数据排名：宏茂桥与碧山最强的 5 个公寓

搜索「D20 最佳公寓」，你得到的榜单其实在悄悄混合三个不同的地方：碧山、宏茂桥的西侧，以及沿汤申路上段绵延的私宅走廊——偶尔还混进一两个罗弄泉边缘的项目。所以在排名之前，我们先把转售项目评分卡（RPS）的第 20 邮区数据，筛选到真正位于宏茂桥或碧山的项目。先说结论：这是全新加坡最强的公寓邮区之一——D20 的 RPS 平均分 6.87，比全国平均分 5.99 高出近一分；44 个已评分项目中有 13 个拿到 S 级，而全国 S 级比例只有 9.3%。而一旦按实际位置筛选，前五名中碧山独占四席。

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先说我们筛掉了什么

第 20 邮区不是一个镇。除了碧山和宏茂桥本体，它还囊括了汤申上段走廊——汤申路上段沿线一长串以小型永久地契为主的项目——东缘还擦过罗弄泉一带。有两个高分项目因此被筛掉：Goldenhill Park Condominium（8.05），它位于实龙岗一侧、距罗弄泉地铁站仅 90 米；以及 Thomson Three（8.02），距汤申上段地铁站 190 米。两个都是好项目，但都不在宏茂桥或碧山。汤申上段值得一份属于自己的榜单。

简单交代一下方法论：RPS 对全新加坡 2,350 个转售公寓按七个加权因素评分——二手市场表现（25%）、学校（20%）、项目规模（16%）、靠近地铁（13%）、地契（10%）、租金收益率（10%）和未来转型（6%）。二手市场评分是同期相对值：每个公寓只与在同一个两年窗口内取得 TOP 的项目相比较，所以 9/10 意味着相对自身同期项目的前四分之一升幅，而不只是搭上了水涨船高。完整方法论公布在 tribesg.com/rps。

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五强榜单

五个全是 99 年地契。五个中有四个在学校评分上拿到满分 10 分。

1. Sky Vue — 8.65 分，S 级

全邮区的头名公寓距碧山地铁站（NS17 / CC15）仅 150 米——用评分卡的话说，「步行直达地铁，通勤吸引力强」。年化升幅 +3.16%，位列其 2016 年期同侪的第 85 个百分位；1 公里内有三所小学（最近的国专长老会小学 0.58 公里）；694 个单位正落在评分卡所称「兼顾流动性与设施、又不至于拥挤的理想规模」。它最弱的因素是未来转型，只有 3/10：最近的已确认催化点——宏茂桥跨岛线（CRL）转换站——在 1.84 公里之外，「距离够远，对该项目的影响有限」。

2. The Panorama — 8.56 分，S 级

前五名中唯一的宏茂桥项目，位于宏茂桥 2 道，距美华地铁站（TE6）280 米。它最亮眼的是学校评分：圣尼各拉女校（小学部）距离 0.22 公里——几乎就在门口——宏茂桥小学和美华小学也都在 1 公里之内。年化升幅 +4.45%，位列 2017 年期同侪的第 88 个百分位，是前三名中最高的百分位。

3. The Gardens @ Bishan — 8.44 分，S 级

远东机构 2004 年在信明（Sin Ming）的项目，被汤申-东海岸线（TEL）彻底改写了命运：它现在距光明山地铁站（TE7 / CR13）仅 100 米——与 Sky Vue 并列本榜单最佳的地铁评分——而 0.27 公里外的光明山跨岛线转换站又添了一个已确认的前瞻催化点。年化升幅 +4.82%，位列 2004 年期同侪的第 82 个百分位；爱同学校步行 0.38 公里即达。两点必须坦白：租金收益率只有 2.77%，被评分卡标注为「低于平均的收入回报」（3/10）；剩余地契约 70 年，是本榜单最短的。

4. Jadescape — 8.12 分，S 级

顺福路的巨型项目（1,206 个单位），紧邻玛丽蒙地铁站（CC16，310 米）。它拥有宏茂桥和碧山范围内最佳的二手市场评分：年化升幅 +5.49%，位列 2022 年期同侪的前 5%——「相对同期项目的卓越资本增值」。4.24% 的租金收益率也是五强中最高。代价是：1 公里内只有一所小学（公教中学附小，0.59 公里）；而 1,206 个单位的体量，评分卡提示「存在一定的项目内部转售竞争」。

