关于 The Orie 的诚实洞察

The Orie 是一个 777 个单位、99 年地契的项目，位于第 12 邮区的大巴窑 Lorong 1——由城市发展（CDL）、星狮地产（Frasers Property）与积水房屋（Sekisui House）发展的双子 40 层塔楼，步行约 0.46 公里可达南北线的布莱德（Braddell）地铁站，预计约 2030 年落成。它在我们的新项目评分卡（NPS）上拿到 A 级（8.0）——是我们跑过的较强的卡片之一——而它登场时自带分量：这是大巴窑八年来的第一个私宅开盘，上一个还要追溯到 2016 年的 Gem Residences。这个成熟组屋区立刻回应，在 2025 年 1 月的开盘周末以均价 S$2,704 psf 售出 777 个单位中的 668 个——86%，此后已去化到约 95%。这是一篇对这个 A 立足于什么、为一个地段付出纪录价究竟买到什么、以及那条窄尾定价如何的诚实审视。方法论公开，绝不含糊。

NPS 在一个 10 年窗口内为项目的邮区基本面打分——资本增值、租金增长、学校、地铁便利度与项目规模——全部基于真实的 URA 成交数据，在设计上是回溯性的：它反映的是邮区的历史，再为项目自身的规模、交通与学校做提升，而非预测。持有期方面，我们采用公开的 NPS 计算器：合理价值取成交 PSF，项目按其建模的增速增长，我们给出清得过 3% 年回报所需的年数——不计印花税、融资与卖出成本。

评分卡：一个 A 到底说明了什么

The Orie 的 8.0 是一张少见的、没有真正短板的卡——四项强、一项仅算不错。

让它成为一个 A 的，是这张卡没有窟窿。777 个单位的项目规模拿了满分 10——足够撑起一个流通的二手市场与完整的配套，又不至于像一座小镇——而学校因子接近满分 9.7，1 公里内有三所小学，敬承学校更在 0.42 公里步程内、报名严重超额，对年轻家庭是真正的拉力。资本增值是那项安静的强项，7.6：项目 1 公里内二手过去十年约每年增长 3.3%，在模型为 The Orie 的规模、交通与学校做 +1.30 提升后，预计增速约达每年 4.6%——富余地越过 3% 这条线，对一个成熟的中部组屋区而言并不寻常。两项仅算不错的腿，一是交通——真实但非综合体式的步行 0.46 公里到布莱德地铁站；二是租金：第 12 邮区租金约每年增长 5.6%，健康，却不是你在东部或裕廊看到的那种亮眼。这里没有需要标红的软肋；诚实的保留意见关乎价格，而非卡片，这是下一节的内容。

大巴窑等了很久的开盘

The Orie 的故事是一个稀缺的故事。大巴窑自 2016 年的 Gem Residences 后就再没有私宅开盘，而这块地本身在售出一套之前就立下了标杆：城市发展的财团在 2023 年 11 月的招标中，以纪录的 S$1,360 psf ppr（每单位容积率地价）、总值 S$968m（9.68 亿新元）拿下这幅地，比第二高的出价高出 18%。当销售在 2025 年 1 月 18 日开启，项目以均价 S$2,704 psf 售出 777 个单位中的 668 个——86%，预展期间约有 8,000 人到访销售展厅。到 2026 年 3 月已约 95% 售罄——约 739 个单位——余下的存量收窄到两种较罕见的户型：

对照项目自身的成交记录——自 2025 年 1 月开盘以来约 739 笔成交、均价约 S$2,730 psf——这两种余下户型分落两侧。一房加书房从约 S$2,838 psf 起，带着一贯的小户型溢价，略高于项目均价；三房双钥从约 S$2,676 psf 起，则略低于均价，这正是更大、更特殊户型该有的样子。两者都不是甩卖，也都不是硬撑——发展商是在以接近另外 739 位买家所付的价格，清掉一条真实的尾巴。请注意，这些是营销代理截至 2026 年 4 月的指示性余量数字；可售量与定价会随最后单位售出而变化。

