关于 Terra Hill 的诚实洞察

Terra Hill 是一个 270 个单位、永久地契的项目，位于第 5 邮区 Pasir Panjang Road 旁的 Yew Siang Road，步行四分钟（0.32 公里）可达环线（Circle Line）的 Pasir Panjang 地铁站，由 Hoi Hup Realty 与 Sunway 在前 Flynn Park 地段发展，约 2028 年落成。它在我们的新项目评分卡（NPS）上拿到 B 级（6.3）——一张由永久地契稀缺性、规模与第 5 邮区强劲租金撑起的评分卡，只有一处明显的弱项。它于 2023 年 2 月以高于 S$2,650 psf 开盘，此后一直以永久地契项目的耐心节奏在卖。这是一篇对这个 B 立足于什么、剩余存量是什么、以及你大概需要持有多久的诚实审视。方法论公开，绝不含糊。

NPS 在一个 10 年窗口内为项目的邮区基本面打分——资本增值、租金增长、学校、地铁便利度与项目规模——全部基于真实的 URA 成交数据，在设计上是回溯性的：它反映的是邮区的历史，再为项目自身的规模、交通与学校做提升，而非预测。持有期方面，我们采用公开的 NPS 计算器：合理价值取成交 PSF，项目按其建模的增速增长，我们给出清得过 3% 年回报所需的年数——不计印花税、融资与卖出成本。

评分卡：一个 B 到底说明了什么

Terra Hill 的 6.3，是一处真实强项被一处真实短板抵消的写照。

这张卡靠的是地契、交通与租金。Terra Hill 在一个约 86% 为租赁地契的邮区里是永久地契——永久地契的非有地住宅只占第 5 邮区成交约 14%——这份稀缺性，加上真正走四分钟到 Pasir Panjang 地铁站，以及 270 个单位的规模，就是卡片顶部所奖励的。租金分是安静的强项：第 5 邮区租金过去十年约每年增长 7.1%，是全区最强之一，背后是 one-north、Science Park、NUS 以及即将到来的「大南部滨水区」（Greater Southern Waterfront）的租客群。诚实的弱项有两处。资本增值只是中等——1 公里内二手约每年增值 2.9%，即便模型为项目的规模、交通与学校做了 +0.46 的提升，预计增速也只有约 每年 3.4%，越过 3% 这条线，但富余不多。而且1 公里内没有小学，把学校分拉到 2.5。「大南部滨水区」的重建或许会重估这一带，但 NPS 打分的是成交过的历史，不是那份承诺。

一个有耐心的永久地契卖家

Terra Hill 自身的记录告诉你，这是一场马拉松，而非开盘周末的冲刺。它于 2023 年 2 月 25–26 日开盘，以高于 S$2,650 psf 的均价售出 102 个单位——约 38%，其中顶级的 Prestige Collection 单位均价超过 S$2,850 psf。到 2026 年初，EdgeProp 的成交追踪显示它售出略超 60%。可负担的户型先走：两房已剩最后一两套，可售存量现在是三房与四房户型，外加大户型的顶层收藏系列。

以下是剩余主流存量的定价，取自发展商 2026 年中的价目表：

对照项目自身的成交记录——自 2023 年开盘以来约 205 笔成交、均价约 S$2,649 psf（EdgeProp）——剩余存量定价是诚实的。三房与四房在 S$2,592–2,618 psf，正好落在项目自身均价的附近或略低，所以你是在既定水平入场，而非买在其下。最后一套两房在 S$2,866 psf，比该均价高约 8%——这是最后一套、朝向更好的溢价。凌驾于这一切之上的是 Prestige Collection：24 套 1,894 平方英尺的大四房与 6 套 3,035 平方英尺的复式顶层单位，其中一套在 2023 年 4 月以 S$8.2m（820 万新元） 创下项目最高价。

