 5.94 的平均水平——其中 13 个持有 S 级。所以这张排行榜的尾部需要仔细读，因为这里的三个最低分项目，并不是排名所暗示的反面教材。三个里有两个的资本升值其实跑赢了自己的同期同侪。拖累它们的，是单位数偏少、学校数据缺口，以及——对最新的两个而言——单纯是还没有转售记录。

以下是实际位于武吉班让和蔡厝港、RPS 最低的三个项目，附上每个评级背后的具体细项分数，以及对这些分数究竟测了什么、没测什么的坦诚说明。

我们如何排名——以及把什么排除在外

转售项目评分卡（RPS）对 2,369 个转售公寓按七个加权因素评分：二手市场实力（25%）、邻近学校（20%）、项目规模（16%）、地铁距离（13%）、地契（10%）、租金收益率（10%）和未来转型（6%）。二手市场评分是同期相对值——每个公寓只与同一个两年窗口内取得 TOP 的项目比较，所以老项目不会因为老而被扣分，只会因为跑输自己的同期同侪而被扣分。

筛选说明在这里很关键，因为 D23 不是一个市镇。它横跨三个规划区：武吉班让、蔡厝港和武吉巴督。D23 里最低的几个原始分项目——The Amston（4.50）、Hilltop Grove（4.53）、Chantilly Rise（4.54）以及尾部其余项目——都位于 Hillview 和 Bukit Gombak 一带，属于武吉巴督规划区。它们不在武吉班让或蔡厝港，因此被排除。余下的、按下文排名的，才是这两个市镇真正的垫底三强。

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1. Espa —— RPS 4.83，C 级

位于 Cashew Road 旁、近 Pending 轻轨的 78 个单位、999 年地契项目，2009 年竣工。它持有两镇内最低的 RPS——但原因很窄。评分卡自己的总结先说优点：「突出强项：地契、资本升值。主要弱点：项目规模、学校。」

• 资本升值：9/10。「平均年化 +4.04%——在 2009 年代队列中属于顶四分位表现（第 87 百分位）。」这是模型里权重最高的因素，而 Espa 在同期队列中位列前 13%。
• 地契：10/10。「999 年地契——从估值角度等同永久地契。」
• **项目规模：3/10。**78 个单位——「非常小的项目；小众产品，转售市场较薄。」
• **地铁：3/10。**距 Pending 轻轨（BP8）0.36 公里——「地铁可达性较弱，多数出行可能需要巴士或汽车」，因为轻轨本身是接驳武吉班让转换站，而非直达市区。
• **租金收益率：3/10。**2.75%——「收入回报低于平均。」
• **学校：1/10。**数据中标注为「学校邻近度无法测量——该项目地址地理编码不完整。」这是占位值，不是实测出的缺校——下文我们会对它做压力测试。

一个等同永久地契、升值进入顶四分位的项目落到榜尾，主要是因为它小、交通弱、且学校分是未实测的占位值。记住这一点。

2. Phoenix Residences —— RPS 4.86，C 级

位于蔡厝港路旁、Phoenix 轻轨边的 74 个单位、99 年地契项目，2025 年竣工。与 Espa 不同，它低分的几乎每一项都是实测的——而其中一个数字解释了大部分原因。总结：「突出强项：地契。主要弱点：学校、项目规模。」

• 二手市场：4/10。「平均年化 +0.00%——表现低于同期同侪中位数（2025 年代队列的第 39 百分位）。」这个 +0.00% 不是跌价；它是一个 2025 年才取得 TOP、几乎还没有转售记录可测的项目。模型无法奖励还没来得及发生的升值。
• **项目规模：3/10。**74 个单位——「非常小的项目；小众产品，转售市场较薄。」
• 学校：3/10。「1 公里内有 2 所小学（最近：West View Primary，0.96 公里）。学校可达性一般。」这一项是实测的。
• **地铁：7/10。**距 Phoenix 轻轨（BP5）0.38 公里——「交通便利度良好。」
• **地契：9/10。**剩余约 92 年——「无近期地契衰减顾虑。」租金收益率为稳健的 3.52%（6/10）。

