女皇镇与中峇鲁，我们心目中的五大私宅

第 3 邮区是核心区以外最贵的转售市场之一。我们用转售项目评分卡（RPS）跑了区内每一个项目——这五个在学校、地铁与真正左右价值的数据上得分最高。

By TRIBE Editorial · 18 June 2026 · 2 min read

女皇镇与中峇鲁位于第 3 邮区——中央区外围的一条地带，买家几乎把它当作准核心区：步行可达中央商业区、被多所好小学环绕、由三条地铁线串联。它也是核心区以外最贵的转售市场之一，这让项目之间的选择，一旦选错就代价高昂。于是我们做了转售项目评分卡（RPS）最擅长的事：用同一套证据为区内每一个转售私宅排名，让数据来挑出前五。

RPS 以超过 12.6 万笔 URA REALIS 成交数据，从七个维度为每个项目评分——小学学区、资本增值、租金回报、地铁可达性、未来转型潜力、项目规模与地契年限——每项满分 10 分，汇总成一个总分与一个从 S 到 D 的字母等级。方法论已公开，绝不含糊。在第 3 邮区 39 个获评项目中，有十个拿到最高的 S 级。以下是得分最高的五个。

8.04

第 3 邮区最高 RPS 分

Artra，S 级

39 中 10

获评 S 级的项目

第 3 邮区转售

3 条地铁线

东西线、汤申线、未来环线

服务第 3 邮区

1. Artra —— 8.04，S 级

Artra 位居全区之首，靠的是转售买家最看重的两件事：上下班方便、拿得回本金。评分卡记录它距红山地铁站（EW18）60 米——直接步行可达——且年均资本增值达 +4.29%，在 2020 年同期项目中位列前四分之一（第 84 百分位）。租金回报为强劲的 4.12%。它唯一的弱项是未来转型潜力：最近的催化点——大南部濒水区的直落布兰雅段——在 2.44 公里外，远到 RPS 把这份上行空间评为有限。对一个尚余约 89 年地契、拥有活跃 400 单位转售市场的 99 年项目来说，这只是个小瑕疵，无损其真正完整的整体表现。

2. The Regency @ Tiong Bahru —— 7.98，S 级

The Regency 是永久地契的选择，而评分卡正因此奖赏它。它在学校一项拿到满分——1 公里内三所小学，最近的辰德小学 0.57 公里——并有出色的增值表现：年均 +4.58%，位列 2010 年同期项目的前 1%。永久地契消除了任何地契衰减的疑虑。代价是 RPS 直白点明的诚实取舍：158 个单位是精品小项目，成交频率较低、设施有限，租金回报为低于平均的 3.00%。这是长期持有、看重学区的买入，而非收租之选。

3. Riviere —— 7.92，S 级

Riviere 是五者中最新的（2023 年落成），也是最有前瞻故事的一个。评分卡给了它本组中最强的未来转型读数——距大世界地铁站（TE15）280 米，汤申—东海岸线的管线被评为「实实在在的社区级上行空间」。它还坐拥一段濒水的尊贵地段；这块地正是 2017 年积金街的纪录标价地块，这也是此处新盘标杆如此之高的部分原因。学区表现出色（淡马锡小学 0.29 公里），回报为体面的 3.60%。作为一个尚余 91 年地契的 455 单位 99 年项目，Riviere 适合想要「新」与「催化剂」、而非最低入场价的买家。

4. Twin Regency —— 7.83，S 级

Twin Regency 是第二个永久地契项目，得分靠的是交通与地契：距中峇鲁地铁站（EW17）200 米，永久地契，增值位列其 2007 年同期项目的前四分之一（+4.61%，第 89 百分位）。和邻居 The Regency 一样，弱点在于总回报——租金回报为低于平均的 3.14%——以及有限的未来催化暴露。RPS 对中峇鲁这些永久地契项目的判断是一致的：你买的是耐久与地段，而非回报。

5. Central Green —— 7.80，S 级

Central Green 凑齐这五个，并且是其中最适合家庭的标杆。它录得 1 公里内七所小学——本区任何项目中最密集的学区，辰德小学就在 0.20 公里外——以及全组最近的地铁，距中峇鲁地铁站 100 米。评分卡点出的诚实警告是地契：作为 1995 年项目，它尚余约 65 年，「存在一些长期衰减暴露，但并不迫近」。对一个看重步行上学、步行到地铁，胜过一纸全新 99 年地契的年轻家庭而言，Central Green 是进入本区的高性价比入口。

它们的共同点——以及要留意之处

把这五个并排来看，一个规律浮现。

项目	分数	等级	地契	最近地铁	亮点
Artra	8.04	S	99 年（约余 89）	红山 60 米	地铁 + 增值
The Regency @ Tiong Bahru	7.98	S	永久	中峇鲁 0.59 公里	学校 + 增值
Riviere	7.92	S	99 年（约余 91）	大世界 280 米	学校 + 汤申线催化
Twin Regency	7.83	S	永久	中峇鲁 200 米	地铁 + 地契
Central Green	7.80	S	99 年（约余 65）	中峇鲁 100 米	1 公里内 7 所学校

它们每一个都在交通上得分——没有一个离车站超过几百米——而多数也在学校上得分。全区反复出现的弱点是未来转型潜力：第 3 邮区已经建成，因此 RPS 几乎找不到你在大南部濒水区边缘、或新环线交汇站周边能看到的那种催化驱动的上行。这与其说是缺陷，不如说是特征：你买的是一个成熟、已被验证的地段，而价格早已反映了这一点。紧贴五强之外的遗珠 Stirling Residences（7.70，S），以规模做出同样的主张——1,259 个单位，增值 +4.57%，位列其 2022 年同期项目的前 10%，距女皇镇地铁站 280 米。

这份名单内部的决定，不是「哪个最好」——五个都是 S 级——而是你买的是哪一种取舍。永久地契的耐久与学区（两个中峇鲁项目）、新与交通催化（Riviere）、最完整的全面表现（Artra），抑或在最短地契上拥有最深学区（Central Green）。把地契、回报、以及你真正需要的那所学校，对照你自己的时间维度来定价，让评分卡——而不是示范单位——为你框定候选名单。

在 tribesg.com/rps 查看完整排名与每个项目的评分卡。

资料来源：TRIBE 转售项目评分卡（超过 12.6 万笔 URA REALIS 成交；分数与理由截至 2026 年 6 月）。分数与等级为模型输出，并非投资建议。

陈思来（Silas Tan）是合登（Huttons Asia）的区域总监，也是 TRIBE 的联合创办人。他以超过 12.6 万笔 URA REALIS 成交数据建立了转售项目评分卡（RPS）。本文仅供参考，不构成财务或投资建议。地产代理注册号 R000303I。