认真谈租约衰减：99年地契剩下60年时，还值多少？

99年地契的价值不是直线下滑的。头十年几乎不动，之后曲线向下弯，而且越往后跌得越快。我们用行业标准的估值曲线——Bala表——为一处真实的老龄地契定价，看看跌幅到底在哪里咬人。

By TRIBE Editorial · 24 July 2026 · 1 min read

新加坡每一套地契房产都是消耗型资产——地契会归零，价值最终也会。这一点人人都懂。多数买家搞错的，是下跌的形状。他们以为99年地契是均匀贬值的，每年掉一点，像一辆车。其实不是。头十到十五年，一份新地契几乎不动。然后曲线开始弯，之后每一个十年,损失都比上一个大。剩60年这个位置，差不多就是弯度已经无法忽视的地方——而偏偏很多本来还算合理的转售房源,就卡在这里。下面是这条曲线、它背后的算术，以及它对你退场时意味着什么。方法公开，绝不粉饰。

这条曲线有名字

行业不靠猜来估算租约衰减。它读的是一份标准参考——Bala表，专业估价师用它把一份地契的价值，表达为同一套房产在全新99年地契下价值的百分比。这也是我们自己的评分卡所用的同一张表。几个标准点：

剩余年数	占全新99年价值	剩余年数	占全新99年价值
99	100.0%	50	76.2%
90	97.2%	40	66.7%
80	94.0%	30	55.3%
70	89.7%	20	42.0%
60	83.8%	10	27.5%

顺着左栏往下看，规律一眼就明。从90年掉到80年，你损失约 3.3个百分点 的价值。从60年掉到50年——同样是十年——你损失约 9.1个百分点。从50到40，约 12.5个百分点。地契越少，掉得越快。

为什么它不是直线

其中的直觉，比表格看上去要简单。一份地契值多少，取决于它还能买给你多少年的使用权，而每一个未来年份都要折现回今天。当你还握着90年时，你在最远端「损失」的那些年份太遥远，按现值算几乎不值钱——削掉一年几乎感觉不到。当你只握着30年时，末端那些年份就近了、值钱了，你每损失一年，都是从剩余部分里实实在在咬掉一口。

换个说法：把价值系数除以剩余年数，就得到每一个剩余年份「值」多少。剩90年时，每年地契约承载全新99年价值的 1.08%。剩60年时，约 1.40%。剩30年时，约 1.84%。地契越稀缺，每一个剩余年份越值钱——这正是为什么越往后损失越痛。

这个数字，才是对你退场真正要紧的。租约衰减是一股逆风，你的转售价必须先顶过它，才谈得上任何盈利：

持有十年	单是衰减损失	市场需升值多少才刚打平
90 → 80 年	3.3%	约每年0.34%
60 → 50 年	9.1%	约每年1.00%
50 → 40 年	12.5%	约每年1.33%

在地契的年轻端，市场平盘你大致还能保本。到了剩60年，市场得每年交出约 1% 的纯升值才能原地踏步——低于此，你就会以低于当初买入的衰减调整后价值卖出，哪怕只看名义价格也是亏。

为一处真实的房产定价

看看第15区的 Mandarin Gardens——东海岸一处地段优越的大型项目，99年地契从1982年起算，到2026年剩下大约 55年。（它眼下正探讨集体出售,这并非巧合——集体出售正是一个感受到曲线拉力的地契项目的经典逃生口。）剩55年时，Bala表把它定在全新99年价值的约 80.2%。

再拿一处正好卡在标志性60年线上的假想老龄地契，成交价 S$1,150 psf。60年的系数是0.838，所以它的地契调整后价值——也就是同一套单位若是全新99年地契你会付的价——算下来是 S$1,372 psf。这 S$222 的差额，就是已经烧掉的那39年地契的价格。它不是你「捡到」的折扣;而是已经离场的价值。把这套单位再持有十年到剩50年,撇开市场不谈,又有约 9% 随之离场。

多数买家忽略的惩罚：公积金

租约衰减压的不只是你的转售价。过了某个点，它还会压你能怎么付款——从而在你要卖时缩小你的买家群。自2019年5月起，只有当房产的剩余地契能覆盖最年轻买家到95岁时，你才能全额动用公积金。若不能，公积金使用会被按比例削减;若剩余地契不足20年，则完全不能动用公积金。

在曲线的老端，这套算术毫不留情。剩60年时，年轻一方35岁的买家刚好过关（35 + 60 = 95）。30岁的就不行——地契只覆盖他到90岁——于是他的公积金被按比例削减。公积金局自己的实例：两名25岁买家购入一套剩65年地契的单位，最多只能动用约房价的90%,而非全额。你未来的买家越年轻,这一点咬得越狠——也就是说,一份老化的地契会悄悄挡住那些本来最可能把你单位价格抬上去的年轻升级买家。

这对你退场意味着什么

这一切并不意味着老龄地契就是错误。若你以合理的衰减调整价买入，而且你永不卖，租约衰减几乎无关紧要——你消费的就是你付钱买下的那份使用权。麻烦的是那些用全新地契的价去买老地契的买家，或是打算在一套已过60年的单位上做十年持有再转手、却在市场平盘递给他们一笔亏损时才愕然的人。

从曲线里落出三条实用规则。第一，用衰减调整后价值、而非原始PSF来判断价格——一套剩60年、S$1,150 psf的单位，对比全新的S$1,372 psf并不「便宜」;它就是按它的地契定的价。第二，地契越短，你现实中的持有期就该越短——你多持一年，就多加一分拖累。第三，想的是你退场买家的融资，而不只是你自己的——地契远端的公积金按比例削减，会稀释能付得起你价格的那群人。

地契是一座钟。它起初走得慢，然后，大约从60年这个位置起，越走越快。买之前，先弄清楚现在是几点。

资料来源：地契价值系数依据Bala表这一标准估值参考（与TRIBE转售项目评分卡所用为同一曲线）。Mandarin Gardens的地契（99年，自1982年起,第15区）依据EdgeProp。公积金使用与95岁地契覆盖规则依据公积金局,自2019年5月起生效。每年价值、逐十年侵蚀与打平数字由TRIBE依据Bala表计算;S$1,150 psf的单位为示例实算。公积金、建屋局与估值规则由公积金局、建屋局与税务局制定,可能变动——落实前请核实现行条款。

陈思乐（Silas Tan）是Huttons Asia的区域董事、TRIBE联合创始人。本文仅供参考,不构成财务或投资建议。房地产经纪注册编号 CEA R000303I。