关于 Dunearn House 的诚实洞察

Dunearn House 是一个 380 个单位、99 年地契的项目，位于第 11 邮区的武吉知马 Turf City（旧跑马场）片区——由星狮地产（Frasers Property）、积水房屋（Sekisui House）与中建南洋（CSC Land）发展的两栋 19 层塔楼与三栋 10 层楼，步行 0.28 公里（约 4 分钟）可达滨海市区线的第六道（Sixth Avenue）地铁站。它在我们的新项目评分卡（NPS）上拿到 A 级（7.6），而它带着一个真实的先行者身份登场：这是 Turf City 一带 30 多年来的第一个新私宅公寓，一份 99 年地契，落进新加坡最成熟的永久地契、有地住宅与优质洋房（GCB）地带之一。它在 7 月 10 日预展、7 月 25 日开盘，发展商给出的指示价 两房从 S$1.475m（约 S$2,799 psf）起。这是一篇预开盘的审视：这个 A 立足于什么、这些价格对照真正与它竞争的那个邻居意味着什么、诚实的保留意见在哪里。方法论公开，绝不含糊。

NPS 在一个 10 年窗口内为项目的邮区基本面打分——资本增值、租金增长、学校、地铁便利度与项目规模——全部基于真实的 URA 成交数据，在设计上是回溯性的：它反映的是邮区的历史，再为项目自身的规模、交通与学校做提升，而非预测。由于 Dunearn House 尚未有成交，下文的持有期读数采用的是发展商的指示性开盘价，而非已确立的成交记录，在真实成交出现之前应视为暂定。

评分卡：一个 A 到底说明了什么

Dunearn House 的 7.6，靠的是交通、一段确实强劲的核心区增值记录，以及像样的学区——外加一个清楚的软肋。

对一个核心区地段而言，卡片顶部好得不寻常。交通是接近满分的 9.0——真正步行 4 分钟可达第六道地铁站，而跨岛线（Cross Island Line）的未来 Turf City 站也将服务这个片区。最亮眼的是资本增值 8.5：1 公里内二手过去十年约每年增长 3.8%——对核心区（CCR）而言相当强，这里的核心区增值通常落后——在模型为项目的规模、交通与学校做 +0.89 提升后，预计增速约达每年 4.7%，富余地越过 3% 这条线。380 个单位的规模拿到 8.0，足够撑起完整配套与一个流通的二手市场；而学校拿到 8.0，靠的是落在 1 公里之内的美以美女校。小一优先权按门到门距离计算，因此指望抽签的买家应在 OneMap 上核实距离，而不是照单全收营销资料。

唯一诚实的软肋是收入。租金增长只有 2.6——第 11 邮区租金过去十年约每年增长 4.1%，温和，核心区毛收益率在 3% 上下。这是一个增值地段，而非现金流地段，这一点也塑造了下面的持有期读法。

开盘：Turf City 第一个公寓开价多少

Dunearn House 在 7 月 10 日预展，因此尚无成交记录——只有发展商的官方指示价，由星狮地产公布、《商业时报》（The Business Times）于 2026 年 7 月 9 日报道：

这些是最超值组合的开盘起价；分析师把整体均价估在 S$2,900–3,100 psf 附近（CBRE 与 SRI 的预开盘估计），大体符合核心区新盘近期的成交水平。配比偏向家庭：两房约占项目的 46%（176 个单位），三房 96 个（25%），四房 108 个（28%）。星狮也照此设定预期：发展管理高级总监 Henry Ong 向《商业时报》表示，发展商「若能在开盘拿到七成去化率会非常高兴」。项目在绿意上着力甚深：约 35% 的地块为景观绿化，一个 50 米泳池与两个会所，并取得 BCA 绿色建筑标志白金级（超低能耗）认证。

基准：真正与它竞争的那个邻居

武吉知马这一带大多是永久地契，拿它们去量一份全新的 99 年地契，本就是错的尺子。对的那把尺子是 Fourth Avenue Residences——万国（Allgreen）发展的 476 个单位、99 年地契项目，与 Dunearn House 共用同一个第六道地铁站，地契自 2018 年 3 月 起算，2022 年落成。它是这一段上最后一个可比的地契产品，也是 Dunearn House 最接近的前身。

但你不能拿它的二手 PSF 直接去比一个新盘的 PSF。需要两道调整，而忽略它们的文章，都在美化新盘：

1. 地契折损。Fourth Avenue 的地契还剩约 90.7 年，对照 Dunearn House 全新的 99 年。按 Bala 表这是约 0.974 的系数，因此它的 PSF 需要上调约 +2.7%，才等价于一份全新 99 年地契。
2. GFA 统一化。这是大多数比较会漏掉的一道调整。Fourth Avenue Residences 属于「未统一化」项目——它的规划许可早于 2023 年 1 月 22 日的新规，因此其分层面积仍计入冷气棚与虚空空间。Dunearn House 则已统一化，报出的面积不含这些。于是同一套公寓，在 Dunearn House 会显示出更少的平方英尺、以及更高的 PSF。为了同口径比较，NPS 计算器把这个未统一化可比的「如新」PSF 上调 一至两房 +6%、三房及以上 +8%。