第二把尺子：为一个邮区付出的纪录价

The Orie 诚实的保留意见不是评分卡——而是你为这个地段付出多少。看清它最清楚的方式，是对照大巴窑自身的二手。

The Orie 的约 S$2,730 psf，比附近最好的 99 年二手高出约 40%——Gem Residences 约 S$1,950 psf、Trevista 约 S$1,897——比一邮区之隔、最接近的大型现代地契可比项目 JadeScape（约 S$2,327）高约 17%。这道差距就是新盘溢价：全新的 99 年地契、楼面面积协调新规缩小飘窗与花槽之后的当代户型，以及这个组屋区里任何新供应的稀缺。它并没有定错价——86% 的开盘周末与 95% 的去化说明市场接受了它——但买家该看清楚：入手价已经反映了这份 A 级基本面，而非坐在它之下。你今天付出的是这个邮区、这些学校与这份规模；回报得来自在满价之上的增值。

你大概需要持有多久

用 NPS 计算器的模型——约 4.6% 预期增速、3% 目标——以下是每个剩余组合的预估持有期，按仅价格增值与加上该区约 3.2% 租金回报两种口径。

因为建模约 4.6% 的增速富余地越过 3%，两种余下户型都相对快地退出。三房双钥定价略低于项目均价，清得最快——仅靠价格增值就落进 3–5 年这一档，租金也不改变这一点。一房加书房在略高于均价的小户型溢价上，仅靠价格落进 4–6 年这一档，约 3.2% 的租金把它拉进 3–5 年区间。说白了，这就是一个强 A 近乎售罄的样子：这里没有被搁浅的长尾，因为增值引擎在真正出力，而非靠租金撑着。诚实的限定条件是上一节的入手价——模型干净的退出，假设你是在项目既定的水平买入，而非在它之上。数字不计印花税、融资与卖出成本。

诚实的结论

The Orie 是当规模、学校与一台可信的增值引擎全部对齐、卡上没有任何一处破损时，一个 A 应有的样子。满分 10 的 777 个单位、1 公里内三所小学（领头的是超额报名的敬承学校）、步行 0.46 公里到布莱德地铁站，以及约每年 4.6% 的预计增速——这些撑起了等级，而 86% 的开盘周末与 95% 的去化验证了它们。唯一诚实的保留意见是价格：在约 S$2,730 psf，项目比大巴窑二手高出约 40%，是这个组屋区的纪录价，所以 A 级基本面已在入手价里，而非等着被发现。对于一个想要这些学校、这份规模，以及在成熟、连通良好的组屋区里一份全新地契的家庭——并且是在接近人人所付的价格上，买下最后两种户型之一——The Orie 是一个当之无愧的 A。对于纯粹的价值猎手，折扣不在这里；品质才是。

在 tribesg.com/nps 查看完整评分卡，并把你自己的单位价格跑一遍持有期计算器。

资料来源：NPS 品质等级、五项因子分数、建模增速与租金回报见 TRIBE 新项目评分卡（URA Data Service 成交 PSF；1 公里二手趋势再为项目规模、交通与学校提升；数据截至 2026 年 7 月）。2025 年 1 月开盘去化（668 个单位、86%、均价 S$2,704 psf）与「大巴窑自 2016 年以来第一个私宅开盘」见 CDL 与 EdgeProp；纪录的 S$1,360 psf ppr 地价见 EdgeProp。约 95% 的累计去化（2026 年 3 月）、项目约 S$2,730 psf 的成交均价与剩余存量定价见 EdgeProp、Stacked Homes 与营销代理余量清单；可售量随单位售出而变化。Gem Residences、Trevista 与 JadeScape 的参考 PSF 取自 EdgeProp／SRX／99.co 成交数据；第 12 邮区毛租金回报（约 3.2%）取自公开的第 12 邮区租金数据。分数与持有期为模型输出，并非投资建议。

Silas Tan 是合登（Huttons Asia）的区域总监、TRIBE 联合创始人。他基于 URA 成交数据建立了新项目评分卡（NPS）与转售项目评分卡（RPS）。本文仅供参考，不构成财务或投资建议。CEA 注册编号 R000303I。