3. Nicon Gardens —— RPS 5.09，C 级

47 个单位、99 年地契项目，1984 年竣工，几乎就坐落在 Phoenix 轻轨之上（0.08 公里）。它是三者中最小、最老的一个——而且和 Espa 一样，在回报上的得分远好于它的排名所暗示。总结：「突出强项：总回报、资本升值。主要弱点：项目规模、学校。」

• 资本升值：9/10。「平均年化 +4.39%——在 1984 年代队列中属于顶四分位表现（第 83 百分位）。」
• **租金收益率：10/10。**6.35%——「收入回报极为出色」，是本文项目中最高的，且遥遥领先。
• **项目规模：3/10。**47 个单位——三者中最薄的转售市场。
• **地契：4/10。**剩余约 54 年——「地契衰减已开始影响银行估值与公积金使用。」这是 Nicon 资料中真实、可测的风险，也是买家应最重视的一项。
• **学校：1/10。**同样标注为「无法测量——地址地理编码不完整。」是占位值，不是结论。

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三项分数并排看

有一个共同点对三者都成立，并且承担了最重的解释力：规模。47、74、78 个单位，是两镇内最薄的三个转售市场，对比榜单顶部那些 500 单位以上的项目——Wandervale、Inz Residence、Sol Acres、Hillion Residences。小项目成交稀少，使价格发现变慢、退出更难择时。这才是三者共有的、真实可测的弱点。

数据说明——以及它会改变什么

方法论公开，绝不粉饰——所以这是我们的说明。三者中有两个（Espa 和 Nicon Gardens）学校得 1/10，是因为地理编码不完整，而非实测出没有学校。所以我们做了压力测试。Phoenix／Cashew 这一带并不缺校：West View、Teck Whye 和 Greenridge 小学都在约一公里范围内。按公开的 20% 学校权重，给每个项目一个实测但温和的 5/10：

• Espa 从 4.83 升至约 5.63——脱离垫底三强。
• Nicon Gardens 从 5.09 升至约 5.89——同样脱离垫底三强。

若给到更强的 7/10，两者都会越过 6.0。换句话说，这两镇内最低的两个原始分，部分是数据缺口造成的假象。修正之后，真正实测出的垫底位置会移交给 Phoenix Residences（4.86，其 3/10 的学校分是实测的）和 The Arden（RPS 5.23，C 级）——隔壁 Phoenix 轻轨边的 105 单位项目，同样 2025 年竣工，同样因为没有转售记录而被记为 +0.00% 升值。在每一种修正下都仍留在底部的两个项目，正是最新的那两个，而它们的弱点是结构性的，而非表现性的：小、精品、太年轻、还没有转售记录。

这不意味着什么

这些都不是差的住所。Espa 等同永久地契、升值顶四分位——对看重地契、又不需要深厚转售市场的业主来说，是个不错的长持标的。Nicon Gardens 提供 6.35% 的毛收益率，尽管约 54 年的地契是买家必须计价的真实约束。Phoenix Residences 和 The Arden 全新、临轻轨、地契完整——模型只是还没有可供记功的升值历史。

数据真正说的，比标题要窄：在武吉班让和蔡厝港，最低的 RPS 分是由单位数偏少、学校数据缺口和缺乏转售记录驱动的——而不是实测出的价格疲弱。这与那些低分项目确实跑输同侪的邮区，是非常不同的一组垫底三强。同样这两个市镇拥有十三个 S 级项目，由大型大众市场执行共管公寓（EC）领衔——Wandervale（9.22）、Inz Residence（9.01）和 Sol Acres（8.40）——分布在 Keat Hong、South View 和蔡厝港一带。数据奖励规模、交通和记录，而这三个项目在其中一项或多项上拥有的，恰好更少。

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查查你的公寓得几分

本文中的每个项目，都在全新加坡独立评分的 2,369 个项目之列——每个都按七个加权因素评分：二手市场表现、学校、规模、地铁距离、地契、租金收益率和未来转型。

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Silas Tan 是合登（Huttons Asia）的区域总监，也是 TRIBE 的联合创始人。他利用 126,000+ 笔 URA REALIS 成交数据构建了转售项目评分卡（RPS）。本文仅供参考，不构成财务或投资建议。CEA 注册编号 R000303I。