5. Sky Habitat — 7.92 分，S 级

Sky Vue 在碧山中心的邻居，出自建筑师 Moshe Safdie 之手，距碧山地铁站 230 米。结构性因素全面强势——学校 10/10、规模 10/10、地铁 9/10——但二手市场评分是软肋：年化 +1.61%，位列 2015 年期同侪的第 62 个百分位，「接近中位数的表现」。2012 年以著名的进取定价开盘，转售市场花了不少时间才慢慢消化。3.08% 的收益率低于平均。

紧随其后、值得一提的：碧山 25 街的 Clover By The Park（7.83）以 0.09 分之差落榜，尽管它握有全邮区最佳的升值记录——年化 +4.47%，位列 2011 年期同侪的前 1%——拖累它的是距碧山地铁站 970 米的步行距离和 2.79% 的收益率。Bishan Loft（7.63）则补齐了碧山中心的 S 级阵容。

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名校带

把宏茂桥和碧山与数据中几乎所有其他市镇区分开来的，是学校这个因素。前五名中四个拿到 10/10，校名足以说明一切：爱同学校、圣尼各拉女校、公教中学附小、国专长老会小学——一些全新加坡小一报名最超额的学校，全部挤在信明到宏茂桥 2 道之间的一条带状区域里。在 RPS 权重下，学校占总分的 20%；在这个邮区，这 20% 对多数项目近乎白送。距离分带直接关系到小一抽签的优先权（1 公里内优先于 1–2 公里），所以上面那些不到一公里的数字不是花絮——它们就是机制本身。

汤申-东海岸线是另一次安静的价值重估。光明山站和美华站开通之前，The Gardens @ Bishan 和 The Panorama 的交通评分都只是中游；如今两者的地铁评分都在 9–10 分，而光明山即将到来的跨岛线转换站又添了第二条腿。

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必须坦白的几点

碧山中心的收益率偏薄。 The Gardens @ Bishan（2.77%）、Sky Habitat（3.08%）和 Bishan Loft（3.09%）的收入回报都低于平均。这些是为学区和地铁定价的自住型项目；如果你的逻辑是租金收入，五强中只有 Jadescape（4.24%）过线。

未来转型评分普遍不高。 碧山中心最近的跨岛线催化点在近 2 公里之外；Sky Vue 和 Sky Habitat 都只得 3/10。和淡滨尼一样，这是一个基础设施早已建成、也早已反映在价格里的成熟市镇。例外是光明山组团——那里的跨岛线转换站已确认且近在咫尺。

前五名全是 99 年地契。 剩余地契从约 70 年（The Gardens @ Bishan）到约 91 年（Jadescape）不等。这个邮区的永久地契存量集中在我们筛掉的汤申上段走廊——这就是这份榜单所做的取舍：用地契换位置和学校。

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结论

诚实地筛选 D20，故事属于碧山：前五名占四席，依托碧山中心和光明山步行直达的地铁、全国艳羡的小学名校带，以及 The Gardens @ Bishan 和 Jadescape 跑赢同期的升幅。宏茂桥的纵深要薄一些——The Panorama 是它在榜单高位唯一的 S 级代表；AMO Residence（7.02）太年轻，转售记录尚未成形；Centro Residences（7.42）虽距宏茂桥地铁站仅 140 米，升幅却停留在中位数附近。

数据不支持的，是把「D20」当作一个市场来逛。Braddell View、一个汤申精品盘和一栋碧山中心的高楼，除了共享一个邮区代码，几乎毫无共同点。请核实项目的实际位置——而不只是它的邮区。

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查一查你的公寓得几分

本文提到的每一个公寓，都在全新加坡 2,350 个独立评分的公寓之列——每一个都按七个加权因素评级：二手市场表现、学校、面积、靠近地铁、地契、租金收益率，以及未来转型。

在 RPS 上为你的转售公寓评分 →

无需注册。事后也不会有经纪来电。只有数据。

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Silas Tan 是 Huttons Asia 的 District Director，也是 TRIBE 的联合创始人。他基于超过 236,000 笔 URA REALIS 成交数据打造了转售项目评分卡（RPS）。本文仅供参考，不构成财务或投资建议。CEA Registration R000303I。