把两道都跑一遍，取 Fourth Avenue 最近两年的 URA 成交：

这改写了故事。不做调整，Dunearn House 看起来比 Fourth Avenue 约 S$2,522 psf 的两房贵了 11%。做了调整，两房只是 2% 的溢价——对一栋全新的楼来说是四舍五入的误差——而三房实际上比邻居的同口径水平便宜 4%。在总价上，差距对 Dunearn 更有利：Fourth Avenue 的两房两卫近来成交在 S$1.71m–S$1.93m，而 Dunearn House 从 S$1.475m 起，一部分因为统一化后的单位确实更小，另一部分则因为它们被「量」得更小。按统一化口径重述，Fourth Avenue 的 689 平方英尺两房约为 650 平方英尺，比原始面积数字所暗示的，要接近 Dunearn House 678 平方英尺的顶配两房得多。它的三房约 S$2.65m（紧凑户型）与约 S$3.16m（较大户型），对照 Dunearn House 的 S$2.597m 起。

学校把两者分开了，而且方向与营销话术相反。Fourth Avenue Residences 落在 莱佛士女子小学（RGPS） 的 1 公里圈内，但不在美以美女校圈内；Dunearn House 恰好相反，美以美女校 在圈内，而莱佛士女子小学在圈外。两者都没有同时拥有。家庭应该按自己真正想要的那所学校来选，而不是照着一句笼统的「名校环伺」来选。

放回更大的可比群里，画面是连贯的：

Dunearn House 落在永久地契的 Watten House（约 S$3,230）之下，也在调整后的 Fourth Avenue 三房之下，而在较大户型上略高于永久地契的 Juniper Hill 二手（约 S$2,911）。在土地上，财团在 2025 年 6 月的招标中付出 S$491.45m，即 S$1,410 psf ppr——9 份标书之首，CDL 以 S$1,360 psf ppr 次之。相邻的 第二幅 Turf City 地块在 2026 年 5 月以 S$1,625 psf ppr 售予永泰（Wing Tai）与美罗（Metro）合资，共 6 份标书——比这个财团付的高出约 15%。Dunearn House 坐落在两幅地块中较便宜的那一幅：这是真实的定价余裕，也是下一个 Turf City 新盘不会更便宜的理由。

Turf City 之问：这个片区能带来什么

真正的多头理由不是这栋楼，而是它周围那 176 公顷。Turf City 北接 Dunearn Road、南邻 Eng Neo Avenue，将在未来 20 到 30 年 内重建为 1.5 万至 2 万套新住宅，划分为四个片区——Racecourse、Saddle Club Knolls、Tinggi Hill 与 Stables Commune，而 Dunearn House 正位于最后一个片区。包括 1933 年大看台在内的 22 栋历史建筑将被融入新市镇，并将为武吉知马带来 近 40 年来第一批新组屋——这些组屋很可能纳入黄金地段组屋（PLH）模式，长期而言会培育出一批本地升级换房者，而他们要买的，正是这类私宅。

Realion（OrangeTee & ETC）首席研究与策略师孙燕清（Christine Sun）在 EdgeProp 撰文指出，这场转型应会抬升第 10 与第 11 邮区的价值——而她的数据，也让「地契必然跑输」这个偷懒的假设变得复杂。截至 2026 年 5 月的十年里，URA 数据显示第 11 邮区新永久地契公寓价格上涨 37.7%（S$2,132 → S$2,935 psf）。而在有地契序列可比的邻区第 10 邮区，新地契公寓上涨 88.7%（S$1,824 → S$3,443 psf）——跑赢新永久地契的 84.9%（S$2,285 → S$4,224 psf），恰恰因为更低的入手价给了它更大的上行空间。第 11 邮区没有新地契项目可作基准，而这句话的另一层意思是：Dunearn House 是这里的第一个。

两点诚实的反向砝码。这个时间跨度是 20 到 30 年，不是一个周期——买家所押注的大部分配套，都会在他的持有期结束之后很久才到位。而同一条管线在抬升片区的同时，也是竞争供应：数十年里将有数以千计更新的住宅释放进这个邮区，而下一幅地块的楼面地价已经贵了 15%。先行入场是优势；耐心是代价。

你大概需要持有多久

卖方印花税（SSD）覆盖 四年（16%、12%、8%、4%），因此在第四年之前退出并不现实，我们发布的最短档位就是 4–6 年。用 NPS 计算器的模型——约 4.7% 预期增速、3% 目标——并以 调整后的 Fourth Avenue 水平作为合理价值锚（一个预开盘项目没有自己的成交记录），以下是在发展商指示开盘价下、仅按价格增值计的预估持有期。

因为建模的约 4.7% 增速富余地越过 3% 这条线，而指示价又落在调整后 Fourth Avenue 上下几个百分点之内，每一种户型都在同一个 4–6 年档位清得过——两房对这个锚略有溢价，三房与四房则低于它入场。这里没有被困住的组合，也没有哪种户型需要靠租金来救；这也正好，因为在第 11 邮区约 3.1% 的毛收益率下，租金并不会缩短任何人的持有期。这里的回报是一个资本增值的故事，而非现金流的故事。

