义顺与三巴旺这 3 个公寓，我们不推荐

从账面上看，第 27 邮区（D27）是一个表现不俗的公寓邮区：在我们评分的 37 个项目中，RPS 平均分为 6.67（满分 10）——远高于全新加坡 5.94 的平均水平——其中 12 个项目持有 S 级。但 D27 排行榜的尾部具有误导性，因为该区八个最低分项目中，有五个根本不在义顺或三巴旺，而是坐落在市区重建局（URA）划归万礼（Mandai）的三巴旺路走廊上。

按实际位置筛选之后，浮现出的是另一组垫底三强——巧合的是，全部位于三巴旺。而真正位于义顺镇内的最低分项目，是一个 B 级。以下是我们不推荐的三个项目，以及把它们放到这个位置的那些具体细项评分。

我们如何排名

转售项目评分卡（RPS）对 2,369 个转售公寓按七个加权因素评分：二手市场实力（25%）、邻近学校（20%）、项目规模（16%）、地铁距离（13%）、地契（10%）、租金收益率（10%）和未来转型（6%）。二手市场评分是同期相对值——每个公寓只与同一个两年窗口内取得 TOP 的项目比较，所以老项目不会因为老而被扣分，只会因为跑输自己的同期同侪而被扣分。

一个筛选说明——而且在 D27，这一步真正起了作用：邮区与市镇并不一一对应。在我们的三个入选项目之外，D27 还有五个更低分的项目——Platina Gardens（3.40）、Sembawang Cottage（3.55）、Goodlink Park（4.10）、Euphony Gardens（4.55）和 Northwood（4.97）——它们全部位于三巴旺路或 Jalan Mata Ayer 沿线，属于 EdgeProp 和 URA 总体规划划定的万礼规划区。它们并不在义顺或三巴旺镇内，因此已被排除。余下的项目按下文排名。

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1. Kandis Residence —— RPS 4.04，D 级

位于 Jalan Kandis（三巴旺路旁、近三巴旺公园）的 130 个单位、99 年地契项目，2021 年竣工。它是本榜单上最新的项目，也是两镇范围内实际评分最低的一个。评分卡自己的总结是：「疲弱项目——多个因素存在明显短板。主要弱点：地铁可达性、邻近学校。」

• 地铁：2/10。 距坎贝拉地铁站（NS12）1.70 公里——「地铁可达性较弱，多数出行可能需要巴士或汽车」。
• 学校：1/10。 「1 公里内没有小学——学校可达性有限，对重视小一报名的家长尤其如此。」与下文的 Sun Plaza 不同，这是实测结果，不是数据缺口。
• 二手市场：4/10。 「平均年化 +1.69%——表现低于同期同侪中位数（2021 年代队列的第 35 百分位）。」
• 未来转型：3/10。 三巴旺造船厂滨水重建项目距离仅 0.69 公里——是本文三个项目中最近的——但评分卡判定其「距离仍足够远，对本项目的影响有限」。
• 项目规模：5/10。 130 个单位——「精品式开发。成交频率较低，共享设施有限」。

它真正的强项：4.27% 的租金收益率（8/10，「强劲的收入回报」），以及剩余约 89 年的年轻地契（8/10）。收租这一侧行得通；但驱动转售退出的那些因素——交通、学校、流动性——都不行。

2. Sun Plaza —— RPS 4.31，D 级

Sun Plaza 商场上方的 76 个住宅单位，紧贴三巴旺地铁站，2000 年竣工。它是 Kandis Residence 的反面：一个满分的交通评分，搭配几乎全面偏低的其他项。

• 地铁：10/10。 距三巴旺地铁站（NS11）110 米——「出门即达的地铁可达性」。
• 二手市场：4/10。 「平均年化 +3.06%——表现低于同期同侪中位数（2000 年代队列的第 32 百分位）。」门口即是地铁，二十多年来却没有转化为跑赢同期队列的升值。
• 项目规模：3/10。 76 个单位——「非常小的项目；小众产品，转售市场单薄」。
• 地契：5/10。 99 年地契，剩余约 69 年——三者中地契余额最短的一个。
• 未来转型：2/10。 三巴旺造船厂重建项目距离 1.91 公里，「超出了有意义的邻近区间」。

有一个评分需要特别标注：学校得分 1/10，原因是「学校邻近度无法测量——该项目的地址地理编码不完整」。这是一个占位值，不是测量值——我们在下文做了压力测试。租金收益率则相当扎实，为 3.90%（7/10）。

