金文泰与西海岸：我们不推荐的 3 个公寓

按数据衡量，金文泰是西部最强的公寓市镇：Whistler Grand（8.69）、Parc Clematis（8.54）、Hundred Trees（8.51）、The Parc Condominium（8.44）和 The Trilinq（8.43）全部持有 S 级，簇拥在金文泰地铁站和南华–启发名校带周围。但第 5 邮区（D05）是一个庞杂的邮区——它从金文泰经西海岸一路延伸到巴西班让和肯特岗——而在金文泰与西海岸这一段榜单的底部，坐着三个 D 级项目。三个全都排在西海岸公园旁同一条安静的带状地段上。

这不是一个「烂市镇」的故事。它和我们在巴西立海滨发现的是同一个故事：一笔特定的位置交易——用公园和海风，换掉学校和地铁——而转售市场始终拒绝为这笔交易买单。以下是这三个项目，附上确切的子评分。

我们如何排名

转售项目评分卡（RPS）对 2,369 个转售公寓按七个加权因素评分：二手市场表现（25%）、学校（20%）、项目规模（16%）、靠近地铁（13%）、地契（10%）、租金收益率（10%）和未来转型（6%）。二手市场评分是同期相对值——每个公寓只与在同一个两年窗口内取得 TOP 的项目相比较，所以老项目不会因为老而被扣分，只会因为落后于自己的同期而被扣分。

一点筛选说明：邮区和市镇并不对应。D05 共有 91 个已评分项目，但它的低分项目大多在巴西班让——Gloria Mansion（3.15）、Flynn Park（3.78）、Villa De West（3.95）、Village @ Pasir Panjang（3.90）——那是另一个社区、另一组问题（我们会另行排名）。排名之前，我们先筛选出真正位于金文泰或西海岸的项目。以下三个，是通过筛选后得分最低的。

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1. Westcove Condominium — RPS 3.67，D 级

远东机构在西海岸弯（West Coast Crescent）的项目，234 个单位，99 年地契，1998 年竣工，正对西海岸公园。

• 二手市场：2/10。 评分卡写道：「年化升幅 +2.19%——位列其 1998 年期同侪的倒数 11%。即便与同期项目相比，资本增值依然疲弱。」
• 地铁：2/10。 距金文泰地铁站（EW23）1.96 公里——「地铁可达性较弱，大多数行程可能需要巴士或开车」。
• 学校：1/10。 1 公里内没有小学——这是实测结果，不是数据缺口；在这个最强项目都骑在南华–启发–培童名校带上的市镇，这是实打实的代价。
• 地契：5/10。 剩余约 68 年。

它像样的分数是规模（8/10——234 个单位是一个可运转的转售市场）和租金收益率（3.68%，高于平均）。驱动长期自住需求的因素，全部低分。

2. West Bay Condo — RPS 4.01，D 级

Westcove 在西海岸弯的更年长邻居：318 个单位，99 年地契，同样出自远东机构，1994 年竣工。

• 二手市场：3/10。 「年化升幅 +2.73%——低于同期中位数的表现（1994 年期同侪的第 26 个百分位）。」
• 地铁：2/10。 距金文泰地铁站 1.83 公里。
• 学校：1/10。 1 公里内没有。
• 地契：5/10。 剩余约 64 年——三者中最短，而这个数字会越来越深地左右它的买家池和贷款条件。

亮点是收益率：3.96%，评分卡称之为「强劲的收入回报」。这条带状地段的租金，比转售价格坚挺得多——这个规律值得停下来想一想，下文会展开。

3. Seahill — RPS 4.30，D 级

榜单上的意外。Seahill 不是老化的九十年代产品——它是国浩房地产（GuocoLand）在西海岸连路（West Coast Link）的项目，478 个单位，2016 年竣工，剩余地契约 84 年。

• 二手市场：3/10。 「年化升幅 +0.61%——低于同期中位数的表现（2016 年期同侪的第 28 个百分位）。」这是三者中最弱的原始升幅数字——业主每年只赚约半个百分点，而 2016 年期的同侪在大步向前。
• 地铁：2/10。 距金文泰地铁站 1.80 公里。
• 学校：1/10。 1 公里内没有。

它的其他结构都健全——规模合理（478 个单位）、收益率强劲（3.72%）、地契年轻。而这恰恰让它成为最有教育意义的一条：当你剔除所有与楼龄相关的借口之后，位置折价就长这个样子。同一条地段，同一组评分，崭新的楼。

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评分并排看

横跨二十多年建造年代的三个项目，规律完全一致：西海岸弯和西海岸连路沿线的这条地段，离转售市场愿意付钱的一切都太远了。到金文泰地铁站约 1.8–2 公里，意味着每一次通勤都从巴士开始；1 公里内零所小学，意味着两公里以北驱动需求的小一抽签优先权在这里不存在。而二手市场子评分——倒数 11%、第 26 百分位、第 28 百分位，全部相对各自的同期——说明这不是某一栋楼运气不好。是这个地址本身。

一街之隔的 Blue Horizon（4.65，C 级）是该地段的下一个低分项目，画像如出一辙：1 公里内没有小学、距地铁 2.02 公里、升幅在第 39 个百分位。四个项目，一个诊断。

收益率的线索——以及这些项目究竟适合谁

请注意什么没有低分：3.68%–3.96% 的租金收益率从高于平均到强劲，三个项目的规模评分也都扎实。租客喜欢这条地段——公园就在门口，有海风，开车去纬壹科技城（one-north）和国大–科学园一带很快，租金又比金文泰核心便宜。租客不需要小一抽签，也不为自己用不上的地铁付钱；自住买家恰恰相反。强劲的租赁需求与疲弱的转售需求之间的落差——就是这几张评分卡的全部故事，而且在这条地段的每一个建造年代都成立。

裕廊区域线（JRL）在对岸兴建中的班丹蓄水池站，是常见的反方论据。评分卡已经为「已确认」的部分定了价：三个项目的未来转型都只得中等的 5/10，最近的纬壹/杜弗–Medway 片区在一公里之外。一个已确认的车站对西海岸谷（West Coast Vale）的 Whistler Grand 和 Parc Riviera 的直接帮助，远大于这条地段。

这不意味着什么

这些不是糟糕的住家。马路对面的西海岸公园是货真价实的日常福利，Seahill 是建造扎实的较新项目，对一个没有退出期限、只算收入账的房东来说，West Bay 3.9% 的收益率是真实的数字。如果你买的是一种住二十年的公园生活方式，账由你自己算。

数据要说的是：作为转售投资，以各自的同期项目为标尺，三者全都持续跑输——而且原因是结构性的，不是周期性的。对照组就在两个巴士站之外：Hundred Trees 和 The Parc Condominium 的地址同样写着「西海岸」，但它们位于西海岸路以北、名校带之内、步行 0.7–0.8 公里到金文泰地铁站——两者都持有 8.4 分以上的 S 级。在这个市镇，S 级和 D 级之间的距离，大约是一公里半。

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查一查你的公寓得几分

本文提到的每一个项目，都在全新加坡 2,369 个独立评分的公寓之列——每一个都按七个加权因素评级：二手市场表现、学校、面积、靠近地铁、地契、租金收益率，以及未来转型。

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无需注册。事后也不会有经纪来电。只有数据。

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Silas Tan 是 Huttons Asia 的 District Director，也是 TRIBE 的联合创始人。他基于超过 126,000 笔 URA REALIS 成交数据打造了转售项目评分卡（RPS）。本文仅供参考，不构成财务或投资建议。CEA Registration R000303I。