裕廊公寓五强榜单：数据说了算

谈起裕廊，人们通常聚焦于未来——裕廊湖区、第二个 CBD、裕廊区域线（JRL）。但转售数据显示，跑赢大市早已发生。第 22 邮区（D22）的 RPS 平均分为 7.25，全国平均仅 5.94；该区 22 个已评分公寓中有 10 个获得 S 级——S 级比例高达 45%，接近全新加坡 9% 平均水平的五倍。

我们严格按 RPS 总分，对裕廊东、裕廊西、文礼（Boon Lay）和湖畔（Lakeside）一带的每一个公寓进行排名。没有人为干预，没有赞助排位。以下是前五名。

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我们如何排名

转售项目评分卡（RPS）对全新加坡 2,369 个转售公寓（截至 2026 年 6 月）按七个加权因子评分：二级市场表现、学校、项目规模、地铁距离、地契、租金回报率和未来转型。其中二级市场评分采用同期对比——每个公寓只与同一两年窗口内取得临时入伙证（TOP）的项目比较，因此 10 分代表相对同代项目的前四分之一涨幅，而非单纯搭上区域行情的顺风车。完整方法论公布于 tribesg.com/rps。

D22 涵盖文礼、裕廊和大士。与 D18 或 D19 一个邮区混杂多个市镇不同，D22 所有已评分公寓都位于裕廊东—裕廊西—湖畔一带，因此邮区排名和「裕廊」排名是同一份名单。

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五强一览

五个项目全部是 S 级、99 年地契、610 至 712 个单位，且全部位于东西线地铁站 510 米范围内。这种高度一致并非巧合——下文详述。

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1. The Centris — 9.30

凯德集团（CapitaLand）位于裕廊坊（Jurong Point）上方的 610 单位项目是全区最高分，七个因子中有五个拿到满分 10 分：学校、二级市场、地铁、规模和未来转型。

二级市场表现是最大亮点。评分卡写道：

「年均涨幅 +4.57%，使该公寓位列其 2009 年代同期项目的前 4%——相对同代项目实现卓越的资本增值。」

它距离文礼地铁站（EW27）仅 110 米——步行直达——1 公里内有五所小学，最近的 Frontier 小学距离 0.62 公里。在未来转型方面，数据指出最近的催化因素是 0.36 公里外的 Bahar Junction 地铁站（JS7，JRL1），项目「直接位于市区重建局总体规划区或新地铁覆盖范围内」。

唯一的软肋是地契：2009 年 TOP，剩余约 79 年——评分卡称「存在一定长期损耗风险，但并不迫近」。租金回报率 3.51%，得 6 分。

2. Caspian — 9.08

城市发展（CDL）的 712 单位 Caspian 距湖畔地铁站（EW26）360 米，同期对比成绩比 The Centris 更为锋利：

「年均涨幅 +4.31%，使该公寓位列其 2012 年代同期项目的前 2%——相对同代项目实现卓越的资本增值。」

学校满分 10 分——1 公里内有四所小学，立化小学（Rulang Primary）仅 0.41 公里。未来转型得 9 分，依托 0.98 公里外的 Corporation 地铁站（JS5，JRL1）。地契剩余约 81 年，得 8 分，略优于 The Centris。最弱一项是 3.49% 的租金回报率，得 5 分。

3. The Lakefront Residences — 8.82

森联集团（Sim Lian）的 629 单位项目是五强中离地铁站最近的——距湖畔地铁站 260 米——并与 Caspian 共享同一学区，立化小学距离 0.39 公里（学校：10 分）。二级市场表现得 9 分：

「年均涨幅 +2.45%——在其 2014 年代同期项目中位列前四分之一（第 83 百分位）。」

未来转型得 8 分，依托同一个 Corporation 地铁站催化因素（1.05 公里）。地契剩余约 83 年，租金回报率 3.43%，整体特征基本上是一个更年轻、更后期的 Caspian。