3. The Sensoria —— RPS 4.75，C 级

位于 Jalan Ulu Sembawang 的 73 个单位、永久地契项目，2007 年竣工。在三个项目中，它的实测资本增值最弱。

• 二手市场：2/10。 「平均年化 +2.16%——表现低于同期同侪中位数（2007 年代队列的第 20 百分位）。」
• 项目规模：3/10。 73 个单位——同样是「小众产品，转售市场单薄」。
• 未来转型：2/10。 造船厂重建项目距离 2.67 公里——三者中距离这一带的头号催化剂最远的一个。

公道地说，它的评分卡中行得通的部分比另外两个多：永久地契（10/10）、1 公里内有两所小学且三巴旺小学仅 0.98 公里（7/10）、距坎贝拉地铁站 0.86 公里——「步行可达但非门口即达」（6/10）——以及 3.36% 的收益率（5/10）。它拿到 C 级而非 D 级，反映的正是这些。但在模型中权重最高的那个因素——二手市场表现——恰恰是它在自己同期队列中处于倒数五分之一的因素。

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三个项目的评分对照

三个特征反复出现。三者都很小——不超过 130 个单位，而占据本区排行榜顶部的是 600 个单位以上的大盘。三者的升值都落后于各自的 TOP 同期队列——分别处于第 35、第 32 和第 20 百分位。三者的未来转型得分都不超过 3/10：尽管三巴旺造船厂滨水重建是这一带的头号催化剂，距离区间显示它们没有一个近到能捕捉到有意义的升值红利。

数据注意事项——以及它会改变什么

方法论公开，不带话术——所以这是我们的注意事项。Sun Plaza 的学校得分 1/10 在数据中被标注为地理编码不完整，而非实测的「附近无学校」。所以我们做了压力测试。Skypark Residences 距同一个三巴旺地铁站 0.63 公里，实测 1 公里内有三所小学（三巴旺小学仅 0.14 公里），学校得分 10/10。按已公布的 20% 学校权重计算：

• 假设 Sun Plaza 实测得到 7/10，总分将从 4.31 升至约 5.51——仍在垫底三强之内，只是与 The Sensoria 互换位置、退居第三。
• 假设给到满分 10/10，总分升至约 6.11——彻底脱离垫底三强。

在这个最宽松的情形下，第三个席位将由 Lilydale（RPS 5.79，B 级）补上——位于义顺 6 道的 318 个单位执行共管公寓（EC），它的弱点全部经过实测：二手市场 3/10（「+2.83%，2003 年代队列的第 21 百分位」）、地铁 2/10（距义顺地铁站 1.71 公里）、未来转型 0/10（3.5 公里内没有任何催化剂）。而无论我们采用哪一种修正，Kandis Residence 和 The Sensoria 都稳居垫底三强。

这不意味着什么

这些不是糟糕的住家。The Sensoria 是一个永久地契、度假村风格的项目，专属于看重这一点的业主。Sun Plaza 把商场、地铁站和 3.90% 的收益率放在你家门口。Kandis Residence 步行五分钟可达三巴旺公园和海岸，有 4.27% 的收益率和 89 年的地契余额。如果你是买来自住，这些都是模型权重不高、但真实存在的属性。

数据真正说明的是：作为转售投资，三者都跑输了各自的同期同侪——而它们的单位数（73 至 130 个）让退出通道始终单薄。数据还说明，本区的弱势尾部在地理上高度集中。真正位于义顺镇内的每一个项目得分都不低于 5.79——即 B 级或更高——而三巴旺同时占据了垫底三强和全区前三强：Parc Life EC（8.92）、The Brownstone（8.91）和 The Visionaire EC（8.78），全是 628 至 638 个单位、毗邻三巴旺和坎贝拉地铁站的 S 级 EC。同一个镇，截然相反的产品类型。数据持续奖励地铁旁的大盘，也持续拒绝奖励安静角落里的小盘。

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查查你的公寓得分

本文中的每个项目都在全新加坡独立评分的 2,369 个公寓之列——每个项目按七个加权因素评分：二手市场表现、学校、规模、地铁距离、地契、租金收益率和未来转型。

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Silas Tan（陈思乐）是合登集团（Huttons Asia）区域董事、TRIBE 联合创始人。他基于超过 126,000 笔 URA REALIS 交易数据构建了转售项目评分卡（RPS）。本文仅供参考，不构成财务或投资建议。CEA 注册号 R000303I。