认真谈地契折旧：99 年地契剩 60 年时值多少

问大多数买家 99 年地契是怎么贬值的，他们多半会画一条直线：每年折掉九十九分之一的价值，一路到零。这个心理模型是错的，而且错得很花钱。地契价值走的是一条曲线，而不是一道斜坡——头几十年几乎看不出变化，然后随着地契走低而越来越陡。等到一个公寓只剩 60 年时，它相对同一单位的全新 99 年地契价格，已经悄悄让出约六分之一——更要紧的是，买得起它的人也开始变少了。以下是那条真正的曲线、它为什么弯折，以及它对你何时该卖的意义。方法已公开，绝不含糊。

「巴拉表」到底是什么

每一位专业估价师、新加坡土地管理局（SLA）以及公积金局所依据的参照，就是巴拉表（Bala's Table，正式名称为地契折算表）。它按剩余年限，把一个地契产业的价值表述为对等永久地契（freehold）的百分比。多数人依稀记得的几个锚点大致没错：全新 99 年地契约为永久地契的 96%，60 年地契约 80%，30 年地契约 60%（SLA 巴拉表、99.co）。

由于全新的 99 年单位本来就已经低于永久地契，对地契业主更有用的框架，是相对全新 99 年地契的价值——你的单位今天相对一个「重设时钟」的同款单位值多少。以这个基准看，曲线长这样：

这些数字是模型折算比，不是对价格的承诺——实际成交价还会随市场、地区与个别项目起伏。但重点在于那个形状。

曲线为什么不是直线

一条直线会每年折掉 1% 的价值。巴拉表完全不是这么走，因为地契是对未来使用权的一项主张，而价值是这份未来的现值。在一份 99 年地契的最末端少掉一年，抹掉的是一段几十年后、被大幅折现的享用——几乎等于零。而只剩 30 年时少掉一年，抹掉的是一段近在眼前、宝贵且无可替代的时间。同样是这十二个月，越接近尾声越值钱。

以每十年的贬值速度来读，这种加速非常明显：

换成年化：地契剩约 68 年时，每年折旧约 0.6%；剩约 58 年时，约 0.9%；到 30 年时约 2.4%——比一开始快了四倍。折旧不是一段一直恒定的背景噪音，而是一条会与你作对的曲线，起初温和，随后陡峭。

60 年这道关卡，是买家群开始变薄的地方

以下这一点，光看价值表看不出来，却真正主宰你的退场：随着地契缩短，被允许照全价买它的人越来越少。

有两条融资规则在起作用。第一是公积金。你只有在剩余地契能覆盖最年轻买家到 95 岁时，才能动用公积金买这个地契产业；不足时（但仍有 20 年或以上）公积金使用会被按比例削减，少于 20 年则完全不准（公积金局，经 CheckHowMuch 整理）。把算术做一遍，挤压落在年轻人身上。剩 60 年时，买家至少得 35 岁才能全额使用公积金（35 + 60 = 95）；一个 30 岁的买家就要被按比例削减。地契每少一年，这个年龄门槛就抬高一点，又一批更年轻的买家——那群为家庭住宅出价最凶的人——就得掏更多现金、只能出更低的价。

第二是银行融资。贷款年期不能延伸到地契濒临到期之后，而多数银行会要求地契留有一段舒适的缓冲（常见是贷款结束时仍剩至少 30 年），才肯以全额贷款成数放贷。当地契逼近 30 年，年期缩短、贷款成数上限下降，再往下贷款就很难批得下来（Dollarback Mortgage）。

所以 60 年这道关卡是双重信号。它既是巴拉曲线开始弯折之处，也是那群靠公积金与贷款出价的天然买家开始收窄之时——而这恰恰是卖家发现单位越来越难脱手、折价越来越大的时候。

以一个老化地契实算

拿 Pine Grove 来说，这是乌鲁班丹一带一个 660 单位、前身为 HUDC 的屋苑，1984 年建成。到 2026 年，它的地契大约只剩 57 年——正压在 60 年门槛的边缘上（PropertyGuru）。按巴拉折算，这让一个单位大约值其全新 99 年价值的 82%：若一个重设地契的同款单位今天能卖 190 万元，这个剩 57 年的版本大约值 156 万元——约 18% 的差距，就是被计入价格的地契。

这不是灾难；一个地段好的老化地契，其价格仍可能随市场上行。变的是轨迹与流动性。从这里起，这个单位光靠折旧每年就少掉近 1% 的价值，且逐年加速，而全额公积金买家的年龄门槛也一路攀升。一个打算「哪天再卖」的持有者，其实正在与曲线赛跑。（Braddell View 的 99 年地契约剩 61 年，处在同一区间——这也正是这种年份的屋苑那么常走向集体出售的原因：一次 en-bloc 就是市场在折旧造成实质伤害之前，替地契重设时钟的方式——COS.sg。）

你该拿这件事怎么办

让持有期对上曲线，而不是对上日历。持有一个地契产业最便宜的十年，是曲线平坦的顶端；最贵的，是陡峭的尾段。如果你在买一个较老的 99 年单位，要清楚自己进的是曲线哪一段，并在它弯折之前安排退场——而不是之后。

盯的是买家群，不只是价格。你的退场价，由谁被允许出价决定。跌破公积金与融资门槛会赶走竞标者，而一个合格买家更少的单位，无论价值表怎么说，都卖得更慢、更软。

别把「还在涨」当成「没有折旧」。上行的市场能把地契折旧掩盖好几年；这是两股方向相反的力量。等市场一停，剩下的就只有折旧——而到那时，曲线已比你买入时更陡了。

你可以在转售项目评分卡（RPS）里，看地契如何与其他一切——地区、面积、地铁、学校——互相作用；它以数据、而非销售说辞，为每一个转售公寓评分。短地契不必然是坏买卖，它是一个已被计入价格的买卖。真正的错误，是为一条早已开始弯折的曲线，付出全新地契的价钱。

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资料来源：巴拉表地契折算比（99 年 ≈ 永久地契的 96%、60 年 ≈ 80%、30 年 ≈ 60%）依据 SLA 参考文件与 99.co。相对全新 99 年的折算曲线与每十年折旧数字，由 TRIBE 依据转售项目评分卡所用的地契折算表计算。公积金地契使用规则（须覆盖最年轻买家至 95 岁；不足按比例削减；少于 20 年不准）依据 CheckHowMuch；银行融资年期与贷款成数收紧依据 Dollarback Mortgage。Pine Grove（1984 年建成，约剩 57 年）依据 PropertyGuru；Braddell View 地契依据 COS.sg。数值为模型折算比，仅供说明，并非估值或财务建议；请向持牌估价师、公积金局与你的银行核实自身情况。

陈思乐（Silas Tan）是合登（Huttons Asia）的区域总监，也是 TRIBE 的联合创办人。他以市区重建局（URA）成交数据打造了转售项目评分卡（RPS）与新项目评分卡（NPS）。本文仅供参考，不构成任何财务或投资建议。房地产代理理事会注册编号 R000303I。