第二把尺子：租赁地契邮区里的永久地契稀缺性

读懂 Terra Hill 价格最清楚的方式，是对照它的邻居——故事就是永久地契溢价。

Terra Hill 的约 S$2,649 psf 与更新的永久地契精品项目 The Hillshore（约 S$2,626）几乎持平，比 99 年的 Blossoms by the Park（约 S$2,384）高约 11%，比附近的 99 年二手（Whistler Grand 与 Kent Ridge Hill Residences，约 S$1,935–1,943）高约 37%。这道差距就是永久地契溢价，也是约 2.9%/年增速所依据的基数——不是同类价格对照。值得记住土地账：Hoi Hup 与 Sunway 在 2021 年以 S$371m（3.71 亿新元）、约 S$1,355 psf ppr 买下 Flynn Park，因此开盘价约为土地成本的两倍——是永久地契新建项目的正常利润，不是硬撑。无论对照自身记录还是这一众可比，Terra Hill 的定价配得上它的身份：租赁地契街区里的那个永久地契选项。

你大概需要持有多久

用 NPS 计算器的模型——约 3.4% 预期增速、3% 目标——以下是每个剩余组合的预估持有期，按仅价格增值与加上该区约 3.5% 租金回报两种口径。

三房与四房定价在项目自身 S$2,649 均价的附近或略低，仅靠价格增值就能在 4–6 年这一档清得过 3% 回报——但也只是勉强，因为约 3.4% 的建模增速仅仅擦过这条线，所以这里没有三到五年的快速退出。最后一套两房是例外：在 S$2,866 psf、比项目均价高约 8%，仅靠价格增值是一段很长的持有，只有加上约 3.5% 的租金才把它拉回 4–6 年这一档。说白了，这是一个靠永久地契与收益的持有，而非增长的下注——出力的是租金与地契，而非快速增值。数字不计印花税、融资与卖出成本。

诚实的结论

Terra Hill 是当强项在于地契与租金、而非资本增长时，一个 B 应有的样子。在一个约 86% 为租赁地契的邮区里是永久地契、270 个单位的规模、走四分钟到地铁，以及全区最强之一的第 5 邮区租金——这些撑起了这张卡。诚实的保留意见同样清楚：约 3.4% 的建模增速仅仅越线，所以这不是一个快速增值的故事；而且 1 公里内没有小学。剩余存量现在是永久地契的家庭型户型——三房与四房在 S$2,592–2,618 psf，正好定在项目自身 S$2,649 的均价上——外加最后几套大顶层单位。对于一个想要地铁旁永久地契、看重 one-north 与 NUS 的租赁需求、并有耐心为收益而非快速资本反弹而持有的买家，Terra Hill 是一个有纪律的 B。对于追逐增长的人，这个分数对它落在哪里很诚实。

在 tribesg.com/nps 查看完整评分卡，并把你自己的单位价格跑一遍持有期计算器。

---

资料来源：NPS 品质等级、五项因子分数、建模增速与租金回报见 TRIBE 新项目评分卡（URA Data Service 成交 PSF；1 公里二手趋势再为项目规模、交通与学校提升；数据截至 2026 年 7 月）。2023 年 2 月开盘去化（102 个单位、约 38%、均价高于 S$2,650 psf）与 Flynn Park 集体出售（S$371m、约 S$1,355 psf ppr、2021 年）见 EdgeProp。累计去化（约 60%，2026 年初）、项目约 S$2,649 psf 的成交均价与 S$8.2m 的最高价见 EdgeProp 与 PropertyGuru 的成交数据。The Hillshore、Blossoms by the Park、Whistler Grand 与 Kent Ridge Hill Residences 的参考 PSF 取自 EdgeProp／99.co 成交数据；第 5 邮区毛租金回报（约 3.5%）取自公开的第 5 邮区租金数据。剩余存量与定价取自发展商 2026 年中价目表；可售量随单位售出而变化。分数与持有期为模型输出，并非投资建议。

Silas Tan 是合登（Huttons Asia）的区域总监、TRIBE 联合创始人。他基于 URA 成交数据建立了新项目评分卡（NPS）与转售项目评分卡（RPS）。本文仅供参考，不构成财务或投资建议。CEA 注册编号 R000303I。