诺维娜与纽顿：我们心目中的五大公寓

诺维娜（Novena）与纽顿（Newton）是这样一种市中心地段：买家想要永久地契、像样的学区、以及一段不必付足核心市区价钱就能直达乌节的短途车程。第 11 邮区三样都给得出：大部分房源是永久地契，一片由圣若瑟书院初级学院（St Joseph's Institution Junior）领衔的名校群，还有南北线与滨海市区线穿过诺维娜、纽顿与陈嘉庚站。问题——评分卡说得很直白——是租金几乎从不追得上房价。所以我们做了转售项目评分卡（RPS）本就为此而生的事：用同一套证据，把这个邮区每一个转售公寓排了序，让数据来挑出前五名。

RPS 以超过 12.6 万笔 URA REALIS 成交，从七个维度为每个项目打分——小学学区、资本增值、租金回报、地铁可达性、未来转型潜力、项目规模、地契年限——每项满分 10 分，汇总成一个总分与一个 S 至 D 的字母评级。方法公开，不带粉饰。第 11 邮区是个严格的考官：在其 143 个被评项目中，仅有两个拿到最高的 S 级。以下是得分最高的五个——以及它们共有的、诚实的那个特征。

1. Viva — 7.74，S 级

Viva 在买家来诺维娜真正想要的组合上居首：永久地契、深厚学区、以及一个用得上的家门口。评分卡记录到1 公里内四所小学，最近的是圣若瑟书院初级 0.26 公里，顶四分位的资本增值（每年 +2.88%，2012 年同期项目的第 82 百分位），以及步行 490 米到南北线诺维娜地铁站。235 个单位、永久地契，没有地契衰减之忧，规模也足以支撑活跃的转售市场。它的软肋正是这个邮区的软肋：2.73% 的租金回报（低于平均），以及有限的未来催化暴露——最近的驱动因素纽顿–乌节综合发展区在 0.78 公里处。对一个位于此学区的永久地契项目而言，这只是瑕不掩瑜。

2. The Shelford — 7.42，S 级

The Shelford 是增值之选，评分卡也予以肯定。它的资本增长在五者中最强——每年 +4.49%，2005 年同期项目的顶四分位（第 77 百分位）——坐落于永久地契之上，并直接步行 330 米可达滨海市区线陈嘉庚地铁站。它还拥有本邮区较有意义的催化暴露之一：武吉知马花园城（Turf City）新住宅群就在 0.72 公里处，近到足以带来一些前瞻性顺风。诚实的取舍很熟悉——2.59% 的回报与较少的学校数（1 公里内两所小学，最近的南洋小学 0.60 公里）——但作为拥有这份名单上最佳增长记录的永久地契项目，它是本邮区另一个 S 级，也是 Viva 之外最完整的替代。

3. Park Infinia @ Wee Nam — 7.25，A 级

Park Infinia 是这份名单上规模可投的那一个。486 个单位，是五者中最大的，RPS 视之为转售换手的流动性甜蜜点，永久地契，由远东机构（Far East Organization）发展。评分卡记录到1 公里内四所小学（圣若瑟书院初级 0.36 公里）、步行 520 米到诺维娜地铁站，以及名单上最佳的催化暴露——纽顿–乌节发展区在 0.63 公里处。增值是其 2008 年同期项目的中位水平（+3.29%，第 62 百分位），回报偏软为 2.87%，但对想要一个设施齐全、流动性好、位于邮区核心的永久地契项目的买家来说，这是名单上最务实的入口。

4. Sky @ Eleven — 7.15，A 级

Sky @ Eleven 是汤申一隅的选择，理由在学区。评分卡记录到1 公里内三所小学，最近的是善牧女校小学（CHIJ Primary (Toa Payoh)）0.12 公里，庆诚学校（Kheng Cheng）与玛利蒙女校（Marymount Convent）也在范围内。这是吉宝置业（Keppel Land）发展的 273 个单位永久地契项目，2010 年落成，步行 560 米到南北线大巴窑地铁站。增值是其 2010 年同期项目的中位水平（每年 +2.75%，第 67 百分位），2.57% 的回报是五者中最低的，催化暴露也有限——纽顿–乌节发展区在 2.08 公里外。这是一个永久地契、中等规模、学区优先的选择，而不是增值或收益型项目。

