数据排名：淡滨尼最强的 5 个公寓

搜索「D18 最佳公寓」，你得到的榜单其实在悄悄混合三个不同的镇——淡滨尼（Tampines）、巴西立（Pasir Ris）和四美（Simei）共享第 18 邮区。所以在排名之前，我们先把转售项目评分卡（RPS）的数据筛选到真正位于淡滨尼的 15 个已评分公寓。结果相当惊人：15 个中有 7 个拿到 S 级，全镇 RPS 平均分 7.15，比全新加坡平均分 5.94 高出一分有余——而且榜单前三名全都以执行共管公寓（EC）的身份起步。

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先说我们筛掉了什么

第 18 邮区共有 44 个已评分的转售项目。按实际位置拆分：淡滨尼 15 个，巴西立 20 个，四美 9 个。一份「D18 最佳公寓」榜单的前列，会是淡滨尼和巴西立项目几乎对半的混合——NV Residences（8.20）、D'Nest（8.11）和 The Palette（8.03）都是强劲的 S 级项目，但这三个全都位于 Pasir Ris Grove，不在淡滨尼。

本文只给淡滨尼排名。巴西立值得一份属于自己的榜单；四美——虽然技术上属于淡滨尼规划区，但它是紧贴东西线的一个独立社区——也被排除在外。

简单交代一下方法论：RPS 对全新加坡 2,369 个转售公寓按七个加权因素评分——二手市场表现、学校、项目规模、靠近地铁、地契、租金收益率，以及未来转型。二手市场评分是同期相对值：每个公寓只与在同一个两年窗口内取得 TOP 的项目相比较，所以 10/10 意味着相对自身同期项目的前四分之一升幅，而不只是搭上了整个邮区的水涨船高。完整方法论公布在 tribesg.com/rps。

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五强榜单

五个全是 99 年地契。五个中有四个在二手市场表现上拿到满分 10 分。

1. The Tampines Trilliant — 8.74 分，S 级

淡滨尼的头名公寓是森联集团（Sim Lian）开发的前 EC。它的评分卡写道：平均年化升幅 +5.08%，「位列其 2015 年期同侪的前 2%——相对同期项目的卓越资本增值」。再加上 10/10 的学校评分——1 公里内有四所小学，最近的安和小学（Angsana Primary）仅 0.41 公里——步行 0.59 公里到淡滨尼地铁站（DT32），以及 670 个单位，评分卡称之为「兼顾流动性与设施、又不至于拥挤的理想规模」。

它唯一真正的弱项是未来转型，只有 3/10：最近的催化点是 1.82 公里外的巴西立跨岛线（CRL）转换站，「距离够远，对该项目的影响有限」。

2. CityLife @ Tampines — 8.55 分，S 级

又一个前 EC，几乎就在 Trilliant 隔壁，画像近乎相同：年化升幅 +5.15%，位列 2016 年期同侪的前 5%，同样是 1 公里内四所小学，距淡滨尼地铁站 0.56 公里。与第一名的差距落在收益率上——3.04%，评分卡标注为「低于平均的收入回报」（4/10），而 Trilliant 是 3.58%。

3. Arc @ Tampines — 8.28 分，S 级

连续第三个前 EC。年化升幅 +4.21%，位列 2014 年期同侪的前 5%；3.80% 的租金收益率是前三名中最强的。代价是镇内位置：距淡滨尼西地铁站（DT31）1.27 公里，评分卡给地铁可达性打了 4/10——「地铁可达性较弱，大多数行程可能需要巴士或开车」——而且 1 公里内只有一所小学。

4. The Alps Residences — 8.24 分，S 级

榜单上第一个纯私宅（非 EC）公寓，位于淡滨尼 86 街组团。它最亮眼的数字是收益率：4.68%，评分卡称之为「卓越的收入回报」——五强中最高。年化升幅 +4.39%，落在 2019 年期同侪的第 81 个百分位；得益于 0.64 公里外的巴耶利峇空军基地重建，它在未来转型上拿到 6/10。和 Arc 一样，弱项是地铁可达性：距淡滨尼西站 1.46 公里。

