关于 Lentoria 的诚实洞察

Lentoria 是一个 267 个单位、99 年地契的项目，位于第 26 邮区 Lentor 一带的 Lentor Hills Road 32 号——由 TID（丰隆集团与三井不动产的合资企业）发展的低密度项目，两栋塔楼（17 层与 8 层），步行约 6 分钟（0.55 公里）可达汤申-东海岸线的 Lentor 地铁站。它在我们的新项目评分卡（NPS）上拿到 A 级（7.5）。它于 2024 年初开盘、约 2027 年 7 月落成，如今已近售罄——267 个单位中约 248 个已成交，两房成交中位数接近 S$2,198 psf。这是一篇审视：这个 A 立足于什么、最后一批余货对照 Lentor 群实际如何定价，以及对一个已完成大部分销售的项目，诚实的保留意见在哪里。方法论公开，绝不含糊。

NPS 在一个 10 年窗口内为项目的邮区基本面打分——资本增值、租金增长、学校、地铁便利度与项目规模——全部基于真实的 URA 成交数据，在设计上是回溯性的：它反映的是邮区的历史，再为项目自身的规模、交通与学校做提升，而非预测。Lentoria 现在已有厚实的成交记录，因此下文的公允价值基准，采用的是项目各房型的成交中位数呎价。

评分卡：一个 A 到底说明了什么

Lentoria 的 7.5 是一个基本面等级——对一个 Lentor 地段而言，增长、租金与学校可能的最强组合，交通上则有一处诚实的让步。

卡片顶部就是这个 A 的来处。资本增值拿到 8.2——1 公里内二手过去十年约每年增长 3.8%，对一个郊区市镇而言相当强，在模型为项目的规模、交通与学校做 +0.90 提升 后，预计增速约达每年 4.4%，富余地越过 3% 这条线。这份提升并不抽象：它就是 Lentor 的蜕变——一整个 GLS 新公寓市镇、一座新地铁交汇站、几年之内重建的全新配套。租金增长拿到 7.7——第 26 邮区租金过去十年约每年增长 7.1%，是真实的收入动能——而学校拿到 7.1，靠的是落在 1 公里之内的安德森小学。小一优先权按门到门距离计算，因此指望抽签的家庭应在 OneMap 上核实距离。

267 个单位的规模拿到 8.0——比周边邻居更低密，这也是产品自身的卖点：每层单位更少、更安静的配套区。唯一诚实的让步是交通的 6.0：真正但非门口的步行 6 分钟可达 Lentor 地铁站，比隔壁地铁上盖的 Lentor Modern 稍逊一档。在一张原本很高的卡片上，这是个小扣分。

余货有什么，在要价多少

Lentoria 于 2024 年初开盘，均价接近 S$2,114 psf，此后已售到大约最后 19 个单位。项目近售罄，有用的基准就是它自身的成交记录——横跨 248 份成交、这些单位实际以什么价位易手——而非任何开盘指引：

呎价带异常紧凑——每个房型都在 S$2,171 到 S$2,267 之间——这告诉你定价设得很均匀，而市场消化它时并未逼发展商折让较大的房型。成交呎价已漂移到 约 S$2,114 的开盘均价之上，这正是一个卖进上升 Lentor 市场的项目的标志。看着最后几个单位的买家，是以大多数业主已付的价位、或略高一点进场——而非以尾盘的清货折让。

对照基准：对照经调整的 Lentor 可比项目

不能把新盘呎价直接对照二手可比项目的原始呎价。有两项调整把每个可比项目抬升到同口径的「如新」水平：地契折损——按 Bala 表还原到完整 99 年；以及 GFA 统一化——对任何规划许可早于 2023 年 1 月 22 日的可比项目，做 +6%（一至两房）/ +8%（三房及以上）的上调，因为那些较旧的分层面积仍把冷气棚与空隙计入，低估了真实呎价。对照最近的 Lentor／汤申上段一带，以计算器的「如新」口径：

