从飘窗到大床：新加坡公寓户型是如何变「实在」的

走进一套 2008 年落成公寓的次卧，试着摆下一张双人大床（queen bed）。很多时候摆不下——除非挡住房门，或者牺牲掉衣柜那面墙。换到一套 2023 年后落成的单位做同样的事，床通常轻松放下，四周还有走动的余地。两套单位的报数面积可以几乎一模一样。变的不是价目表上的数字，而是十五年间楼面面积如何被定义的规则——以及发展商被允许把其中多少「卖」给你。

这是转售市场里最少被讨论的一股力量：你买下的户型，是项目设计当年那套规则的化石。下面就讲这套规则如何演变，以及当你把一套旧单位和一套新单位放在一起比时，它意味着什么。

「免费」附加面积的年代

多年来，新加坡衡量一栋建筑体量的方式——也就是楼面总面积（Gross Floor Area，简称 GFA）——把好几样东西排除在计算之外。飘窗被视作抬高的窗台，而不是楼面；花槽本意是为住宅添一点绿意；私人封闭空间、空中露台和厚重的冷气搁板，也都不计入 GFA。

问题出在它制造的诱因。发展商要为 GFA 支付发展费、消耗容积率。任何豁免于 GFA 的东西，实际上就是免费面积——盖出来不占 GFA 成本，再作为单位分契（可售）面积的一部分卖给买家。于是那个年代的项目里到处都是这些东西：你没法靠衣柜的飘窗、你站不进去的花槽、窗外那条宽宽的冷气搁板，全都悄悄抬高了价目表上的平方英尺。

成本两次落在买家身上。你为用不充分的空间付了每平方英尺的价钱——而且由于报数「面积」里有一部分是这些凸出物和搁板，每个房间真正可用的那块矩形反而缩水了。这正是为什么这一时期那么多次卧最多只摆得下单人或加大单人床。纸面上的面积是真的，只是不在你需要的地方。

三次规则修改堵住了漏洞

市建局分三步把这些特征重新纳入计算，每一步都把一项曾经豁免的特征拉进 GFA——也悄悄拿掉了建造它的理由。

从 2009 年起，飘窗和花槽失去了 GFA 豁免：截止日之后提交的图纸必须把它们计为楼面面积，发展商于是不再把它们设计进去。到 2013 年前后，市建局又把私人封闭空间和空中露台纳入 GFA，堵上了下一批缺口。

最大的一次发生在 2023 年 6 月 1 日，市建局、建设局（BCA）、土地管理局（SLA）和民防部队（SCDF）统一了各自对楼面面积的定义。其中两项变化对户型最关键。属于分契单位、专属于你这套公寓的冷气搁板，如今要计入 GFA；发展商若想让某条搁板保持 GFA 豁免，就得把它留作共用产业，且宽度上限为 2 米。而分契挑空面积（双层挑高客厅上方那块空体积）也被移出分契面积计算，再也无法为可售数字注水。

累积的效果一句话就能说清：发展商报出的可售面积，越来越等于你实际拿到的、可用的封闭楼面。一旦免费的附加面积不再免费，它们基本就不再被建造——户型也随之方正起来。飘窗消失了。冷气搁板变薄，或挪去共用产业。次卧变成规整的矩形，而这正是一张双人大床所需要的形状。

当你把一套旧单位和一套新单位放在一起比

最实际的启示，是对几乎每个买家都会做的一个比较的提醒：把两套「面积相同」的单位并排来看。

它们很少真的相同。一套 2008 年的 950 平方英尺三房，可能带着几十平方英尺的飘窗、花槽和冷气搁板，而一套 2024 年的 950 平方英尺单位干脆没有这些。纸面上两者相等，进了房间，新的那套可供你摆放家具的楼面明显更多。即便报数面积没涨，使用效率也提高了——这就是为什么一套全新单位常常比报数面积相同的旧单位「住起来更大」，也是为什么跨年代的每平方英尺比较会悄悄误导人。

看房时不妨带上几条：

• 在次卧、而不是主卧做「双人床测试」。 主卧几乎从来都够用。出问题的是次卧——一面墙上的飘窗或厚搁板，往往就是双人床放不下、又留不出走道的原因。
• 读户型图要看凸出物，而不只看数字。 沿外墙的那些阴影条带——飘窗、花槽、冷气搁板——是你付了钱却用不充分的面积。在比较每平方英尺单价之前，先把它们数清楚。
• 别把旧户型当作一无是处。 飘窗带来采光和一处摆绿植的台面；阳台在通风和一杯晨间咖啡上自有其价值。重点不是它们不好——而是你该明白自己在用楼面面积的价钱买半可用的空间，并据此为单位定价。

这一切并不意味着协调后的户型自动就是更好的选择。地段、地契、总价和楼盘本身仍主导着决定，而且有些买家是真心偏爱旧单位那种通透、带阳台和飘窗的感觉。规则修改所做的，是缩小了「卖给你的」与「你能用的」之间的差距。对于一整代转售房源而言，这个差距是真实的、在户型图上可量度的，并且就藏在两个看起来一模一样的面积数字里。

想看这些户型在现实中如何不同的实拍照片，StackedHomes 的公寓户型图文指南是一份不错的导览。上面的示意图是我们自己绘制的，目的是把这笔取舍画得明明白白。

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数据来源：市建局关于飘窗与花槽 GFA 豁免的通函（2009 年）；市建局关于楼面面积定义协调统一的通函，2023 年 6 月 1 日生效；99.co 对楼面面积规则修改的解析。示意图为 TRIBE 绘制，非按比例。

Silas Tan 是 Huttons Asia 的 District Director，也是 TRIBE 的联合创始人。他基于超过 236,000 笔 URA REALIS 成交数据打造了转售项目评分卡（RPS）。本文仅供参考，不构成财务或投资建议。CEA Registration R000303I。