诺维娜与纽顿：我们心目中的五大公寓

诺维娜（Novena）与纽顿（Newton）是这样一种市中心地段：买家想要永久地契、像样的学区、以及一段不必付足核心市区价钱就能直达乌节的短途车程。第 11 邮区三样都给得出：大部分房源是永久地契，一片由圣若瑟书院初级学院（St Joseph's Institution Junior）领衔的名校群，还有南北线与滨海市区线穿过诺维娜、纽顿与陈嘉庚站。问题——评分卡说得很直白——是租金几乎从不追得上房价。所以我们做了转售项目评分卡（RPS）本就为此而生的事：用同一套证据，把这个邮区每一个转售公寓排了序，让数据来挑出前五名。

RPS 以超过 12.6 万笔 URA REALIS 成交，从七个维度为每个项目打分——小学学区、资本增值、租金回报、地铁可达性、未来转型潜力、项目规模、地契年限——每项满分 10 分，汇总成一个总分与一个 S 至 D 的字母评级。方法公开，不带粉饰。第 11 邮区是个严格的考官：在其 143 个被评项目中，仅有两个拿到最高的 S 级。以下是得分最高的五个——以及它们共有的、诚实的那个特征。

1. Viva — 7.73，S 级

Viva 在买家来诺维娜真正想要的组合上居首：永久地契、深厚学区、以及一个用得上的家门口。评分卡记录到1 公里内五所小学，最近的是圣若瑟书院初级 0.26 公里，顶四分位的资本增值（每年 +2.88%，2012 年同期项目的第 85 百分位），以及步行 0.54 公里到南北线诺维娜地铁站。235 个单位、永久地契，没有地契衰减之忧，规模也足以支撑活跃的转售市场。它的软肋正是这个邮区的软肋：2.73% 的租金回报（低于平均），以及有限的未来催化暴露——最近的驱动因素纽顿–乌节综合发展区在略低于 1 公里处。对一个位于此学区的永久地契项目而言，这只是瑕不掩瑜。

2. The Shelford — 7.67，S 级

The Shelford 是增值之选，评分卡也予以肯定。它的资本增长在五者中最强——每年 +4.49%，2005 年同期项目的顶四分位（第 80 百分位）——坐落于永久地契之上，并直接步行 400 米可达滨海市区线陈嘉庚地铁站。它还拥有本邮区最有意义的催化暴露：武吉知马花园城（Turf City）新住宅群就在 0.72 公里处，近到足以带来一些前瞻性顺风。诚实的取舍很熟悉——2.59% 的回报与较少的学校数（1 公里内两所小学，最近的南洋小学 0.60 公里）——但作为拥有这份名单上最佳增长记录的永久地契项目，它是 Viva 之外最完整的 S 级替代。

3. Moulmein Court — 7.31，A 级

Moulmein Court 是评分卡的一个提醒：这个邮区最佳的长期数字，藏在一栋小而旧的永久地契楼里。它的资本增值极为出色——每年 +6.87%，1981 年同期项目的前 8%——并在永久地契之上配以出色的学区（1 公里内三所小学，圣若瑟书院初级 0.52 公里）。它排不上更高的原因是结构性的、无法修复的：仅 18 个单位，是转售市场单薄的小众产品，RPS 在规模上重重扣分，而 2.26% 的回报也偏弱。这适合想要圣若瑟学区内永久地契、并能接受微型项目流动性差的买家——而不是一个你能指望迅速脱手的项目。

4. Park Infinia @ Wee Nam — 7.25，A 级

Park Infinia 是这份名单上规模可投的那一个。486 个单位，是五者中最大的，RPS 视之为转售换手的流动性甜蜜点，永久地契，由远东机构（Far East Organization）发展。评分卡记录到1 公里内四所小学（圣若瑟书院初级 0.36 公里）、步行 0.60 公里到纽顿地铁站，以及仅次于 The Shelford 的最佳催化暴露——纽顿–乌节发展区在 0.63 公里处。增值是其 2008 年同期项目的中位水平（+3.29%，第 62 百分位），回报偏软为 2.87%，但对想要一个设施齐全、流动性好、位于邮区核心的永久地契项目的买家来说，这是名单上最务实的入口。

5. Eng Aun Mansion — 7.23，A 级

Eng Aun Mansion 靠着这个邮区其余项目拿不出的那个数字挤进前五：收入。它的 3.48% 租金回报是前五名中最高的，也是这里唯一高于平均的数字，并搭配强劲的增值（每年 +3.61%，2016 年同期项目的第 89 百分位）、永久地契，以及直接步行 360 米可达诺维娜地铁站。代价与 Moulmein Court 相同——仅 30 个单位，转售市场单薄——而催化暴露也有限。对想要永久地契、相对新的楼龄、家门口地铁、以及那个少见的、靠租金真正赚钱的 D11 项目的买家而言，精品规模就是入场费。

它们的共同点——以及要留意什么

把五者并排来看，这个邮区的签名就显现出来了。

有两点贯穿全榜。五个全是永久地契——在第 11 邮区，地契衰减几乎不成问题，这是一个真实而少见的优势——而且每一个都在学区上得分，身处新加坡市中心最密集的小学学区之一，由圣若瑟书院初级与英华（初级）领衔。这就是你在这里所付钱买的东西。

反复出现的弱点同样一致：收入。前五名的回报普遍单薄，介于 2.3–2.9%，只有 Eng Aun Mansion 越过 3%。这正是最纯粹的名校学区税——你为耐久的永久地契与名校付钱，而租金根本追不上房价。第二个软肋是未来转型潜力：第 11 邮区已基本建成、交通便利，所以 RPS 在这里很难找到你在新跨岛线（CRL）换乘站或大南部濒水区周边看到的那种催化驱动的上升空间。The Shelford 与 Park Infinia 暴露最多（分别是 Turf City 与纽顿–乌节发展区）；其余得分平平。

对宁愿要规模与流动性、而非那个头衔评级的买家，下一梯队值得一看：Soleil @ Sinaran（7.12，A）以永久地契换来在售项目中最佳的交通与收入——距诺维娜地铁站 190 米、99 年地契的 417 个单位上 3.71% 的回报——而 Sky @ Eleven（7.02，A）是汤申一隅、273 个单位的永久地契选项。

这份名单里的抉择，不是「哪个最好」——前两名都是 S 级，其余是强劲的 A——而是你在买哪一种取舍。永久且均衡（Viva）、永久且增长最佳（The Shelford）、精品长期复利（Moulmein Court）、规模与流动性（Park Infinia），还是那个真正付租金的（Eng Aun Mansion）。把地契、你需要的那所具体学校、以及你能接受的回报，对照你自己的持有时间来权衡——让评分卡，而不是示范单位，来框定你的候选名单。

在 tribesg.com/rps 查看完整排名与每个项目的评分卡。

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资料来源：TRIBE 转售项目评分卡（超过 12.6 万笔 URA REALIS 成交；得分与理由截至 2026 年 6 月）。得分与评级为模型输出，并非投资建议。

陈思乐（Silas Tan）是合登（Huttons Asia）的区域总监及 TRIBE 联合创始人。他以超过 12.6 万笔 URA REALIS 成交建立了转售项目评分卡（RPS）。本文仅供参考，不构成财务或投资建议。地产代理理事会注册编号 R000303I。