5. Treasure @ Tampines — 7.91 分，S 级

按单位数计算是全新加坡最大的公寓——2,203 个单位——也是巨型项目照样能跑赢的证明。年化升幅 +5.40% 是本榜单上最高的原始数字，位列其 2023 年期同侪的前 8%。1 公里内有五所小学；虽然地址在淡滨尼，但步行 0.49 公里就到四美地铁站（EW3）。评分卡的两点保留意见：2,203 个单位意味着「转售时更激烈的项目内部竞争」（规模 6/10）；未来转型只有 2/10，最近的催化点在 2.94 公里之外。

它以毫厘之差拿下第五：The Santorini 得分 7.90——只差 0.01。

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EC 规律

淡滨尼排名前三的公寓，全都以执行共管公寓的身份开盘。这不是巧合，而且与第 19 邮区的数据如出一辙——那里同样是前 EC 霸占榜首。

机制很简单。EC 因为购买资格限制，开盘价相对可比私宅存在折让。五年 MOP 之后——第十年完全私有化——它们在公开转售市场上与私宅同台交易。以 EC 价格入场的买家，把这段价差收敛收入囊中，体现为跑赢同期的升幅——而这恰恰是二手市场评分所衡量的东西。Trilliant 的同侪前 2% 和 CityLife 的前 5%，就是这个机制在成交记录里的具象。

对今天的转售买家来说，入场折让已经不复存在——它们如今按普通私宅交易。但推动这段收敛的结构性需求（淡滨尼深厚的组屋升级者群体、区域中心的就业基础、学区资源）没有改变。

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必须坦白的几点

未来转型是这个镇的弱项。 Trilliant 和 CityLife 只得 3/10；Treasure 只得 2/10。淡滨尼是一个成熟的区域中心——大部分基础设施早已建成，也早已反映在价格里。跨岛线未来几年会增设淡滨尼北站，但按评分卡的距离分带，五强中没有一个离已确认的催化点足够近，近到能拿到高的前瞻评分。如果你的押注逻辑是「赶在基建之前买入」，淡滨尼北的较新项目——或者干脆另一个镇——比这份榜单更合适。

86 街组团用地铁可达性换收益率。 The Alps Residences（以及惜败的 The Santorini 7.90 分和 The Tapestry 7.78 分）都距离淡滨尼西地铁站约 1.4 公里。评分卡说得很直白：大多数行程要靠巴士或开车。补偿体现在租金收益率上——Alps 和 Tapestry 分别为 4.68% 和 4.60%。

这里的一切都是 99 年地契。 剩余地契从约 84 年（Trilliant、Arc）到约 91 年（Treasure）不等——没有一个存在近期衰减之忧，但淡滨尼榜单的顶端没有永久地契可选。

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结论

按数据衡量，淡滨尼是新加坡最强的公寓镇之一：47% 的 S 级比例对全国 9.2% 的平均水平，五强的 RPS 平均分达到 8.34。规律是一致的——建立在升级者需求、学校密度和区域中心之上的跑赢同期的升幅，而历史上的入场窗口由 EC 定价创造。

数据不支持的，是把「D18」当作淡滨尼的代名词。这个邮区近一半的强势项目其实在巴西立。如果你在比较挂牌房源，请核实项目的实际位置——而不只是它的邮区。

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查一查你的公寓得几分

本文提到的每一个公寓，都在全新加坡 2,369 个独立评分的公寓之列——每一个都按七个加权因素评级：二手市场表现、学校、面积、靠近地铁、地契、租金收益率，以及未来转型。

在 RPS 上为你的转售公寓评分 →

无需注册。事后也不会有经纪来电。只有数据。

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Silas Tan 是 Huttons Asia 的 District Director，也是 TRIBE 的联合创始人。他基于超过 126,000 笔 URA REALIS 成交数据打造了转售项目评分卡（RPS）。本文仅供参考，不构成财务或投资建议。CEA Registration R000303I。