租金不再下跌了。回报却还没回来。

两年来，新加坡租赁市场的故事都一样：一波新落成单位把议价权交到租客手中，租金从 2023 年的高点一路下滑。那一章已经合上。URA 的 2026 年第一季数据显示，私宅租金指数环比上升 0.3% 至 161.4，部分收复了上一季 0.5% 的跌幅，同比上升 1.8%。底部已现。但没有到来的，是房东真正想从复苏中得到的东西——回报的实质回弹。房价持续攀升，而租金只是停止下跌，于是你为一套公寓付出的价钱、与它赚回的钱之间的差距，几乎处于历来最宽的水平。以下是数据怎么说，以及它对房东唯一该在意的那个数字做了什么。

复苏是真的，但温和而不均

2026 年第一季的租金数字里有三点突出。第一，复苏是温和的——季度上升 0.3% 是趋平，不是飙升，而 161.4 的指数仍低于它的峰值。第二，它由郊区领跑：外围区（OCR）增长最强，环比上升 1.0% 至 169.5，核心中央区（CCR）上升 0.5% 至 151.1，其余中央区（RCR）反而下滑 0.2% 至 172.3。核心市区租金——过去两年最受外派配套缩减冲击的那一块——仍是软肋。第三，租赁活跃：当季有地、非有地与执行共管公寓合计签下 21,765 份租约，所以这是一个在寻底、而非冻结的运作中市场。

大多数公寓投资者真正参与的非有地板块，扛起了同比数字的大头：同比上升 2.2%，对比有地的仅 0.2%。所以若你持有公寓出租，你的毛租金多半比一年前略高。问题出在分母身上。

为何租金复苏没能抬高回报

回报是租金除以房价，而在 2026 年第一季，房价那一边涨得比租金那一边更快。URA 的整体私宅价格指数在同一季上升了 0.9%，叠加在 2025 年的稳步上涨之上。当房价比租金涨得更快——即便租金在回升——回报就被压缩。房东可以收到比去年更多的租金，但相对于今天的市值，赚到的回报百分比反而更低。这就是房价主导市场的陷阱：资产变贵的速度，快过它变得更能生钱的速度。

最清楚的看法，是用当前市场租金为几套现实的 2026 年公寓定价。

即便其中最好的也仅勉强越过 3%，而核心市区那套——租金最弱、房价最高——还落在 3% 以下。3% 的毛回报算不上灾难，但它单薄，而且它是个粉饰过的数字，因为它忽略了真正当房东的每一项成本。

毛回报是宣传册。净回报才是支票。

真正要紧的回报，是租金先付清各项成本之后落到你账户里的那部分。2026 年咬得最狠的有三项，没有一项是房贷。

最大的是房产税，出租的住宅按非自住税率征收——一张从年值首 3 万元的 12% 累进到顶端 36% 的税表。那套 160 万的单位，年值约近 4.5 万元，税单约为每年 6,700 元。其次是管理费——一套典型公寓就算每月 400 元，即每年 4,800 元——再加上一笔现实的空置与重新出租准备金，约一年两周加上代理成本，大致 2,000 元。把这些套进同样三套单位：

一套典型 2026 年公寓的净回报大约在 2.0% 到 2.4%——而这还是在一分钱房贷利息之前。一个借钱买入的房东，按今天的房价与租金，往往在头几年是以现金净流出在持有这套房产，完全依赖资本增值来让这笔投资成立。那是一个合理的策略。它也是一个与「租金能覆盖贷款」截然不同的赌注，而后者正是许多买家至今仍带进看房现场的假设。

这对 2026 年中的买家意味着什么

对租金复苏的诚实解读是：它改变情绪多于改变账目。租金已找到底部，所以困扰 2024–25 年房东的下行风险已经缓解——但复苏太温和、房价太坚挺，不足以重建收入论据。由此衍生几点。

如果你是买来出租，请用净回报、而非毛回报来核算。3.1% 的宣传册数字，是 2.3% 的现实；若你借钱，头几年的真实现金回报甚至可能为负——若你是为增值而买、且能补上这个缺口，那没问题；若你假设由租客来补，则危险。如果收入是首要目标，数据指向郊区与较低总价：OCR 租金增长最快，小型单位毛回报更高，而核心市区房源把最弱的租金与最高的房价结合在一起。而无论你买什么，回报这个维度，正是为何一张评分卡要把好地段和好投资分开来看——一套紧邻名校的永久地契单位，可以是绝佳的居所、却是平庸的租金资本去处，而要分辨这二者，唯一的办法就是在你为这套房动心之前，先把净数字算出来。

租金不再下跌了。对任何已经持有的人，这是实打实的好消息。但单凭这一点，并不构成预期一套新加坡公寓的收入端将重新自给自足的理由。

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资料来源：URA — 2026 年第一季私宅租赁统计（租金指数、区域细分、租约成交量）；ERA — 2026 年第一季租赁报告；CBRE — 2026 年第一季价格指数评论。房产税率为 2024 年起的非自住住宅税率；回报数字按所列示意房价与租金计算。

陈思乐（Silas Tan）是合登（Huttons Asia）的区域总监及 TRIBE 联合创始人。他以超过 12.6 万笔 URA REALIS 成交建立了转售项目评分卡（RPS）。本文仅供参考，不构成财务或投资建议。地产代理理事会注册编号 R000303I。