Aishah 自雇月入 1.1 万。银行只算 7,700。

Aishah 经营一家小型设计工作室。去年盈利不错，前年稍逊，她的两年平均算下来约为每月 1.1 万元——和一位刚轻松买下公寓的受薪朋友总收入相同。所以当银行职员告诉她，在收入相同的情况下，她能批到的贷款比朋友少约 30% 时，这感觉像是对自雇的惩罚。准确说它不是惩罚。它是一条规则，可以事先算清，而且在她看任何房子之前，就为她定出了一个价格上限。以下是这笔账，从头到尾跑一遍。

Aishah 是一个合成人物——由典型数字构建的画像，并非真实客户。假设已列明；下文的演算是针对这些假设的真实计算。

规则：先打三折，再取两年平均

在任何房产进入画面之前，有两条金管局（MAS）规则已经塑造了 Aishah 的数字。总偿债比率（TDSR）把她所有的每月还款——房贷、车贷、信用卡，一切——上限定在月总收入的 55%。而浮动收入——佣金、花红、租金，关键是还有自雇收入——只在打了 30% 折让之后才被认可。银行以自雇人士报税通知书（NOA，来自税务局）两年平均来评估，再对该平均值施加折让。

所以 Aishah 的两年平均 1.1 万元，不是以 1.1 万元进入计算。它以 7,700 元进入——也就是它的 70%。这一步就是整个故事。她那位领固定 1.1 万元月薪的受薪朋友，按全额 1.1 万元认可，因为基本薪金不是浮动收入，不打折让。同样的账面收入，两个不同的认可数字：1.1 万元对 7,700 元。

这对贷款做了什么

其余的都顺理成章。贷方以 4.0% 的中期利率下限做压力测试（远高于她实际会付的利率），而 Aishah 38 岁，所以她的年限受标准退休年龄上限约束，约为 27 年。

以 7,700 元的认可收入计，她的 TDSR 上限是每月 4,235 元（7,700 元的 55%，假设没有其他债务）。以 4.0% 在 27 年内折现，可支撑约 83.8 万元的最高贷款额。她那位按 1.1 万元认可的受薪朋友，上限为 6,050 元，可支撑约 119.8 万元——相差约 36 万元，正好是 30%。收入上的折让，原封不动地传导成了借贷力上的折让。

她该带去看房的那个价格上限

把贷款换算成价格。按标准的 75% 贷款成数（LTV），83.8 万元的贷款隐含的购买价约为 112 万元，余下由她自己的现金与公积金补足——而她那位受薪朋友约为 160 万元。这 50 万元的差距，不是两人赚多少或每月负担得起多少的差别；纯粹是规则允许各自借多少的差别。

它之所以重要，是因为咬人的数字是压力测试值，而非实际月供。拿一套 Aishah 喜欢的 150 万元公寓：75% 的贷款是 112.5 万元，按 4.0% 压测利率在 27 年内，测出来约为每月 5,684 元——远高于她 4,235 元的上限，所以贷款被拒，尽管按她实际会付的 2.6% 利率，她「能拿到」的那笔贷款（约 83.8 万元）的真实月供约为 3,600 元。每月 3,600 元她能轻松负担。规则问的不是她能不能付；它问的是她在折让后的收入上能不能通过压力测试。在一套 150 万元的房子上，她过不了。在约 112 万元的房子上，她过得了。

Aishah 实际上能做什么

折让是固定的，但它周围的输入项不是，而且有几个值得在她认命接受较低上限之前先弄清楚。

最干净的杠杆是时间与凭证。两年 NOA 平均奖励一份干净、上升的收入记录；一个为省税而少报收入的自雇买家，正在悄悄缩小那个银行会先打对折、再设上限的数字。一份更强、凭证齐全的两年 NOA，是抬高认可数字最直接的办法。若年龄允许，更长的年限在边际上有帮助，尽管退休年龄上限和更长债务的现实限制了它能走多远。清掉其他债务比看上去更重要：每一元车贷或信用卡最低还款，都从同一个 4,235 元的上限里扣，所以自雇买家比受薪买家更没有余地去吸收它们。还有诚实的一招，就是按真实上限买——这里约 112 万元——而不是硬撑，因为这条规则实际上就是系统在强制留出一个缓冲，对冲的正是让自雇风险更高的那种收入波动。

没有什么花招能让 1.1 万元的自雇收入算作 1.1 万元；30% 折让就是规则，适用于每一个有浮动收入的人。Aishah 能做的，是别再被它吓到。把两年 NOA 平均拉出来，取 70%，乘以 55%，再以 4% 在她可用的年限内为贷款定价——这样她走进看房时，是知道自己的上限，而不是在贷款阶段才发现它。惩罚不在于自雇。惩罚在于——爱上那套房子之后，才发现那个数字。

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资料来源：金管局（MAS）——总偿债比率规则；Nexus Mortgage——TDSR 与浮动收入折让；Homejourney——自雇房贷资格（两年 NOA）。TDSR 上限（55%）、浮动收入折让（30%）与 4.0% 中期压测利率截至 2026 年 6 月；贷款、上限与月供数字针对所述假设计算得出。

Aishah 是说明性的合成人物，并非真实客户。陈思乐（Silas Tan）是 Huttons Asia 的区域总监、TRIBE 联合创办人。他用超过 12.6 万笔市建局 REALIS 成交记录建立了转售项目评分卡（RPS）。本文仅供参考，不构成财务或投资建议。CEA 注册号 R000303I。