4. Lake Grande — 8.60

MCL 置地的 710 单位 Lake Grande 是榜单上最年轻的项目（2019 年 TOP），也是收益型选择：4.31% 的租金回报率拿下五强中最高的回报评分（8/10），评分卡称之为「强劲的收入回报」。

学校依旧满分 10 分——1 公里内有三所小学，树群小学（Shuqun Primary）仅 0.33 公里——湖畔地铁站距离 400 米。代价是二级市场仅得 7 分：年均 +3.58% 的涨幅位于其 2019 年代同期项目的第 66 百分位。表现扎实，但 2019 这一代竞争激烈。地契剩余约 88 年，是五强中最长的。

5. Lakeville — 8.41

同为 MCL 置地开发的 Lakeville（696 个单位，2017 年 TOP）以最均衡的评分卡收尾：没有任何因子低于 5 分，五个因子达到 8 分或以上。年均 +2.66% 的涨幅位于其 2017 年代同期项目的第 70 百分位（二级市场：8 分）。它是五强中离地铁站最远的——距湖畔地铁站 0.51 公里，属于「短程步行」而非步行直达——并与 Lake Grande 共享学区（树群小学 0.47 公里，学校：10 分）及 1.32 公里外的 Hong Kah 地铁站（JS4，JRL1）未来转型催化因素。

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共同规律

把五张评分卡并排放在一起，裕廊公式一目了然。

• 湖畔站是主轴。 五强中有四个聚集在湖畔地铁站 510 米范围内，第五个距文礼站 110 米。在一个围绕两座东西线车站建设的邮区，步行直达地铁几乎是 S 级的前提条件。
• 学校全员满分。 五强每一个公寓的学校因子都是满分 10 分，覆盖立化、树群、湖畔、Frontier 和文礼花园小学等学区。与 D19 一样，学校近距离是一种不会折旧的转售溢价。
• 600–750 单位的黄金区间。 五个项目的规模因子全部得 10 分——大到足以保证流动性和完整设施，小到避免巨型项目的拥挤。
• JRL 是第二幕。 五强每个项目的未来转型评分都在 8 分或以上，且各自锚定一座距离不到 1.4 公里、有名有姓的裕廊区域线车站——Bahar Junction、Corporation 或 Hong Kah。

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必须坦白的几点

这场讨论里不存在永久地契。 D22 已评分的 22 个公寓全部是 99 年地契。如果永久地契是硬性要求，这个邮区给不出答案；尤其是 The Centris——剩余约 79 年——是五强中地契损耗风险最大的一个。

最有名的名字反而排不进榜单。 J Gateway——738 个单位、距裕廊东地铁站 270 米、距裕廊湖区规划区仅 0.12 公里——评分 7.16，虽是 A 级，却只排全区第九。学校仅 3 分（1 公里内两所小学，「学校选择一般」）加上第 72 百分位的同期表现，使它无缘五强。仅凭靠近第二个 CBD，目前还不够。

回报率是反复出现的短板。 五强中有三个公寓的租金回报评分仅 5–6 分。如果收入回报是你的首要目标，Lake Grande（4.31%）是五强中唯一被数据标注为「强劲」的一个。

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结论

裕廊的顶级公寓并不是对未来 CBD 的投机押注。它们是已经跑赢自身同代项目的存在——The Centris 和 Caspian 分别位列同代项目前 4% 和前 2%——而裕廊区域线和裕廊湖区的催化因素仍在路上。数据给出的答案是：这里的公式枯燥得出奇地一致——步行直达地铁、深厚的小学学区、600–750 个单位，外加地平线上一座有名有姓的 JRL 车站。

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查查你的公寓得几分

本文提到的每一个公寓，都在全新加坡 2,369 个独立评分的公寓之列——每个项目按七个加权因子评分：二级市场表现、学校、规模、地铁距离、地契、租金回报率和未来转型。

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无需注册，不会有中介来电。只有数据。

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Silas Tan 是合登集团（Huttons Asia）区域董事、TRIBE 联合创始人。他基于 126,000 多条 URA REALIS 交易记录构建了转售项目评分卡（RPS）。本文仅供参考，不构成财务或投资建议。CEA 注册号 R000303I。