白沙这 3 个公寓，我们不推荐

作为一个公寓市镇，白沙（Pasir Ris）的表现不错。在我们评分的 38 个项目中，RPS 平均分为 6.17（满分 10），有八个项目持有 S 级，而白沙弄（Pasir Ris Grove）沿线更是东部最强的公寓集群之一。但有三个项目被评为 D 级——全镇仅有的三个——而且它们全都坐落在白沙公园旁的同一条海滨道路上。

这不是一个「糟糕地段」的故事。这是一个关于特定产品类型的故事——一种转售市场始终拒绝给予回报的产品类型。以下是这三个项目，以及把它们放到榜尾的那些具体细项评分。

我们如何排名

转售项目评分卡（RPS）对 2,350 个转售公寓按七个加权因素评分：二手市场实力（25%）、邻近学校（20%）、项目规模（16%）、地铁距离（13%）、地契（10%）、租金收益率（10%）和未来转型（6%）。二手市场评分是同期相对值——每个公寓只与同一个两年窗口内取得 TOP 的项目比较，所以老项目不会因为老而被扣分，只会因为跑输自己的同期同侪而被扣分。

一个筛选说明：邮区与市镇并不一一对应。D18 混合了淡滨尼和白沙；D17 混合了罗弄（Loyang）、芙萝径（Flora Drive）一带和白沙海岸。我们先把 D17/D18 名单筛选到实际位于白沙的项目——共 38 个——再进行排名。四美、淡滨尼和芙萝径一带的项目均已排除。

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1. The Lighthouse —— RPS 2.88，D 级

位于罗弄勿刹路（Jalan Loyang Besar）的 51 个单位、99 年地契项目，2004 年竣工。它是白沙评分最低的公寓，细项评分几乎全面偏弱。

• 二手市场：2/10。 评分卡原文：「平均年化 +2.55%——在其 2004 年代同期队列中处于倒数 17%。即使与同期同侪相比，资本增值也属疲弱。」
• 项目规模：3/10。 51 个单位——用评分卡的话说，是「非常小的项目；小众产品，转售市场单薄」。
• 地铁：4/10。 距白沙地铁站（EW1 / CR5）1.3 公里——「地铁可达性较弱，多数出行可能需要巴士或汽车」。
• 地契：5/10。 99 年地契，剩余约 66 年——三者之中唯一一个地契损耗已在倒数的项目。

它唯一拿得出手的实测因素是租金收益率，3.30%（5/10）——高于平均的收入回报。而所有驱动长期转售价值的因素，得分都偏低。

2. Ocean Front Suites —— RPS 3.58，D 级

位于罗弄勿刹路的 58 个单位、999 年地契精品项目，2014 年竣工，与白沙海滩仅一路之隔。它的核心问题单一而严重。

• 二手市场：2/10。 「平均年化 -0.49%——在其 2014 年代同期队列中处于倒数 14%。」这是我们数据中白沙唯一一个平均年化升值为负数的公寓——以发售期价格买入的业主，在 2014 年队列整体向前的同时，平均反而在倒退。
• 项目规模：3/10。 58 个单位。
• 地铁：4/10。 距白沙地铁站 1.45 公里。

公道地说，它有两个因素确实得分不低：地契 10/10（999 年，实质上等同永久地契），租金收益率 3.84%（7/10）——强劲的收入回报。这正是「租金坚挺、转售价不振」时会出现的组合。作为一个不急于退出的收租盘，账要另算；但作为资本增值的持有标的，它是全镇数据最弱的一个。

3. The Watercrest —— RPS 3.78，D 级

位于罗弄勿刹弄（Loyang Besar Close）的 48 个单位、999 年地契项目，1993 年竣工——三者中最小、最老的一个。

• 二手市场：4/10。 「平均年化 +2.56%——表现低于同期同侪中位数（1993 年代队列的第 33 百分位）。」
• 项目规模：3/10。 48 个单位——同样是「小众产品，转售市场单薄」。
• 租金收益率：4/10。 3.02%——低于平均。

