离婚之后，Mei 能留下这套组屋——她以 21 元的差距通过银行的测试。她该留吗？

Mei 今年 41 岁。离婚三个月前判定。两个孩子——十岁和七岁——由她照顾和管束（care and control），她的月总收入是 8,000 元，法庭判令将婚姻组屋的净资产五五对分，并给她一个接手整套组屋的选择权。这套榜鹅四房式价值 62 万元，已过五年最低居住年限（MOP），因此保留它是被允许的——前提是她融资得起。整个问题就在这里：她能不能留，以及另一个问题，她该不该留？

Mei 是我们常遇到的一类家庭的合成画像，她的数字均为设定假设。下面的计算按 2026 年 6 月的现行规则精确得出，而第一笔账的结果，紧到几乎难以置信。

把买断标上价

组屋值 62 万元，银行贷款还剩 31 万元未偿。净资产：31 万元。法庭判令前夫得一半。

先说两个难得的好消息。其一：依离婚法庭判令进行的产权转移获印花税减免——她接手的那一半份额无需缴 BSD。其二：465,000 元恰好是房屋估值的 75%，贷款与估值比率（LTV）顶限不是她的约束。

偿还比率（MSR）才是。

二十一元

用银行贷款持有组屋受 MSR 约束：住房还款不得超过总收入的 30%，并按 4% 利率做压力测试。8,000 元收入对应的顶限是每月 2,400 元。41 岁的她，要拿足额 75% 融资，贷款必须在 65 岁前还清——最长 24 年。

这些参数能支持的最高贷款约为 443,800 元。她需要 465,000 元。银行不会为整个买断埋单——她贷 44 万元，缺口自己补：

二十一元。如果她的月收入是 7,930 元而不是 8,000 元，这条路整个就不存在。她通过了——组屋留得住。至于留得明不明智，要看她账本的另外半页。

她有 55,000 元现金和 40,000 元普通户头（OA）余额（她自己投入组屋的 90,000 元公积金，留屋就继续留在屋里）。补上 25,000 元缺口、再扣约 3,000 元律师与再融资费用之后，她手上约剩 67,000 元——相当于三年的月供，但这是单份收入、带着两个孩子，而且月供已经用尽了 MSR 的每一寸空间。日后若有变故，没有任何向上再融资的余地。留下组屋也意味着孩子们留在原来的学校、原来的校车路线、留在这艰难一年里他们唯一熟悉的家——这不是一个数字，但它也绝不是零。

另一条路：卖掉重来

同一本账，若组屋以 62 万元卖出，判令的五五对分适用于净所得。

卖屋后她的全部家底：45,000 元 + 55,000 元存款 = 100,000 元现金，加上退回的 90,000 元公积金 + 原有 40,000 元 OA = 130,000 元公积金。作为对子女拥有照顾权的离异者，她自成家庭核心，可立即购买转售组屋；由于津贴已在婚姻组屋上用过，我们假设不再有津贴支持——让两边的比较都不带补贴。

两个务实的落点，都按 24 年银行贷款、当前 1.50% 固定利率计算：

前期款项先用公积金支付，所以留下来的大多是现金。无论选哪套，月供都比买断轻几百元，而且背后有真正的缓冲——选四房式还能让孩子们继续有自己的房间。

诚实的比较

留下组屋：月供 1,820 元，贴着监管允许的绝对边缘，总储备剩 67,000 元，换来的是连续性——学校、朋友、日常作息——而此刻正是连续性最值钱的时候。这是一个站得住脚的选择。但它也是一个零冗余的仓位：一次裁员、一年医疗支出、固定利率期满后的一次重设，那道以二十一元通过的数学题就会以几百元的差距不及格。

卖掉重来：干净地落实分产，把她的公积金退回她自己名下，让她以呼吸得过来的数字——收入的 17–20%，身后还有 90,000 至 115,000 元——住进一套完全由她掌控的房子。代价是搬家本身，由已经消化过一次剧变的孩子们一同承担。

售楼处版本的这篇文章会告诉 Mei：银行都批了，留下吧。银行流水版本的说法更谨慎：买断可行但脆弱，重来更便宜但有扰动。按我们的经验，决定性变量是收入的稳固程度——在公共部门或医疗行业有稳定职位的 Mei，守得住那 21 元的边际；靠佣金吃饭、身处波动行业的 Mei，守不住。算术是同一道，韧性不是。

还有一句值得直说：这道数学题不必在第一周做完。组屋已过 MOP；法庭判令定的是分配比例，不是日程表（以判令本身载明的期限为准）。差距这么小的决定，配得上一个心定的月份和一张真正的试算表，而不是律师楼里的口头估算。

算一遍你自己的版本

这个框架可以推广：给组屋估值，减去贷款，减去双方的公积金账目，按你的判令分配，然后用你的收入对『留下』做 MSR 测试、用你的实际家底对『重来』做压力测试。我们的售屋所得计算器处理中间几行；印花税计算器给再入场定价；如果重来的路指向私宅而非组屋，先用 RPS 给候选名单打分，再让一个单收入家庭做出承诺。

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Mei 是合成画像，并非真实客户；其房屋估值、贷款余额、公积金数字与判令条款均为设定假设——实际离婚分产由法庭裁定，没有公式。计算按 2026 年 6 月的规则精确得出：MSR 依据金管局，印花税减免依据税务局的婚姻诉讼减免规则，保留资格依据建屋局/社会及家庭发展部的指引，利率来自文中链接。本文仅为一般信息，不构成法律或财务建议；离婚相关的住房决定，请与你的律师、建屋局和银行共同做出。