关于 Union Square Residences 的诚实洞察

Union Square Residences 是一个 366 个单位、99 年地契的塔楼，位于第 1 邮区克拉码头片区的合乐路（Havelock Road）28 号，由城市发展有限公司（CDL）发展——一栋 40 层高的塔楼，锚定 CDL 更大规模的 Union Square 综合发展项目，坐落新加坡河畔，步行约 5 分钟（0.49 公里）可达东北线的克拉码头（Clarke Quay）地铁站。它在我们的新项目评分卡（NPS）上拿到 B 级（5.9）。地契自 2024 年 10 月起算，项目于当年 11 月开盘，至今 366 个单位中约 188 个已成交——因此这是一个仍在销售、真正有余货的活项目。这是一篇审视：这个 B 立足于什么、余下的单位对照第 1 邮区地契群实际如何定价，以及为何这里诚实的读数是一个靠租金与地段、而非资本增值的持有。方法论公开，绝不含糊。

NPS 在一个 10 年窗口内为项目的邮区基本面打分——资本增值、租金增长、学校、地铁便利度与项目规模——全部基于真实的 URA 成交数据，在设计上是回溯性的：它反映的是邮区的历史，再为项目自身的规模、交通与学校做提升，而非预测。Union Square Residences 现在已有自己的成交记录，因此下文的公允价值基准，采用的是项目各房型的成交中位数呎价，而非开盘指引。

评分卡：一个 B 到底说明了什么

Union Square Residences 的 5.9 是一个核心地段的等级：规模与交通强，增值中等，租金动能则确实偏软。

强项真实，但对核心区而言平平无奇。366 个单位的规模拿到 8.0——足够撑起完整配套与一个活跃的二手市场——而交通拿到 7.0，真正短程步行可达克拉码头地铁站，整个市中心、滨海湾与乌节都在一两站之内。这地段几乎是新加坡最核心的位置。

卡片的中段才是诚实所在。资本增值拿到 5.8：1 公里内二手过去十年约每年增长 2.6%——温和，也是核心区（CCR）的典型，本轮周期核心区价格一直落后大众市场。在模型为项目的规模与交通做提升后，预计增速约达每年 3.2%——越过 3% 这条线，但几乎没有余裕。学校拿到 5.7，1 公里之内只有河谷小学，且小一优先权按门到门距离计算，因此指望抽签的家庭应在 OneMap 上核实距离，而非轻信营销资料。

清楚的软肋是收入的增长。租金增长只有 2.0——第 1 邮区租金过去十年约每年增长 3.7%，在模型的绝对刻度上偏软。话虽如此，收益率的水平仍属可观：这里的毛租金收益率接近 3.3%，优于多数核心区新盘，因为其呎价虽在绝对值上偏高，买到的却是一个真正可出租的核心地段。这个区别——租金增长软、租金水平尚可——塑造了下文的持有读数。

余货有什么，在要价多少

Union Square Residences 预展时一房价格从约 S$1.38m（S$2,981 psf） 起，2024 年 11 月开盘时均价接近 S$3,200 psf（据 EdgeProp）。开盘周末约售出 20%，到 2026 年初成交率越过 37%——因此过半项目仍有余货。对今天的买家而言，更有用的基准不是开盘指引，而是项目自身的成交记录：这些单位实际以什么价位易手。

这个格局，正是核心区常见的小户型溢价：一房与两房呎价最高（S$3,066–3,119），三房是价值之选，约 S$2,888 psf，而少数四房则在绝对总价上位居顶端。余下单位大体贴着这个记录定价——也就是说，今天入手的买家，是以早期买家已付的价位、而非折让价进场。

对照基准：对照经调整的第 1 邮区地契

不能把新盘呎价直接对照二手可比项目的原始呎价。有两项调整把每个可比项目抬升到同口径的「如新」水平：地契折损——按 Bala 表还原到完整 99 年；以及 GFA 统一化——对任何规划许可早于 2023 年 1 月 22 日的可比项目，做 +6%（一至两房）/ +8%（三房及以上）的上调，因为那些较旧的分层面积仍把冷气棚与空隙计入，低估了真实呎价。对照最近的第 1 邮区／河谷一带地契群，以计算器的「如新」口径：

