D19 一直在悄悄跑赢黄金地段的 CCR 公寓。数据告诉你为什么。

二手市场评分到底衡量什么

在你把这当成精挑细选的数据而一笑置之之前，先看清楚它到底衡量的是什么。

RPS 二手市场评分把每个公寓与它的同期同侪相比较——也就是在同一个两年窗口内取得 TOP 的公寓。10 分意味着该项目在转售价格升幅上落在同侪的前四分之一。4 分则意味着它跑输了大多数同期项目。

这与绝对呎价（PSF）无关。一个位于 D10、呎价 $3,000 的公寓，如果同年所有可比的 D10 项目也都升值了，它照样可能只得 3 分。这个评分捕捉的是相对的跑赢幅度——哪些公寓打出了超越自身量级的表现。

以这个标准衡量，D19 一直在持续打出超越自身量级的表现。

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数据本身

在转售项目评分卡（RPS）已评分的 2,369 个转售公寓中（截至 2026 年 6 月），第 19 邮区（D19）涵盖榜鹅（Punggol）、盛港（Sengkang）、后港（Hougang）和高文（Kovan）。在十分制下，它的二手市场平均评分比 CCR 邮区（D09、D10、D11）高出整整两分有余。

这个差距不是四舍五入的误差。它反映的是整整十年间，那些被大多数投资者轻视为「组屋升级带」的公寓所展现的持续跑赢。

D19 的 S 级渗透率，接近全新加坡 9% 平均水平的三倍。

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领跑的那些公寓

按 RPS 综合评分排列，D19 表现最好的公寓：

它们每一个在二手市场表现上都拿到满分 10 分。每一个都是 99 年地契。而且几乎所有这些公寓的呎价，在 CCR 买家眼里都算得上亲民。

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D19 为什么能跑赢

三个结构性原因。

来自深厚升级者群体的持续需求。 以居民年龄结构来看，榜鹅和盛港是新加坡最年轻的市镇之列。当组屋居民满最低居住年限（MOP）、开始物色升级时，他们绝大多数都更愿意留在同一个邮区——为了学校、社区关系和靠近工作地点。这造就了一个持久而可预测的买家群体，而这样的规模在成熟的 CCR 住宅区里并不存在。

学校因素。 Ola 是 D19 评分最高的公寓，1 公里内有 10 所小学，并以小一（P1）报名抽签需求加权——学校评分为 10/10。Prive、The Vales 和 Bellewaters 在这一因素上各拿到 9 到 10 分。靠近学校是一种不会折旧的转售溢价。

新的基础设施还在不断到来。 这就把我们带到了着眼未来的那一面。

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未来转型这个角度

RPS 包含一个「未来转型」评分——衡量与即将到来的市区重建局（URA）2025 总蓝图地带、以及陆路交通管理局（LTA）即将启用的地铁站之间的距离。越近、越大、越早到来的催化因素，得分越高。

有六个 D19 公寓在未来转型上拿到 8/10——是全邮区的最高一档：

• Parc Centros — S 级，综合 8.63
• Waterbay — S 级，综合 8.30
• The Amore — S 级，综合 8.21
• The Terrace — S 级，综合 8.17
• River Isles — S 级，综合 7.77
• Watertown — S 级，综合 7.71

Punggol Digital District（榜鹅数码园区）正在建设中，定位为新加坡的第二个商业枢纽。这套基础设施逻辑——在既有需求和已确认的催化因素附近买入——和五年前让 D22 变得诱人的，是同一套打法。而 D19 所处的阶段还更早。

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诚实的几点提醒

地契。 表现最好的 D19 公寓无一例外都是 99 年地契。D19 也有零星的永久地契项目——Eden View、Amaranda Gardens、Pin Mansions 都拿着 S 级——但它们是较旧的存量，风险特征不同。

没有名望溢价。 D19 永远不会带有 Ardmore 或 Nassim 那样的门牌溢价。如果你的购房决定里包含一层社会身份的象征意味，数据解决不了这个问题。那是一道关于生活方式的选择题。

超高价位的流动性。 如果你的退出策略依赖于为 $3M 以上的单位找到买家，那么你的买家池会比 D10 来得小。

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结论

第 19 邮区不是给买不起 CCR 的买家的安慰奖。它是一注结构性截然不同的押注——根基在于升级者需求、靠近学校以及已确认的基础设施，并有整整十年的数据显示它相对同侪的持续跑赢。

CCR 4.09 的二手市场评分并不意味着 CCR 公寓是糟糕的投资。它意味着这些公寓要和大量可比的豪宅存量竞争，边际收益更难寻得。D19 的 6.63 则恰恰相反：在一个拥有深厚自然需求的邮区里，数据在不断地印证这个判断。

对于预算够得着 D19、却够不着黄金地段 CCR 的买家来说，数据已经很清楚。问题不在于 D19 能不能表现出色。它早已做到了。

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查一查你的公寓得几分

本文提到的每一个公寓，都在全新加坡 2,369 个独立评分的公寓之列——每一个都按七个加权因素评级：二手市场表现、学校、面积、靠近地铁、地契、租金收益率，以及未来转型。

在 RPS 上为你的转售公寓评分 →

无需注册。事后也不会有经纪来电。只有数据。

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Silas Tan 是 Huttons Asia 的 District Director，也是 TRIBE 的联合创始人。他基于超过 126,000 笔 URA REALIS 成交数据打造了转售项目评分卡（RPS）。本文仅供参考，不构成财务或投资建议。CEA Registration R000303I。