经调整，Lentor 群收敛在 S$2,135–2,286 psf 一带——而 Lentoria 的 S$2,171–2,267 恰好坐落其中。它对隔壁 Lentor Modern 的二手（如新约 S$2,135）要一个小溢价，换取更低的密度与更晚的落成，而定价则在经调整的较旧存量（约 S$2,222）之处或略低。对一个持有完整 99 年地契、前方还有全程施工跑道的 A 级项目而言，这是一个公允价值的入场，而非拉高——模型预计的约 4.4% 增速在做功，而价格并没有抢跑。

你大概会持有多久

卖方印花税（SSD）跑满 4 年（16%、12%、8%、4%），因此第四年之前退出并不现实，我们公布的最短档位就是四到六年。用 NPS 计算器的模型——约 4.4% 预计增速、3% 目标——以下按代表性房型（项目已近售罄）给出仅凭价格增长的估计持有期，入场价采用成交中位数呎价。

每个房型都清在同一个四到六年档位，而这里的余裕是充裕的，不是薄弱的：约 4.4% 的模型增速，以约一个半百分点越过 3% 这条线，因此单看价格，若 Lentor 周期跑得比过去十年慢，仍有实实在在的缓冲。与核心区的持有不同，这个案子并不靠租金来救——不过毛收益率约 3.2%，收入尚属可观，而三房——处于整个房型带最低的呎价——对一个想要安德森小学学区的家庭是最锐利的入场。这是一个资本增值加租金的故事，定价公允，主要的制约仅仅是余货已经很少。以上数字未计印花税、融资与卖出成本。

诚实的结论

Lentoria 是当基本面干净叠起时，一个 A 的样子：一份被 Lentor 蜕变抬升到约 4.4% 预计增速的强劲 1 公里增长记录、接近每年 7% 的真实第 26 邮区租金动能、落在 1 公里内的安德森小学，以及一个市场未折让即消化的 267 个单位低密度格局。定价在计入地契与面积后坐得公允——对 Lentor Modern 的二手要一个小溢价，在如新口径下则位于较旧 Lentor 存量之处或略低——因此尾盘的买家是以公允价值入场，而非追高。诚实的保留意见很温和：交通是一段不错的步行而非门口的地铁上盖；而真正的那一条——项目已近售罄，因此选择只剩一把余货，没有随你挑户型的余地。对一个想要学校与 Lentor 增长故事的家庭，或一个能接受一个仍在建成中的市镇前沿、郊区 99 年地契的投资者，Lentoria 是一个可信的 A——如果最后几个单位里有一个合适的话。

在 tribesg.com/nps 查看完整评分卡，并用持有期计算器跑一跑你自己的单位价格。

---

资料来源：NPS 品质等级（A，7.5）、五项因子分数、模型增速（约 4.4%/年）与毛租金收益率（约 3.2%）来自 TRIBE 新项目评分卡（URA Data Service 成交呎价；1 公里二手趋势按项目规模、交通与学校提升；数据截至 2026 年 7 月）。各房型成交中位数呎价（一房约 S$2,267，17 份成交；两房约 S$2,198，115 份；三房约 S$2,171，66 份；四房约 S$2,246，50 份）取自经 NPS 数据集的 URA 成交。项目事实——267 个单位、两栋塔楼（17 层与 8 层）、99 年地契、Lentor Hills Road 32 号（Lentor Hills B 地块）、TID（丰隆集团／三井不动产合资，S$276.36m 地价中标）、预计约 2027 年 7 月交吉——以及约 S$2,114 psf 的开盘均价（2024 年初）据 99.co 与 PropertyGuru 挂牌与资料。可比项目（Lentor Modern、The Panorama、The Calrose、Meadows @ Peirce、Nuovo）：近期成交呎价取自 URA 成交，按 Bala 表（还原到完整 99 年地契）与 GFA 统一化上调 +6%（一至两房）/ +8%（三房及以上）抬升至如新口径，依 NPS 计算器公开的方法论。小一优先权按门到门距离计算，因此在依赖任何 1 公里说法前请先在 OneMap 上核实。分数与持有期为模型输出，不构成投资建议。

Silas Tan 是 Huttons Asia 的区域总监，也是 TRIBE 的联合创办人。他在 URA 成交数据上构建了新项目评分卡（NPS）与二手项目评分卡（RPS）。本文仅供参考，不构成财务或投资建议。CEA 注册编号 R000303I。