对照这组，Union Square Residences 的两房约 S$3,119 psf，坐在第 1 邮区地契群的最顶端——与如新的 Martin Modern 和 Martin Place 齐平，明显高出较新的 One Pearl Bank（约 S$2,497）与 The Landmark（约 S$2,475）。它的三房约 S$2,888 psf 则更具竞争力，在较旧可比项目经调整后大致居中。读数很直接：市场为最新、河畔、综合片区的产品支付溢价——而买家是在前期就承接这份溢价。小户型对二手场让出的空间最少；三房才是相对价值的所在。

你大概会持有多久

卖方印花税（SSD）跑满 4 年（16%、12%、8%、4%），因此第四年之前退出并不现实，我们公布的最短档位就是四到六年。用 NPS 计算器的模型——约 3.2% 预计增速、3% 目标——以下是每个余货房型仅凭价格增长的估计持有期，入场价采用项目自身的成交中位数呎价。

每个房型都落在同一个四到六年档位，但这份齐整掩盖了一个薄弱的余裕：约 3.2% 的模型增速，仅以约两成的一个百分点越过 3% 这条线，因此单看价格，这是一个缓慢、低余裕的增值持有——若第 1 邮区增速持续偏软，容错空间很小。真正撑起这个案子的是收益率，而非增长——毛收益率约 3.3%，这里的租金强过价格走势，与 Lentor 或 Turf City 那种增长故事恰好相反。对投资者，总回报的算式靠的是租金那条线；对自住买家，价值在地段与连通性，而非快速的资本抬升。以上数字未计印花税、融资与卖出成本。

诚实的结论

Union Square Residences 是核心区里一个 B 的样子：无可挑剔的地段、一个大且流通的项目、真正短程步行可达地铁——搭配本轮周期定义了核心区新加坡的那种温和资本增值记录。余下单位定价在第 1 邮区地契群的顶端，因此买家是在前期为最新、河畔、综合的产品付溢价，而非买到折让。诚实的保留意见很清楚：预计增速约 3.2%，仅以毫厘越过 3% 的线；第 1 邮区租金增长偏软；而小户型对经调整的二手场让出的空间最少——三房才是相对价值所在。这里真正拿得出手的，是约 3.3% 的毛收益率与核心地段：这是给一个想要核心区租客池的投资者、或一个看重步行可达克拉码头、滨海湾与乌节的自住买家的租金与地段持有——而非资本增值博弈。带着这份预期进场，这个 B 就是可信的。

在 tribesg.com/nps 查看完整评分卡，并用持有期计算器跑一跑你自己的单位价格。

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资料来源：NPS 品质等级（B，5.9）、五项因子分数、模型增速（约 3.2%/年）与毛租金收益率（约 3.3%）来自 TRIBE 新项目评分卡（URA Data Service 成交呎价；1 公里二手趋势按项目规模、交通与学校提升；数据截至 2026 年 7 月）。各房型成交中位数呎价（一房约 S$3,066，46 份成交；两房约 S$3,119，86 份；三房约 S$2,888，51 份；四房约 S$3,370，5 份）取自经 NPS 数据集的 URA 成交。项目事实——366 个单位、99 年地契自 2024 年 10 月 11 日起算、合乐路 28 号、预计 2028 年落成、隶属 CDL 的 Union Square 综合发展项目——以及开盘详情（预展一房从 S$1.38m／S$2,981 psf 起；开盘均价约 S$3,200 psf；2024 年 11 月开盘周末约售出 20%；到 2026 年 2 月成交率越过 37%）据 EdgeProp 与 CDL 发展商资料。可比项目（Martin Modern、Martin Place Residences、One Pearl Bank、The Landmark、People's Park Complex）：近期成交呎价取自 URA 成交，按 Bala 表（还原到完整 99 年地契）与 GFA 统一化上调 +6%（一至两房）/ +8%（三房及以上）抬升至如新口径，依 NPS 计算器公开的方法论。小一优先权按门到门距离计算，因此在依赖任何 1 公里说法前请先在 OneMap 上核实。分数与持有期为模型输出，不构成投资建议。

Silas Tan 是 Huttons Asia 的区域总监，也是 TRIBE 的联合创办人。他在 URA 成交数据上构建了新项目评分卡（NPS）与二手项目评分卡（RPS）。本文仅供参考，不构成财务或投资建议。CEA 注册编号 R000303I。