兀兰与海军部：唯一一个该避开的转售公寓——以及其余项目为何比你想的更值得看

要写一篇「该避开的公寓」文章，列出整整三个会很顺手。但兀兰与海军部的数据不配合。在我们评分的 14 个第 25 邮区（D25）项目中，RPS 平均分为 6.30（满分 10），评级分布是一个 S、六个 A、六个 B 和唯一一个 D——而那唯一的 D，正是全镇数据真正标记出来的项目。

所以这是诚实的版本。这里恰好只有一个转售公寓，我们会劝以资本增值为目标的买家绕开。在大多数人心中名单上排在它之上的其余项目，得分都属于「中规中矩」，而非「该避开」。以下是那一个、其背后的细项评分，以及为何全镇其余项目读起来比它的组屋型口碑所暗示的要好。

我们如何排名

转售项目评分卡（RPS）对转售公寓按七个加权因素评分。历史表现——即二手市场评分——权重最高，达 25%，其次是邻近学校（20%）、项目规模（16%）、地铁距离（13%）、租金收益率（10%）、地契（10%）和未来转型（6%）。

二手市场评分是同期相对值：每个公寓只与同一个两年窗口内取得 TOP 的项目比较，所以 1998 年的项目不会因为老而被惩罚——只会因为跑输自己的同期同侪而被扣分。一个值得先讲清楚的说明：部分公寓的地址地理编码不完整，这会导致学校和未来转型评分默认偏低，而这一点已在实时评分卡中标注。我们会在它产生影响之处加以说明。

全镇，浓缩在一张图上

把 14 个项目全部排序，市场的形状一目了然。Northwave EC 以 7.58（S）位居全镇之首，有七个项目处于或高于 6.30 的平均分。B 级项目集中在约 5.4 至 6.0 分之间——稳健、平平无奇。然后是明显跌至底部的一段落差。

The Woodgrove 独自落在底部，比次低项目低 1.3 分，比市镇平均分低逾两整分。这种孤立本身就是全部故事：这不是一个带着软尾巴的疲弱市镇，而是一个健康的市镇加上一个异常值。

唯一该避开的：The Woodgrove —— RPS 4.11，D 级

一个 72 个单位、99 年地契的项目，1998 年竣工（地契约剩 69 年），由 Heeton Estate 开发。它是全镇评分最低的公寓，细项评分清楚显示它在哪里崩盘。

损伤集中在两个权重最高的因素：

• 历史表现：2/10。 评分卡原文：「平均年化 +2.32%——在其 1998 年代同期队列中处于倒数 17%。即使与同期同侪相比，资本增值也属疲弱。」这是 25% 的因素，却几乎触底。
• 项目规模：3/10。 「72 个单位——非常小的项目；小众产品，转售市场单薄。」流动性单薄意味着少数几个急于出售的卖家，就能为所有人定下参照价。
• 邻近学校：4/10。 「1 公里内有 4 所小学（最近：富春小学，0.34 公里）。学校可达性中等。」
• 未来转型：4/10。 「最近的催化项目是兀兰区域中心／北部门户，1.03 公里——影响有限。」

「疲弱项目——多个因素存在显著缺口。主要弱点：项目规模、资本增值。突出强项：总回报（收益率）。」

那个突出强项是真实的。租金收益率拿到 8/10，回报率 4.45%——用评分卡的话说是「强劲的收入回报」。地契（5/10，约剩 69 年）属于「有一定长期损耗风险，但并不迫在眉睫」，地铁（6/10）则是「距马西岭地铁站（NS8）840 米——中等可达性；步行可达但非门口」。作为收益型投资，这笔账还站得住脚。但作为对照自己 1998 年同期同侪的资本增值持有，它是全镇最弱的。

两个名字，只差一个字——别搞混了

陷阱在这里。上文那个 D 级的「The Woodgrove」，不是「Woodgrove Condo」。它们是名字几乎相同的两个不同项目，竣工时间相隔一年，评分却完全不在一个量级。

Woodgrove Condo（RPS 6.00，B 级，248 个单位，1999 年）是一个处于 B 级上沿的项目——平平无奇，但相当稳妥。The Woodgrove（RPS 4.11，D 级，72 个单位，1998 年）才是落后者。如果你在翻找房源，这两个名字会糊成一团。但评分不会。在你认定自己看的是哪一个之前，先核对单位数量和 RPS 评级。

为何其余项目比你想的更值得看

如果你本以为会看到一个满是劣品的市镇，数据会以最好的方式让你失望。D25 的 B 级意味着「中规中矩」——而非「该避开」。看看两个最低的 B 级项目，也就是最可能被塞进「不推荐」名单的那两个，论点就站不住了。

Casablanca（RPS 5.44，B 级，478 个单位，2005 年）。 它的二手市场评分偏软——3/10，平均年化 +2.99%，在 2005 年同期队列中处于第 25 百分位——学校则落在 4/10。但它规模够大，有 478 个单位，而它的地铁评分是实打实的强项：8/10，距兀兰地铁站（NS9 / TE2）仅 460 米。稳健、中规中矩。

Woodhaven（RPS 5.46，B 级，337 个单位，2015 年）。 二手市场居中，6/10（平均年化 +1.16%，第 50 百分位），距兀兰地铁站（NS9 / TE2）620 米。它 1/10 的学校评分不是真实的测量值——而是我们前面标记过的地理编码占位符，并非对项目的发现。把这个假象剔除，它作为中规中矩项目读起来就更清楚了。

两者都不是该避开的对象。它们都是普通、宜居、邻近地铁的项目，唯一的「罪过」是得分在 5 分段而非 7 分段。兀兰与海军部诚实而具体的结论是：一个稳健的组屋型市场，恰好只有一个名副其实的落后者。

这对买家意味着什么

如果你在兀兰或海军部为资本增值而买，数据给了你一个需要严加审视的明确名字——The Woodgrove——并提醒你确认自己看的不是 Woodgrove Condo，那是一个完全不同的命题。如果你是没有退出急迫性的收益型买家，即便是 The Woodgrove 4.45% 的回报也会改变这笔账；只是要把单薄的转售市场和跑输同期的升值，计入买入价，而非寄望于卖出价。

对其他所有人来说，结论恰恰相反，不是警告：这是一个评分良好的市镇。十四个项目中有七个处于或高于 6.30 的平均分，一个 S 级 EC 坐镇榜首，而大多数人会一笔勾销的 B 级项目，其实只是普通而已。它的口碑低估了它。

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资料来源：转售项目评分卡（RPS）；RPS 数据集（236,000+ 笔 URA REALIS 交易）。评分与理由引自实时评分卡；评分与评级截至 2026 年 10 月 16 日。

Silas Tan 是 Huttons Asia 的区域总监，也是 TRIBE 的联合创始人。他利用 236,000+ 笔 URA REALIS 交易构建了转售项目评分卡（RPS）。本文仅供参考，不构成任何财务或投资建议。CEA 注册编号 R000303I。