转售价格核查，详解

转售谈判里最难的问题，是最简单的那个：*这个价格公道吗？*经纪报平均数，挂牌显示的是开价（不是成交价），而你眼前这个单位又从不跟上一个成交的一模一样。转售价格核查用数据回答它——它把这个具体单位，对着同一项目、同一户型的实际成交做基准、并偏重近期成交，返回一个公允价值、一个公允区间，和一句直白的判定。

它如何为一个单位估值

输入项目、户型、面积、开价，可选地加上楼层，工具就拉出真正可比的成交：同项目、同户型、24 个月窗口内（若近期成交太少则放宽到 60 个月），并在你单位面积的 ±20% 之内。它算出一个按近期加权的每平方英尺价（PSF）中位数——近期成交权重更高、按 18 个月半衰期——再乘以你单位的面积，得出公允价值。公允区间是这些可比成交的加权第 25 至第 75 百分位，所以它反映人们实际付价的真实分布，而非一个单点估计。

判定，与可比成交

对着那个区间，开价会得到一句判定：在区间底部及以下是「划算」，区间之内是「公道」，区间顶部之上是「高于市场」。你还会看到该单位的 PSF、与公允价值的差（以元与百分比计）、楼层情境，以及——很有用地——1 公里内最相似的三个公寓，按距离、面积、地契匹配与近期程度评分，附其隐含价值。那组邻近项目，是对这个项目本身相对邻居定价是否合理的现实核查。

数据是 URA 契据登记的转售与转手成交（开发商新盘销售被排除），市场分区按邮区分类，距离按 OneMap 坐标量度。它是转售项目评分卡背后同一套成交骨干——这里指向单个单位的价格，而非一个项目的基本面。

如何读它

打开转售价格核查，输入单位与开价，先读判定与到公允价值的差。然后看可比成交表——一句判定只和它背后的成交一样可靠，而一组稀薄或陈旧的可比（工具会以放宽窗口来标示）值得更谨慎。把公允区间、而非那个单一公允价值，当作你的谈判锚点：付在接近底部是一笔好交易；被要价远在顶部之上，正是该推回或走开的时刻。

在 tribesg.com/tools/resale-unit-price-analyzer 核查一个价格。

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资料来源：TRIBE 转售价格核查；方法（近期加权 PSF 中位数、24/60 个月窗口、±20% 面积筛选、加权第 25–75 百分位区间）与 URA 契据数据，截至 2026 年 6 月。这是估值，并非正式估价或财务建议。

陈思乐（Silas Tan）是 Huttons Asia 的 District Director，也是 TRIBE 的联合创办人。他用 126,000 多笔 URA REALIS 成交建立了转售项目评分卡（RPS）。本文仅供参考，不构成财务或投资建议。CEA 注册编号 R000303I。