一点透明说明。若改用计算器的默认 1 公里可比——五个老旧的永久地契矮层公寓，其「如新」上调本身就是一个很大的模型估计——同样的价格会读出长一到两档的持有期。我们认为，对一个地契新盘而言，同一个地铁站旁、2022 年落成的 99 年地契项目才是更公平的锚，因此我们用了它。数字为指示性，不计印花税、融资与卖出成本，并在真实成交确立项目自身记录之前均属暂定。

诚实的结论

Dunearn House 是当交通、一段确实强劲的核心区增值记录与一个真实学区同时到位时，一个 A 该有的样子。步行 4 分钟到第六道地铁站、1 公里内接近每年 3.8% 的二手记录把预计增速抬到约 4.7%、美以美女校落在圈内，以及在一个 30 多年来第一次迎来公寓的片区里 380 个单位的规模——这些撑起了等级。而定价，一旦你把算术做对，反而是个惊喜：在计入地契折损与 GFA 统一化之后，两房只比 Fourth Avenue Residences 贵 2%，三房还便宜 4%，而且支票更小。诚实的保留意见同样清楚：第 11 邮区租金温和、收益率在 3% 上下，收入撑不起持有；Turf City 的上行是一个 20 到 30 年的故事，同时也带来数十年的竞争供应；而这确实是一份被永久地契邻居包围的 99 年地契——尽管第 10 邮区的记录（过去十年新地契跑赢新永久地契）显示，这份折让更像是入手价的特性，而非永久的残疾。对一个想要这个地址、这条地铁与这所学校，并且在两房或三房起价入手的家庭或自住买家，Dunearn House 看起来是一个站得住的 A。请注意这是预展：等级来自实时 NPS，但价格是发展商的指示性指引，持有期读数在项目成交之前仍属暂定。

在 tribesg.com/nps 查看完整评分卡，并把你自己的单位价格跑一遍持有期计算器。

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资料来源：NPS 品质等级（A，7.6）、五项因子分数、建模增速与租金回报见 TRIBE 新项目评分卡（URA Data Service 成交 PSF；1 公里二手趋势再为项目规模、交通与学校提升；数据截至 2026 年 7 月）。7 月 10 日预展、7 月 25 日开始认购、发展商指示价（两房 S$1.475m／S$2,799 psf、三房 S$2.597m／S$2,978 psf、四房 S$3.588m／S$3,030 psf 起）、176／96／108 的户型配比、Henry Ong 关于去化率的说法，均见《商业时报》（The Business Times）〈Frasers Property launches Dunearn House condo with prices from S$2,799 psf〉（Chong Xin Wei，2026 年 7 月 9 日），并由 EdgeProp 与 The Edge Singapore 佐证；S$491.45m／S$1,410 psf ppr 的地价（2025 年 6 月招标、9 份标书、CDL 以 S$1,360 psf ppr 次之）见《商业时报》与 EdgeProp。Turf City 的 176 公顷规划、1.5 万至 2 万套住宅、四个片区、22 栋历史建筑、武吉知马近 40 年来第一批新组屋、第二幅地块于 2026 年 5 月经 6 份标书以 S$1,625 psf ppr 售出，以及第 11 邮区新永久地契（+37.7%）与第 10 邮区新地契（+88.7%）对比新永久地契（+84.9%）的 URA 十年价格序列，均见孙燕清（Christine Sun，Realion／OrangeTee & ETC）〈Why Turf City's transformation will boost property values in Districts 10 and 11〉，EdgeProp，2026 年 7 月 9 日。Fourth Avenue Residences：476 个单位，万国（Allgreen Properties），99 年地契自 2018 年 3 月起算，2022 年落成；各房型近 24 个月成交 PSF 取自 URA 成交数据（两房两卫 6 笔，中位 S$2,522；三房 8 笔，中位 S$2,797）。地契折损调整依 Bala 表（剩余约 90.7 年 → 系数约 0.974）；GFA 统一化上调 +6%（一至两房）与 +8%（三房及以上），依 NPS 计算器公开的方法论。分析师均价估计（CBRE 约 S$2,900–3,000 psf；SRI 约 S$2,910–3,100 psf），以及 Watten House、Juniper Hill 与 The Sixth Avenue Residences 的可比数据见 EdgeProp／PropertyGuru／99.co；第 11 邮区毛租金回报（约 3.1%）取自 Global Property Guide（2026 年第二季）。小一优先权按门到门距离计算，依赖任何「1 公里」说法前请在 OneMap 上核实。价格为预开盘指示性数字，会有变化；分数与持有期为模型输出，并非投资建议。

Silas Tan 是合登（Huttons Asia）的区域总监、TRIBE 联合创始人。他基于 URA 成交数据建立了新项目评分卡（NPS）与转售项目评分卡（RPS）。本文仅供参考，不构成财务或投资建议。CEA 注册编号 R000303I。