它唯一突出的实测因素是地契（10/10，999 年）。地铁得分 4/10：距白沙地铁站（EW1 / CR5）1.0 公里，是三者中离地铁站最近的，但评分卡仍判定为「地铁可达性较弱，多数出行可能需要巴士或汽车」。

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三者评分对照

规律一目了然。三个项目都是白沙公园旁同一路段上、不足 60 个单位的海滨精品盘。买入时海景要付溢价；二手市场数据说，这份溢价在卖出时并没有被偿还。而当每个项目都不足 60 个单位时，少数几个急售的卖家就足以替所有人定下可比成交价——流动性问题和升值问题互相喂养。

数据上的保留——以及它改变了什么

方法论公开，不带话术——所以先交代我们自己的。这三个项目在当前数据中地址地理编码不完整：学校评分默认为 1/10，未来转型默认为中性的 3/10，评分卡本身已作标注。这两项分数是占位值，不是实测值。

因此我们对排名做了压力测试。同一路段的邻近项目——The Edgewater、Bluwaters 2、JLB Residences——学校评分为 7/10（白沙小学在 1 公里内），未来转型为 5/10（跨岛线白沙东地铁站距离约 0.4–0.6 公里）。若给这三个 D 级项目同样的数值，按公开权重计算各加 1.32 分：

• The Lighthouse：2.88 → 约 4.20——仍是白沙最低。
• Ocean Front Suites：3.58 → 约 4.90——刚好脱离倒数三名，以 0.05 分之差排倒数第四。
• The Watercrest：3.78 → 约 5.10——升至 C 级中段，脱离倒数三名。

在这种从宽修正下，第二和第三个位置将由 The Edgewater（RPS 4.83，C 级）和 Whitewater（RPS 4.85，C 级）接替，Ocean Front Suites 紧随其后。The Edgewater 的弱项全部是实测的：二手市场 4/10（+3.06%，2003 年代队列第 33 百分位）、规模 3/10（53 个单位）、地铁 2/10（距白沙地铁站 1.9 公里）。Whitewater 则是另一种产品——397 个单位、99 年地契——主要被学校（3/10）和地铁（2/10，距白沙地铁站 1.7 公里）拖累。无论怎么算，The Lighthouse 都稳居榜尾，而白沙榜尾仍以罗弄海滨的小型项目为主。

这不意味着什么

这些并不是糟糕的住所。一路之隔就是白沙海滩，是货真价实的生活方式资产；三者中有两个实质上等同永久地契；Ocean Front Suites 3.84% 的收益率也是实打实的数字。如果你买的是那片海景、打算自住二十年，这笔账由你自己来算。

数据真正说明的是：作为转售投资，以各自的同期同侪为标尺，三者都长期跑输——分别处于各自队列的倒数 17%、倒数 14% 和第 33 百分位——而它们的单位数量意味着，每当你需要退出时，市场都很单薄。睁着眼睛进场，并按此定价。

作为对照，同一个市镇的头部：NV Residences（8.33）、The Palette（8.16）和 D'Nest（8.11）都持有 S 级——642 至 912 个单位的大盘，集中在白沙弄、靠近地铁站。几乎在每一个因素上，都是那条海滨路段的反面。

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查查你的公寓得几分

本文中的每个项目，都在全新加坡独立评分的 2,350 个公寓之列——每个项目按七个加权因素评级：二手市场表现、学校、规模、地铁距离、地契、租金收益率和未来转型。

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Silas Tan（陈思乐）是合登集团（Huttons Asia）区域董事、TRIBE 联合创始人。他基于超过 236,000 笔 URA REALIS 交易数据构建了转售项目评分卡（RPS）。评分与评级截至 2026 年 10 月 16 日。本文仅供参考，不构成财务或投资建议。CEA 注册号 R000303I。