5. Soleil @ Sinaran — 7.12，A 级

Soleil @ Sinaran 是五者中唯一不是永久地契的项目，它靠交通与收入赢得位置。它距诺维娜地铁站 190 米——直接步行可达，地铁一项拿满 10 分——而 3.71% 的租金回报是前五名中最高的，也是这里唯一超过 3% 的数字。417 个单位规模扎实，学区也站得住：1 公里内两所小学，圣若瑟书院初级 0.17 公里。取舍在于地契——99 年地契，约剩 79 年——以及在 2011 年同期项目中只算中位的增值（+1.85%，第 52 百分位）。对想要家门口地铁站、并让租金分担一部分回报的买家而言，地契就是入场费。

它们的共同点——以及要留意什么

把五者并排来看，这个邮区的签名就显现出来了。

有两点贯穿全榜。五个中有四个是永久地契——在第 11 邮区，地契衰减几乎不成问题，这是一个真实而少见的优势——而且每一个都在学区上得分，身处新加坡市中心最密集的小学学区之一，由圣若瑟书院初级、英华（初级），以及汤申一侧的善牧女校小学（大巴窑）领衔。这就是你在这里所付钱买的东西。

反复出现的弱点同样一致：收入。四个永久地契项目的回报单薄，介于 2.6–2.9%，唯一的 99 年地契项目 Soleil @ Sinaran 是唯一越过 3% 的。这正是最纯粹的名校学区税——你为耐久的永久地契与名校付钱，而租金根本追不上房价。第二个软肋是未来转型潜力：第 11 邮区已基本建成、交通便利，所以 RPS 在这里很难找到你在新跨岛线（CRL）换乘站或大南部濒水区周边看到的那种催化驱动的上升空间。The Shelford 与 Park Infinia 暴露最多（分别是 Turf City 与纽顿–乌节发展区）；其余得分平平。

紧随五名之后，有三个永久地契的 A 级值得一看：Trilight（7.02，A），205 个单位，距纽顿地铁站 190 米，离纽顿–乌节发展区 0.27 公里；Eng Aun Mansion（6.98，A），2016 年落成、30 个单位的精品项目，距诺维娜地铁站 350 米，3.48% 的回报是本文所列永久地契项目中最高的；以及 Moulmein Court（6.56，A），圣若瑟学区内一栋 1981 年、18 个单位的楼，其每年 +6.87% 只来自十年内四笔转售成交，因此评分卡把它向同期平均水平折减。

这份名单里的抉择，不是「哪个最好」——前两名都是 S 级，其余是强劲的 A——而是你在买哪一种取舍。永久且均衡（Viva）、永久且增长最佳（The Shelford）、规模与流动性（Park Infinia）、学校就在门口（Sky @ Eleven），还是有地铁在家门口、租金也出力的 99 年地契（Soleil @ Sinaran）。把地契、你需要的那所具体学校、以及你能接受的回报，对照你自己的持有时间来权衡——让评分卡，而不是示范单位，来框定你的候选名单。

在 tribesg.com/rps 查看完整排名与每个项目的评分卡。

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资料来源：TRIBE 转售项目评分卡（超过 12.6 万笔 URA REALIS 成交；得分与评级截至 2026 年 10 月 16 日）。得分与评级为模型输出，并非投资建议。

陈思乐（Silas Tan）是合登（Huttons Asia）的区域总监及 TRIBE 联合创始人。他以超过 12.6 万笔 URA REALIS 成交建立了转售项目评分卡（RPS）。本文仅供参考，不构成财务或投资建议。地产代理理事会注册编号 R000303I。