女皇镇与中峇鲁，我们心目中的五大私宅

女皇镇与中峇鲁位于第 3 邮区——中央区外围的一条地带，买家几乎把它当作准核心区：步行可达中央商业区、被多所好小学环绕、由三条地铁线串联。它也是核心区以外最贵的转售市场之一，这让项目之间的选择，一旦选错就代价高昂。于是我们做了转售项目评分卡（RPS）最擅长的事：用同一套证据为区内每一个转售私宅排名，让数据来挑出前五。

RPS 以超过 12.6 万笔 URA REALIS 成交数据，从七个维度为每个项目评分——小学学区、资本增值、租金回报、地铁可达性、未来转型潜力、项目规模与地契年限——每项满分 10 分，汇总成一个总分与一个从 S 到 D 的字母等级。方法论已公开，绝不含糊。在第 3 邮区 39 个获评项目中，有九个拿到最高的 S 级。以下是得分最高的五个。

图：Wzhkevin，CC BY-SA 4.0，via Wikimedia Commons。

1. Artra —— 8.04，S 级

Artra 位居全区之首，靠的是转售买家最看重的两件事：上下班方便、拿得回本金。评分卡记录它距红山地铁站（EW18）60 米——直接步行可达——且年均资本增值达 +4.29%，在 2020 年同期项目中位列前四分之一（第 84 百分位）。租金回报为强劲的 4.12%。它唯一的弱项是未来转型潜力：最近的催化点——大南部濒水区的直落布兰雅段——在 2.44 公里外，远到 RPS 把这份上行空间评为有限。对一个尚余约 89 年地契、拥有活跃 400 单位转售市场的 99 年项目来说，这只是个小瑕疵，无损其真正完整的整体表现。

2. The Regency @ Tiong Bahru —— 7.98，S 级

The Regency 是永久地契的选择，而评分卡正因此奖赏它。它在学校一项拿到满分——1 公里内三所小学，最近的辰德小学 0.57 公里——并有出色的增值表现：年均 +4.58%，位列 2010 年同期项目的前 6%。永久地契消除了任何地契衰减的疑虑。代价是 RPS 直白点明的诚实取舍：158 个单位是精品小项目，成交频率较低、设施有限，租金回报为低于平均的 3.00%。这是长期持有、看重学区的买入，而非收租之选。

3. Twin Regency —— 7.83，S 级

Twin Regency 是第二个永久地契项目，得分靠的是交通与地契：距中峇鲁地铁站（EW17）200 米，永久地契，增值位列其 2007 年同期项目的前四分之一（+4.61%，第 85 百分位）。学区也是实打实的优势——辰德小学就在 0.29 公里外。和邻居 The Regency 一样，弱点在于总回报——租金回报为低于平均的 3.14%——以及有限的未来催化暴露。RPS 对中峇鲁这些永久地契项目的判断是一致的：你买的是耐久、学区与地段，而非回报。

4. Principal Garden —— 7.75，S 级

Principal Garden 是适合家庭的全能选手。华业集团（UOL）这个 663 单位的项目，正落在评分卡所说的「兼顾流动性与设施、又不显拥挤的理想规模」——规模一项满分 10 分——学区同样强劲：1 公里内三所小学，最近的亚历山大小学仅 0.21 公里。收益也是强项，租金回报 4.01%，RPS 评为强劲。交通是短程步行而非出门即到：评分卡记录它距红山地铁站（EW18）550 米。增值表现稳健而不突出——年均 +3.13%，位于其 2018 年同期项目的第 68 百分位——而和第 3 邮区多数项目一样，未来催化暴露有限，最近的大南部濒水区直落布兰雅段在 2.95 公里外。尚余约 87 年地契，适合想把学区、规模与租金收益一并拿下的买家。

5. Avenue South Residence —— 7.67，S 级

Avenue South Residence 是名单上最年轻（2023 年 TOP）、也是规模最大的项目。以 1,074 个单位计，它拥有深厚的转售市场与完整设施，学校一项更拿到满分：1 公里内三所小学，最近的 CHIJ（Kellock）仅 0.18 公里。它也是五者中唯一被 RPS 评为未来催化暴露「中等」而非「有限」的项目，依托附近的环线第六阶段车站。代价是年轻项目常见的取舍：年均 +2.06% 的增值位于其 2023 年同期项目的第 58 百分位，接近中位数；租金回报为高于平均的 3.67%。交通是短程步行——距吉宝地铁站（CC30）600 米。尚余约 91 年地契，是五者中最长的，属于长期持有之选，而非追逐动能。

图：Qingwu Zhou，CC BY-SA 3.0，via Wikimedia Commons。

它们的共同点——以及要留意之处

把这五个并排来看，一个规律浮现。

它们每一个都在交通上得分——没有一个离车站超过 600 米——而多数也在学校上得分。全区反复出现的弱点是未来转型潜力：第 3 邮区已经建成，因此 RPS 几乎找不到你在大南部濒水区边缘、或新环线交汇站周边能看到的那种催化驱动的上行。这与其说是缺陷，不如说是特征：你买的是一个成熟、已被验证的地段，而价格早已反映了这一点。紧贴五强之外的，是 The Metropolitan Condo（7.64，S）、Meraprime（7.46，S） 与 Stirling Residences（7.45，S）——三者同样是 S 级，与第五名相差不到 0.25 分。本文首次发布时，The Metropolitan 与 Stirling 都在五强之列；随着评分卡更新，Principal Garden 与 Avenue South Residence 已后来居上。

这份名单内部的决定，不是「哪个最好」——五个都是 S 级——而是你买的是哪一种取舍。永久地契的耐久与学区（两个中峇鲁项目：The Regency 与 Twin Regency）、最完整的全面表现（Artra）、学区、规模与租金收益一并拿下（Principal Garden），抑或一个年轻、大型、地契余期最长的项目（Avenue South Residence）。把地契、回报、以及你真正需要的那所学校，对照你自己的时间维度来定价，让评分卡——而不是示范单位——为你框定候选名单。

在 tribesg.com/rps 查看完整排名与每个项目的评分卡。

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资料来源：TRIBE 转售项目评分卡（超过 12.6 万笔 URA REALIS 成交；分数与等级截至 2026 年 10 月 16 日）。分数与等级为模型输出，并非投资建议。

陈思来（Silas Tan）是合登（Huttons Asia）的区域总监，也是 TRIBE 的联合创办人。他以超过 12.6 万笔 URA REALIS 成交数据建立了转售项目评分卡（RPS）。本文仅供参考，不构成财务或投资建议。地产代理注册号 R000303I。